Dienstag, 26.07.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Mietvertrag ausfüllen: Worauf es beim Mietvertragsabschluss ankommt

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Worum geht´s

Worauf Sie beim Ausfüllen Ihres Mietvertrags achten sollten.,

Schaffe Sie es mal eben in 5 rasanten Minuten einen Mietvertrag quasi zwischen Tür und Angel abzuschließen? Gratuliere: Dann sind Sie entweder ein wahres Genie oder Sie haben schlimmstenfalls ein paar wichige Punkte übersehen. 

 

Denn erfahrungsgemäß dauert es ein bisschen länger, bis Sie einen Mietvertrag Wort für Wort durchgelesen haben und sich über alle auszufüllenden Lücken und Vertragsalternativen so Ihre Gedanken gemacht haben.

 

Erst dann sollten Sie zum Stift greifen und mit dem eigentlichen Ausfüllen beginnen.

Mietvertragsabschluss: Ja nicht beim Mieter Zuhause

Schließen Sie Ihren Mietvertrag besser nicht in der Mieterwohnung ab, sonst kann Ihr Mieter den Vertrag nach den Regeln über Haustürgeschäfte widerrufen.

Besser: Schicken Sie dem Mieter den Mietvertrag zu oder händigen Sie ihm den Vertrag bei der Wohnungsbesichtigung aus. Schickt Ihnen der Mieter den Mietvertrag wieder zurück, bewahren Sie den Umschlag des Mieters als Beweis dafür auf, dass kein Haustürgeschäft vorlag.

Mieternamen: Bitte richtig in den Mietvertrag abschreiben

Tragen Sie den Namen der Mieter exakt ein. Gerade bei Firmen besonders wichtig: Die richtige Gesellschaftsform und der Vertretungsberechtigte.

Am besten machen Sie sich eine Kopie des Personalausweises vom Mieter bzw. verlangen von einem Geschäftsraum-Mieter einen Auszug aus dem Handelsregister.

Mietvertrag ausfüllen: Übersehen Sie keine Lücke

Befristet oder unbefristet? Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschale? Staffelmiete oder ganz normales gesetzliches Mieterhöhungsrecht? Alle diese Entscheidungen müssen Sie bereits beim Ausfüllen des Mietvertrags treffen und die dafür vorgesehenen Lücken im Mietvertrag vollständig und korrekt ausfüllen.

Falls es Ankreuz-Alternativen im Mietvertrag gibt: Kreuzen Sie an, was gelten soll, und streichen Sie, was nicht gelten soll.

Bevor Sie den Mietvertrag an Ihren Mieter schicken: Prüfen Sie nochmals, ob auch wirklich alle Lücken im Mietvertrag korrekt ausgefüllt wurden.

Betriebskosten: Streichen Sie ja nichts im Mietvertrag!

Für die Betriebskosten gilt: Streichen Sie bitte keine Betriebskosten-Positionen aus dem Betriebskosten-Katalog! Selbst wenn Sie beispielsweise im Moment noch keinen Hausmeister beschäftigen, sondern dies noch selbst machen, sollten Sie die Hausmeisterkosten im Betriebskostenkatalog Ihres Mietvertrags stehen lassen.

Irgendwann, wenn Ihnen die Arbeit zu viel wird und Sie einen Hausmeisterdienst dafür beschäftigen, werden Sie froh darüber sein!

Selbst, wenn Sie einzelne Kosten, die im Betriebskostenkatalog stehen, gerade nicht auf den Mieter umlegen: Sie sollten sich Ihr Forderungsrecht hierzu aber zumindest erhalten. Die Praxis zeigt: Viele Vermieter haben solche vorschnellen Streichungen hinterher schon bitter bereut!

Bestehen Sie auf ein Übergabe-Protokoll bei Mietbeginn

Klar wären Sie am liebsten sofort mit dem Ausfüllen des Mietvertrags fertig. Dennoch sollten Sie sich auch die Arbeit machen und mit dem Mieter ein Übergabe-Protokoll anfertigen. Die Mühe zahlt sich spätestens beim Mieterauszug aus, wenn Ihr Mieter behauptet: „Die Kratzer in der Badewanne? Die waren schon beim Einzug da!“.

