Mittwoch, 13.08.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com

Mietvertrag? Haben wir doch gar nicht!

Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com
Worum geht´s

Ein fehlendes Mietvertragsformular heißt noch lange nicht, dass Sie nicht auch einen Mietvertrag abgeschlossen haben!

Da lässt man den guten Freund mit akuten Beziehungsproblemen mal eben schnell in die Wohnung einziehen. Weil man sich gut kennt und es überhaupt schnell gehen muss, wird die Sache mit dem Mietvertrag unterschreiben erst mal aufgeschoben.

 

Der gute Freund zahlt pünktlich die Miete und überhaupt läuft alles prima bis Sie eines Tages doch lieber wieder selbst in Ihre Wohnung ziehen wollen.

 

Ein Mietvertrag setzt kein Papier voraus

Dem „guten Freund“ eröffnen Sie, dass Sie jetzt doch lieber wieder selbst in die Wohnung einziehen wollen und plötzlich ist Ihr guter Freund gar nicht mehr so gut auf Sie zu sprechen. Ausziehen und dann auch noch innerhalb von 2 Monaten? Davon ist er nicht gerade begeistert.

Zunächst will er eine richtige Kündigung. Also schriftlich und mit Kündigungsgrund. Sie sagen sich: „Warum: wir haben doch gar keinen Mietvertrag abgeschlossen!“.

Wohnraum gegen Geld: Und schon haben Sie einen Mietvertrag

Falsch! Auch ohne schriftlichen Mietvertrag kann ein Mietverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter bestehen. Das beginnt schon damit, dass Ihr Mieter einzieht und regelmäßig seine Miete bezahlt. Allein das reicht schon den meisten Gerichten für die Annahme, dass hier ein Mietvertrag zustande gekommen ist.

Wer glaubt, dass er kein Mietverhältnis hat, nur weil es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt, der irrt sich gewaltig. Nicht Sie haben bei einem nicht schriftlich fixierten Mietvertrag die besseren Karten, sondern Ihr Mieter!

Trotz fehlendem Formular: Wer kündigen will, braucht einen Grund

Zum einen ist da die Sache mit der Kündigung: Wer einem Wohnungsmieter kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf.

Zusätzlich müssen Sie die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Das bedeutet: Mindestens 3 Monate. Nach einer Mietzeit ab 5 Jahren sind es sogar 6 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate.

Wer keine Vorauszahlungen vereinbart, kann auch nichts nachfordern

Dann ist da noch die Sache mit den Betriebskosten, der Kaution oder die Renovierung. Hier gilt: Wer als Vermieter dazu nichts nachweisbar vereinbart hat, geht leer aus, sofern er nicht nachweisen kann, dass er doch Betriebskostenzahlungen, eine Kaution oder Schönheitsreparaturen vereinbart hat.

Für die Betriebskosten heißt das: Alle Betriebs- und Heizkosten sind schlimmstenfalls bereits mit der Mietzahlung abgegolten. Hinterher kommen und noch was nachfordern? Probieren Sie es! Sofern Sie nachweisen können, dass Sie mit dem Mieter vereinbart haben, dass noch über die Betriebskosten abgerechnet wird, haben Sie gute Chancen vor Gericht damit durchzukommen.

Kaution: Nur wer eine vereinbart hat, kann auch auf eine pochen

Was die Kaution betrifft: Wer nichts vereinbart hat, kann auch nichts fordern.

Gleiches gilt für Schönheitsreparaturen: Renovieren muss Ihr Mieter nur, wenn Sie z. B. mit einem Zeugen nachweisen können, dass Sie sich mit Ihrem Mieter darüber geeinigt haben, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Schönheitsreparaturen: Schlimmstenfalls müssen Sie beim Mieter renovieren

Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen durchführen muss, gibt es nämlich nicht.

Ohne einen solchen Nachweis bleibt es bei dem, was im Gesetz steht – und das bedeutet für Sie nichts Gutes, denn laut Gesetz (§ 535 Abs. 2 BGB) trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Topstory: Erst will er und dann doch nicht. Die Rede ist vom Mieter der kurzentschlossen doch wieder aus seinem gerade erst unterschriebenen Mietvertrag wieder raus und nicht wie vorgesehen in die gemietete Wohnung einziehen will. Müssen Sie ihn wieder sang- und klanglos ziehen lassen?    Die Rechtslage ist hier ziemlich eindeutig: Vertrag ist nämlich Vertrag - und das gilt auch für Ihren Mieter.
Den perfekten Mieter gibt es nicht. Dennoch müssen Sie jemanden finden, dem Sie Ihre Immobilie guten Gewissens anvertrauen können. Dabei kann es nichts schaden, wenn Sie sich nicht nur auf Ihr Bauchgefühl verlassen, sondern Ihrem Mieter in spe ein wenig auf den Zahn fühlen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Vermieten Sie nur mit schriftlichem Mietvertrag. Gerade, wenn Freunde und Verwandte einziehen.

 

Schon wegen der Schönheitsreparaturen lohnt es sich immer, mit dem Mieter einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen. Besonders, wenn Sie an Freunde oder Verwandte vermieten, denn nichts ist unangenehmer als ein Streit unter Freunden und Verwandten!

 

Sie sehen also: Haben Sie Ihren Mieter ohne schriftlichen Mietvertrag einziehen lassen, haben Sie ein handfestes Beweisproblem, wenn es um die Schönheitsreparaturen geht: Nur weil Sie keine Mietvertragsurkunde aus der Schublade ziehen können, heißt das nämlich noch lange nicht, dass Sie auch keinen Mietvertrag haben!