Mittwoch, 27.08.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Übergabe-Protokoll: Warum Sie unbedingt eins anfertigen sollten

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Worum geht´s

Mietbeginn: Warum Sie unbedingt mit dem Mieter ein Übergabe-Protokoll anfertigen sollten.

Sie haben den richtigen Mieter gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Den Mietvertrag haben Sie ebenfalls bereits fix und fertig ausgefüllt. Jetzt fehlt eigentlich nur noch das Übergabe-Protokoll mit dem einziehenden Mieter. So ein Übergabe-Protokoll zahlt sich spätestens beim Auszug des Mieters aus.

Von wegen „das war schon beim Einzug so!“

Das kennen Sie vielleicht auch: Sie gehen beim Auszug mit dem Mieter durch die Wohnung. Sie entdecken im Wohnzimmer einen Kratzer im Parkett, im Bad sind mehrere Fliesen gerissen und in der Küche fehlt die Lampe.

Als Sie den Mieter darauf ansprechen, antwortet er lapidar: „Das war schon beim Einzug so!“. Tja, wenn Sie jetzt ein Übergabe-Protokoll zücken könnten!

Warum ein Übergabe-Protokoll so wichtig ist

So ein sorgfältig ausgefülltes Übergabeprotokoll zahlt sich spätestens beim Auszug wieder aus. Denn damit können Sie schwarz auf weiß beweisen, dass beispielsweise das Parkett beim Einzug noch in Ordnung war, das Fensterbrett im Kinderzimmer noch keinen Riss hatte und an der Badewanne nicht daumengroß die Emaille abgeplatzt war.

Die Faustregel lautet: Alle Mängel, die im Übergabeprotokoll nicht vermerkt sind, waren auch nicht da. Steht dort also nichts vom Riss in der Fensterbank und ist dort nun beim Auszug einer vorhanden, spricht das Übergabeprotokoll für Sie!

Mit einem Übergabe-Protokoll ändern Sie die Beweislage zu Ihren Gunsten

Und schon ändert sich die Beweislage zu Ihren Gunsten: Nicht Sie müssen beweisen, dass der Mieter den Schaden verursacht hat, sondern Ihr Mieter muss sich entlasten und beweisen, dass er den Schaden nicht verursacht hat.

Fertigen Sie bei jedem Mieterwechsel ein Übergabe-Protokoll an

Häufig wird beim Einzug kein Übergabe-Protokoll gemacht. Ein banaler Fehler, dem leider immer wieder Vermieter aufsitzen und der sie zu allem Übel auch noch viel Geld kosten kann.

Als Vermieter sollten Sie bei Mietbeginn dringend ein Übergabe-Protokoll anfertigen. Am besten machen Sie noch ein paar Fotos der Wohnung und legen diese dem Übergabe-Protokoll bei. Ganz gleich, ob Sie Wohn- oder Gewerberäume vermieten.

Ergänzen Sie Ihr Übergabe-Protokoll mit Fotos

Häufig wird beim Mieterauszug über die Qualität der Renovierung und die Rückzahlung der Kaution gestritten. Ausgangspunkt dafür ist, in welchem Zustand der Mieter das Mietobjekt erhalten bzw. übergeben hat.

Mit einem Übergabe-Protokoll samt Fotos ersparen Sie sich einen Streit darüber, ob Ihre Räume bei Mietbeginn renoviert waren oder nicht und ob bestimmte Mängel vorhanden waren oder nicht.

Was nicht im Protokoll steht, war nicht vorhanden

Sind keine Mängel im Protokoll erwähnt, spricht das dafür, dass der vom Mieter behauptete Anfangsschaden auch nicht vorhanden war. Ihr Mieter hat damit also die schlechteren Karten und muss erst einmal beweisen, dass der Schaden trotz des schweigenden Protokolls vorhanden war.

Deswegen: Nehmen Sie zum nächsten Mietvertragsabschluss unbedingt auch ein Wohnungsübergabe-Protokoll mit. Besichtigen Sie mit Ihrem neuen Mieter gemeinsam die Wohnung und halten Sie den Zustand der Wohnung, Zubehör (z. B. die Schlüssel der Innentüren oder die Anzahl der Backbleche im Herd) und Ausstattungen (Küche bestehend aus …, Teppichboden neu usw.) im Übergabe-Protokoll fest.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Schon wieder parkt ein Möbelwagen direkt vor Ihrem Mietshaus: Ihr Mieter aus dem 2. OG zieht aus. Heute ist Wohnungsabnahme-Termin: Da liegen die Nerven häufig blank. Kein Wunder übersehen Sie unter Druck gerne einmal einen Kratzer, einen Riss oder andere Schäden. Hinterher ist es jedoch zu spät, denn ein Abnahmprotokoll hat so etwas wie eine Ewigkeitsgarantie!  
Den perfekten Mieter gibt es nicht. Dennoch müssen Sie jemanden finden, dem Sie Ihre Immobilie guten Gewissens anvertrauen können. Dabei kann es nichts schaden, wenn Sie sich nicht nur auf Ihr Bauchgefühl verlassen, sondern Ihrem Mieter in spe ein wenig auf den Zahn fühlen.
Schaffe Sie es mal eben in 5 rasanten Minuten einen Mietvertrag quasi zwischen Tür und Angel abzuschließen? Gratuliere: Dann sind Sie entweder ein wahres Genie oder Sie haben schlimmstenfalls ein paar wichige Punkte übersehen.    Denn erfahrungsgemäß dauert es ein bisschen länger, bis Sie einen Mietvertrag Wort für Wort durchgelesen haben und sich über alle auszufüllenden Lücken und Vertragsalternativen so Ihre Gedanken gemacht haben.   Erst dann sollten Sie zum Stift greifen und mit dem eigentlichen Ausfüllen beginnen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Ein Übergabe-Protokoll zahlt sich nicht erst beim Auszug des Mieters aus, sondern kann es auch schon während des laufenden Mietverhältnisses.

Beispielsweise wenn Sie Ihren Mieter bei der Wohnungsbesichtigung ausdrücklich auf die Hellhörigkeit der Wohnung hingewiesen haben und das im Protokoll vermerken.

Dann kann er später nicht wegen diesem, ihm nachweislich bekannten Mangel die Miete mindern.