Ein sorgfältig ausgefüllten Übergabe-Protokoll das Sie bei Mietbeginn angefertigt haben, zahlt sich beim Mieterauszug aus. Weisen Sie den Mieter auf die weiße Stellen im Mietvertrag, wo es um das Bad geht: Ist dort kein Kratzer eingetragen, war auch bei Mietbeginn keiner da! Jetzt muss Ihr Mieter das erst einmal widerlegen. 

Vergessen Sie bitte nicht, das Übergabeprotokoll zusammen mit der Hausordnung an den Mietvertrag zu heften.

Kündigungsverzicht: Bitte nie länger als 4 Jahre

Wenn Sie nicht jedes Jahr einen neuen Mieter suchen wollen und Sie auch keinen Befristungsgrund parat haben, sollten Sie mit Ihrem Mieter einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Der hilft Ihnen zwar nichts, wenn Sie den Mieter zu einem bestimmten Tag „X“ heraus haben wollen.

Ein Kündigungsverzicht sorgt aber dafür, dass Ihnen Ihr Mieter maximal für die nächsten 4 Jahre (gerechnet wird ab dem Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung) nicht ordentlich kündigen kann, nur weil er z.B. eine günstigere Wohnung gefunden hat.

Auf der anderen Seite ist es so, dass aber beide Mietvertragsparteien dennoch ihren Mietvertrag fristlos kündigen können. Also Sie beispielsweise, wenn Ihr Mieter seine Miete nicht mehr zahlt.

Staffelmiete: Halten Sie den Jahresabstand zwischen den Mieten ein

Wer gleich zu Mietbeginn regeln möchte, wie sich die Miete künftig entwickeln soll, einigt sich mit einem Mieter auf eine Staffelmiete. .  

Staffelmiete bedeutet: Sie legen fest, wann sich Ihre Miete um wie viel erhöht. Dabei dürfen die Erhöhungsbeträge und die Zeitabstände, wann die Erhöhung eintreten soll unterschiedlich sein.

Denken Sie daran, dass auch bei einer Staffelmiete eine Mietpreisbremse gilt, sofern  Sie eine Wohnung in einem Gebiet vermieten, für das eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen wurde. In diesem Fall dürfen Sie nicht mehr als maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete als Ausgangsmiete vereinbaren

Sie können also vereinbaren, dass sich die Miete jedes Jahr um 10 Euro erhöht oder beispielsweise erst nach 3 Jahren um 50 Euro und nach weiteren 2 Jahren um 20 Euro.

Wichtig ist nur, dass Sie den Mindestjahresabstand zwischen den einzelnen Erhöhungen einhalten.

Staffelmiete und Zeitmietvertrag: Vorsicht, Kündigungsrecht 

Kombinieren Sie Ihre Staffelmiete gleichzeitig mit einem Zeitmietvertrag, müssen Sie wissen: Bei einer Staffelmiete kann der Mieter immer nach 4 Jahren den Mietvertrag mit der 3-Monats-Frist kündigen.

Selbst dann, wenn Ihr Zeitmietvertrag eigentlich länger laufen sollte! Die Kombination Zeitmietvertrag/Staffelmiete ist also äußerst riskant.

Kaution und Unterschrift: Jetzt wird es ernst!

Bevor Sie den Mietvertrag abheften oder in Ihre Schublade schieben: Prüfen Sie zuvor nochmals, ob auch tatsächlich alle, die im Mietvertragskopf stehen, den Mietvertrag unterschrieben haben.

Lassen Sie sich die Kaution aushändigen und quittieren Sie den Erhalt.

Mietvertrag unterschreiben: Lassen Sie dem Mieter den Vortritt

Unterschreiben Sie den Mietvertrag bitte immer erst nach Ihrem Mieter. Sonst kann der Mieter nachträglich noch Streichungen oder Ergänzungen vornehmen – und Sie müssen im Ernstfall nachweisen, dass dies nach Ihrer Vertragsunterzeichnung erfolgt ist.

