Dienstag, 01.12.2015 | Autor: Heidi , Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Foto: © decisiveimages - Fotolia.com
Worum geht´s

Verbotener Leerstand: Kennen Sie schon das Zweckentfremdungsgesetz?

Leerstand verboten: Kann das auch Sie treffen?

 

Es kann viele Gründe geben, warum Eigentümer ihre Wohnung lieber leer stehen lassen, statt sie zu vermieten. Der häufigste Grund ist Ärger mit dem bisherigen Mieter und die Absicht, deswegen nie wieder vermieten zu wollen. Da jedoch Wohnraum knapp ist, können die Gemeinden sogenannte „Zweckentfremdungsverordnungen“ erlassen und Sie so quasi zum Vermieten zwingen!

 

Zweckentfremdung: Wenn aus Wohnungen Ferienwohnungen werden

 

Gerade hat der Gemeinderat in Stuttgart ein Zweckentfremdungsverbot beschlossen, dass zum 1.1.2016 in Kraft tritt. Damit dürfen Eigentümer in Stuttgart künftig nicht mehr ohne triftigen Grund Wohnungen und Häuser dauerhaft leer stehen lassen. In Konstanz und Freiburg gibt es schon entsprechende Regelungen.

 

Mit so einem Zweckentfremdungsverbot soll unter anderem verhindert werden, dass Wohnungen ohne entsprechende Anmeldung z.B. als Ferienwohnungen vermietet oder – zweckwidrig! – als Büroräume genutzt werden. Gerade in Berlin wird die Vermietung an Touristen statt längerfristig an Mieter häufig praktiziert.

 

In solchen Fällen kann schlimmstenfalls sogar ein Bußgeld von bis zu 50.000 EUR gegen den Eigentümer verhängt werden.

 

Ein Zweckentfremdungsverbot gilt nicht bundesweit

 

Um Verstößen auf die Spur zu kommen, soll zum Beispiel Hinweisen aus der Bevölkerung nachgegangen werden oder Anzeigen für Ferienwohnungen im Internet überprüft werden. Den Angaben zufolge gibt es derzeit in Stuttgart bis zu 3.100 Wohnungen, die von ihren Eigentümern bewusst nicht vermietet werden.

 

Ein Zweckentfremdungsverbot gilt nicht bundesweit. Es ist vielmehr so, dass die Länderregierungen nach dem Grundgesetz nun die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz im Bereich des Zweckentfremdungsrechts haben. Deswegen können sie Anordnungen erlassen, wonach Wohnraum nur mit Genehmigung der Behörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf.

 

Deswegen dürfen die Landesregierungen für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, per Rechtsverordnung bestimmen, dass Wohnraum nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf.

 

So gibt es Städte wie beispielsweise Berlin, Freiburg oder Stuttgart, bei denen ein sog. Zweckentfremdungsverbot herrscht.

 

Ein Bruchbude fällt nicht mehr unters Zweckentfremdungsverbot

 

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Allerdings muss der Wohnraum sowohl subjektiv als auch objektiv dauerhaft zum Wohnen bestimmt sein.

 

Das ist er nicht, wenn die Wohnung etwa aus bebauungs- oder bauordnungsrechtlicher Sicht nicht mehr bewohnt werden darf. Sprich: Abbruchreifer Wohnraum fällt nicht unter das Zweckentfremdungsverbot, es sei denn, dieser Zustand wird absichtlich herbeigeführt.  

Gleiches gilt, wenn die Wohnung wegen vorhandener Mängel oder Missständen nicht mehr bewohnbar ist oder z.B. aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum vermietet werden kann.

 

Sie dürfen nicht ungefragt aus Wohn- Gewerberaum machen

 

Gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen Sie auch dann, wenn Sie Wohnraum ausschließlich zur Nutzung als Gewerberaum (z.B. als Laden oder Büros) umwandeln.

 

Um eine behördliche Nutzungsuntersagung so vermeiden, wird ihnen nichts anderes übrig bleiben, als neben der weiterhin zu beantragenden baurechtlichen Nutzungsänderungsgenehmigung auch zusätzlich eine Genehmigung nach dem geltenden Zweckentfremdungsverbotsgesetz einzuholen.

 

 

 

 

 

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ein Mieter von dem Sie das ganze Jahr nichts hören und der regelmäßig seine Miete zahlt - tja, so einen müssen Sie erst mal finden! Deswegen lassen auch viele Vermieter ihre Wohnung einfach so lange leer stehen, bis sie wirklich den Richtigen gefunden haben.   Was das für Ihre Betriebskostenabrechnung bedeutet und ab wann das Finanzamt etwas gegen Ihren Leerstand hat, erfahren Sie hier.
muster-vorlagen
Wussten Sie, dass Sie als Vermieter einen teilweisen Grundsteuererlass beantragen können, wenn Ihre Immobilie längere Zeit leersteht? Zwar wird Ihnen dann die Grundsteuer nicht vollständig erlassen. Aber immerhin 50 % davon können Sie einsparen.   Aber Achtung: Damit Sie von dieser Steuerersparnis profitieren, gelten strenge Voraussetzungen. Außerdem müssen Sie den Grundsteuererlass schon demnächst beantragen. Folgende Regeln sollten Sie einhalten:  

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie Wohnraum umwandeln oder zweckentfremden wollen, empfiehlt es sich, vorher bei der zuständigen Behörde nachzufragen, ob Sie dafür eine extra Zweckentfremdungsgenehmigung brauchen.

 

Das gilt allerdings nur für Städte und Gemeinden, in denen bereits eine Zweckentfremdungsverordnung erlassen wurde. Das ist - genau wie bei der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenzen - nicht bundesweit der Fall!