Montag, 27.04.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Haramis Kalfar - Fotolia.com

Mietpreisbremse gilt ab dem 1.6.2015: So sehen die neuen Mietrechtsvorschriften aus

Foto: © Haramis Kalfar - Fotolia.com
Worum geht´s

Mietpreisbremse: Wo Sie die neuen Vorschriften finden.

Stichworte zu diesem Thema

Überall und jeder redet über die Mietpreisbremse und was sie bedeutet. Allerdings wissen die wenigsten, was tatsächlich im Gesetz stehen soll und vor allem wo genau. Gerade wurden die neuen Mietrechtsvorschriften zur Mietpreisbremse im Bundesgesetzblatt Nr. 16 vom 27.04.2015 veröffentlicht. Sie gelten ab dem 1.6.2015.

Meineimmobilie.de hat jetzt die wichtigsten, neuen Mietrechtsvorschriften im BGB zur Mietpreisbremse für Sie herausgepickt. Denn nichts ist genauer als der Originalwortlaut des Gesetzes. Ob das Gesetz aber dadurch verständlicher wird, steht auf einem anderen Blatt.

Wie Sie die neuen Vorschriften zur Mietpreisbremse erkennen

Wenn ein Gesetz nicht nur aus einem Paragraf und einer Ziffer besteht, sondern dahinter noch ein Buchstabe steht, können Sie davon ausgehen: Das Gesetz muss ziemlich neu sein.

Weil zwischen den bisherigen Zahlen kein Platz mehr im Gesetz war, hat der Gesetzgeber einfach eines mit einem kleinen Buchstaben „reingeschummelt“. Ansonsten hätten sich ja alle nachfolgenden Vorschriften um eine Zahl nach hinten verschoben und das will natürlich keiner!

Mietpreisbremse: Diesen neuen Paragrafen im Gesetz müssen Sie kennen

Folglich gibt es wegen der Mietpreisbremse ab dem 1.6.2015 nicht nur einen neuen Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern gleich mehrere.

Der wichtigste dürfte allerdings der neue § 556 d BGB sein. Der regelt, wann und wo die Mietpreisbremse gilt: Nur in Gebieten, die per Rechtsverordnung ausdrücklich als solche ausgewiesen wurden.

In welchen Städten die Mietpreisbremse gilt

Welche das sind, kann jedes Bundesland per Rechtsverordnung festlegen. Erst, wenn eine solche Rechtsverordnung existiert, müssen Sie sich auch an die Mietpreisbremse halten.

Ihre Miete darf dann die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Allerdings gibt es davon 3 Ausnahmen:

  1. Liegt die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (also über der 10%-Grenze), dürfen Sie eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren (§ 556e Abs. 1 BGB).
  2. Wenn Ihre Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde oder
  3. wenn Sie Ihre Wohnung erstmals wieder nach einer umfassenden Modernisierung vermieten.  

Der Berliner Senat hat bereits einen Tag nach Inkrafttreten des Gesetzes von seinem Recht Gebrauch gemacht und für Berlin ein Mietpreisbremsenverordnung erlassen. Die gilt für Neuvermietungen ab 1.6.2015.

Was die anderen Bundesländer planen

Als nächstes will Nordrhein-Westfalen mit der Einführung einer Mietpreisbremse nachziehen. Dort soll die Mietpreisbremse bereits am 1.7.2015 in Kraft treten, in Rheinland-Pfalz „bis zur Sommerpause". In Baden-Württemberg und Bremen ist sie für September 2015 geplant und in Brandenburg soll die Mietpreisbremse spätestens zum Jahresende eingeführt werden.

In Niedersachsen steht sie steht sie erst für 2016 auf dem Plan. Entspannt können Sie erst einmal bleiben, wenn Sie in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, im Saarland oder in Thüringen wohnen. Hier sieht man noch keinen Handlungsbedarf!

Dagegen wollen Bayern, Hamburg, Hessen und Schleswig-Holstein die Preisbremse zwar „zügig" einführen, einen konkreten Starttermin gibt es allerdings noch nicht.

Das neue Gesetz: Das sind die wichtigsten Neuregelungen zur Mietpreisbremse (auszugsweise):

§ 556d BGB neu - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
 

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31.12.2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

§ 556e BGB neu - Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.


(2) Hat der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

§ 556f BGB neu - Ausnahmen
 

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.


§ 556g BGB neu - Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
 

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.
 

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.
 

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
 

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform.

 

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Im Bundesgesetzblatt Nr. 16 vom 27.04.2015 wurde das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" oder kurz: Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, veröffentlicht. Damit tritt es zum 1.6.2015 in Kraft.    Bereits am 13.11.2014 fand die erste Lesung für das Gesetz zur Mietpreisbremse statt! Am 24.02.2015 tagte der Koalitionsausschuss und bereits am Donnerstag, den 05.03.2015 wurde das Gesetz in 2. und 3. Lesung vom Bundestag verabschiedet,   Dann war der Bundesrat an der Reihe: Der hatte bereits am 7.11.2014 seine Empfehlungen in Richtung Bundestag abgegeben. Am 27.03.2015 hat der Bundesrat dem Mietrechtsnovellierungsgesetz zugestimmt. Allerdings sieht er noch Nachbesserungsbedarf bei § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der die Strafbarkeit bei einer überhöhten Miete regelt.  
Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.
Wer demnächst eine Wohnung in einem wohnungsknappen Gebiet vermietet, soll künftig nicht mehr verlangen können, was er will. Ein entsprechendes Gesetz, das Ihre Mietpreiswünsche „ausbremsen“ könnte, hat am 1.10.2014 die Bundesregierung beschlossen. Damit ist das Gesetz und vor allem die Mietpreisbremse aber noch nicht ganz beschlossene Sache: Erst muss noch der Bundestag darüber beschließen. Was jetzt noch fehlt und wen die Mietpreisbremse vor allem trifft, erfahren Sie hier.  
Berlin ist das erste Bundesland, das eine Mietpreisbremse erlassen hat: Die soll ab dem 1.6.2015 gelten. Erst am Montag, dem 27.04.2015 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet und bereits einen Tag später hat das Bundesland Berlin eine entsprechende Verordnung zum Erlass einer Mietpreisbremse aus der Schublade gezogen.   Die neue Regelung zur Mietpreisbremse in Berlin soll vorerst bis Ende Mai 2020 laufen und danach sogar noch verlängert werden.

 meineimmobilie.de-Tipp

Bisher war es noch so: Hatten Sie einen Mieterwechsel, konnten Sie beim neuen Mieter die Miethöhe praktisch frei festlegen. Damit kam es in vielen Ballungszentren immer wieder zu drastischen Mietpreissprüngen. Diese sollen jetzt gestoppt werden.



Künftig darf Ihre neue Miete bei einer Wiedervermietung (nicht bei der Vermietung einer Neubauwohnung oder einer umfassend sanierten Wohnung!) nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das nennt sich dann "Mietpreisbremse".