Gelingt Ihnen dieser Beweis nicht, gilt das, was der Mieter dank seiner nachträglichen Streichungen und Ergänzungen festgelegt hat.

Vergleichen Sie sicherheitshalber auch nochmals, ob alle Personen, die Sie im Mietvertragskopf genannt haben, auch den Vertrag unterschrieben haben. Mietschuldner werden nur die Personen, die den Mietvertrag auch unterschrieben haben, nicht die, die im Mietvertragskopf stehen! 

Kommentare (1)

27.7.2016, 9:01 Uhr von bernd-pb Profil ansehen
Sehr geehrte Frau Schnurr, ich verwende schon lange das MV-Formular aus dem Portal und kreuze in "§ 3 Mietvertrag auf unbestimmte Zeit" immer beide Alternativen an, weil ich in Alternative 1 ja den Mietbeginn festlegen muss und ins Alternative 2 zusätzlich den Kündigungsverzicht vereinbaren will. Die Fristen werden richtig beachtet. Ist das Ankreuzen beider Alternativen rechtlich möglich? Oder darf nur eine der beiden Ankreuzalternativen angekreuzt werden? Daraus ergäbe sich für mich ein Problem: a) wenn ich nur die Alternative 1 ankreuze, habe ich keinen Kündigungsverzicht! b) wenn ich nur die Alternative 2 ankreuze, habe ich keinen Mietvertragsbeginn? c) wenn beide Alternativen angekreuzt werden, wird die Vereinbarung dann nicht unklar, weil nach A1 das MV mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann, A2 dies aber gerade für 4 Jahre seit Abschluss des MV ausschließt? Ich freue mich auf Ihre Antwort. MfG Kersting
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Grundmiete, Nettomiete, Bruttomiete oder Inklusivmiete: Was ist gemeint, wenn Ihr  Mieter mit solchen Fachbegriffen um sich wirft? Vereinbaren Sie eine falsche Mietart, sitzen Sie ruckzuck in einer Kostenfalle, die Sie so schnell und einfach nicht wieder ändern können, wenn der Mieter den Mietvertrag erst einmal unterschrieben hat.    
Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!
Wer als Wohnungsvermieter seinen Mieter möglichst lange im Vertrag halten will, aber keinen Befristungsgrund parat hat, vereinbart einen Kündigungsausschluss. Doch dafür gelten strenge Spielregeln sonst ist Ihr Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht vorzeitig kündbar! Wie genau Sie beim Formulieren sein müssen, zeigt ein neues BGH-Urteil.

„Früher war alles viel besser!“ Den Satz hören Sie vielleicht auch immer wieder. In Bezug auf den Zeitmietvertrag stimmt er allerdings: Um Ihren Mietvertrag zu befristen, mussten Sie noch bis zum 31.8.2001 lediglich ein Anfangs- und ein Enddatum in Ihren Mietvertrag hineinschreiben.   Doch seit dem 1.9.2001 hat sich das geändert: Ohne Befristungsgrund geht gar nichts! Was gilt, wenn Sie Ihren Mietvertrag falsch befristet haben, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.    

 meineimmobilie.de-Tipp

Schickt Ihnen Ihr Mieter den unterschriebenen Mietvertrag zu, lassen Sie ihn nicht zu lange in Ihrer Schublade liegen. Signalisieren Sie Ihrem Mieter nämlich nicht rechtzeitig die Annahme des Mietvertragsangebots, gilt der Vertrag als nicht geschlossen.

 

Gerade erst hat der BGH bei einem Gewerberaummietvertrag entschieden, dass eine Annahme nach 6 Wochen zu spät ist (BGH, Urteil v. 24.2.2016, XII ZR 5/15). Maximal 2-3 Wochen dürfen Sie sich mit der Unterschrift Zeit lassen.

 

Der BGH hat sogar schon einmal entschieden, dass Sie Ihr OK sogar innerhalb von 3 Tagen geben müssen, sonst gilt Ihre verspätete Antwort als Ablehnung (BGH, Urteil v. 22.2.1999, ZR 99/98, GE 1999 S. 503).