Montag, 31.05.2010 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Mehrfamilienhaus vermieten: Die Lage entscheidet

Im Gegensatz zur Eigentumswohnung und zum Einfamilienhaus steht beim Mehrfamilienhaus der Ertrag im Vordergrund. Ob der Kauf eine lohnende Kapitalanlage ist, wird dabei stark durch die Lage des Hauses bestimmt.

Der Markt für Mietimmobilien ist in Deutschland sehr unterschiedlich strukturiert. Deshalb ist es wichtig, zunächst eine Mikro- und eine Makroanalyse der Situation vorzunehmen und auch die Entwicklung des Umfelds zu berücksichtigen.

Wer Vergleiche anstellt, wird auch häufig Mehrfamilienhäuser antreffen, die im Erdgeschoss ein Ladenlokal besitzen. Die Frage, inwiefern dies die Immobilienbewertung beeinflusst, muss immer ganz individuell gestellt werden.

Verkehrswert des Mehrfamilienhauses

Für jeden Teil des deutschen Immobilienmarktes gelten andere Einschätzungen zu Nachhaltigkeit und Vermarktungsfähigkeit. Der Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern als renditeorientierte Objekte wird dabei durch das Ertragswertverfahren ermittelt.

Das Mehrfamilienhaus ist ein klassisches, renditeorientiertes Objekt. So kommt es zwar vor, dass der Eigentümer ebenfalls eine oder mehrere Wohnungen darin selbst bewohnt.

Ertragswertverfahren als Schätzungsmethode

Trotzdem kommt bei einer Anzahl von mehr als drei Wohneinheiten immer das Ertragswertverfahren als Schätzungsmethode für den Verkehrswert zum Einsatz.

Grundlage sind dabei die nachhaltig erwirtschaftbaren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Bei einigen Mehrfamilienhäusern sind dabei im Erdgeschoss Gewerbeeinheiten vorhanden, die eventuell wegen ihrer anderen Risikostruktur gesondert berücksichtigt werden müssen.

Mehrfamilienhaus vermieten: Nachfragemarkt und Leerstände

Während in einigen Städten ein ausgesprochener Nachfragemarkt besteht, sind in anderen Städten Leerstände aufgrund eines zu hohen Angebots zu verzeichnen. Deshalb können auch gravierende Unterschiede bei den ortsüblichen Mieten festgestellt werden.

Lässt sich das Haus in der einen Region leicht vermieten oder verkaufen, kann dies bei einem identischen Objekt und dem gleichen Preis in einer anderen Lage fast unmöglich sein.

Makroanalyse: In welcher Stadt steht das Mehrfamilienhaus?

Berlin verliert zum Beispiel immer noch Einwohner, die Mieten sind hier deshalb auf sehr niedrigem Niveau. Hingegen wächst in Köln der Druck auf die Mietpreise weiter. Hier lassen sich selbst in schlechten Lagen relativ hohe Mieteinnahmen erzielen.

Eine Makroanalyse der Lage kann beispielsweise anhand von Informationen der Gutachterausschüsse, aber auch durch Marktberichte von Verbänden, Maklern und Banken vorgenommen werden.

Mikroanalyse: Die Umgebung des Mehrfamilienhauses

Daneben spielt die Mikroanalyse eine große Rolle. Beispiel Köln: Hier sind die linksrheinischen Gebiete traditionell begehrter als die rechtsrheinischen Stadtteile. Das gilt aber nicht pauschal: Trabantensiedlungen der 1960er-Jahre wie beispielsweise im Kölner Stadtteil Chorweiler bilden weniger begehrte "Inseln" auch in bevorzugten Wohngebieten.

Sie fallen in ihrem Mietniveau deutlich ab. In der Tendenz gilt aber, dass Wohnungen in sehr stark nachfrageorientierten Märkten vermietet werden können, die anderswo nicht mehr vermietbar wären.

Mehrfamilienhaus vermieten: Konjunkturelle Schwankungen

Eine Gewissheit gibt es dafür aber nicht: Unattraktive Wohnungen sind stark den konjunkturellen Schwankungen der Gesamtwirtschaft ausgesetzt, da sich entsprechend auch das Interesse der Mieter vermindert.

So ist in Zeiten leicht abflauenden Marktinteresses auch in Köln nicht mehr jede Kellerwohnung, die großspurig als Souterrain-Apartment angepriesen wird, an den Mieter zu bringen, wohingegen sich qualitativ hochwertige Wohnungen immer noch einer großen Nachfrage erfreuen. Neben der Qualität der Wohnung spielen in der Mikroanalyse auch weitere Faktoren wie etwa die Infrastruktur eine Rolle.

Sonderfall: Gewerbe im Mehrfamilienhaus

Der kleine "Tante-Emma-Laden" oder andere kleinere Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses sind in Nebenlagen auch heute noch häufig anzutreffen. Hier spielen deutlich andere Marktfaktoren eine Rolle als im Zentrum größerer Städte.

So kann einerseits im Mietwohnmarkt ein großer Nachfragedruck bestehen, im Markt für solche Gewerbeeinheiten aber eine Flaute. Auch dies kann wieder sehr gut an Köln beobachtet werden.

Der Markt für derartige Ladenlokale ist gekennzeichnet durch niedrige Quadratmetermieten, hohe Leerstände und häufig wechselnde Mieter. Manche Nebenlagen beispielsweise in Köln-Ehrenfeld driften sogar binnen weniger Jahre regelrecht ab, etablierte Geschäfte geben auf, Banken schließen ihre Filialen, Billigläden dagegen eröffnen.

Mietausfallwagnis bei Gewerbe im Mehrfamilienhaus

Für einen Besitzer von Mehrfamilienhäusern mit integrierten Gewerbeflächen stellt dies ein erhöhtes Mietausfallwagnis dar. In Extremfällen ist sogar zu überlegen, ob die Ladenfläche nicht aufgelöst und zu einer Wohneinheit umgebaut werden sollte.

In der Praxis werden Gewerbeflächen, deren Mietanteil an den Gesamtmieteinnahmen 20 Prozent nicht übersteigt, wie normale Wohnungen beurteilt. Kleinere Läden oder Lokale sind in Nebenlagen zwar noch häufig anzutreffen, stellen für den Vermieter aber ein hohes Mietausfallrisiko dar.

Maklerformel für Wertermittlung beim Mehrfamilienhaus

Sehr beliebt ist als Überschlagsrechnung für den Wert eines Mehrfamilienhauses die sogenannte Maklerformel. Dabei werden einfach die Einkünfte eines Jahres mit einem bestimmten Faktor multipliziert.

Der Faktor richtet sich dabei nach Lage und Zustand der Immobilie. Die Maklerformel "passt" ausschließlich auf renditeorientierte Objekte.

Subjektive Bewertung eines Mehrfamilienhauses

Die Beurteilung, welcher Lage- und Zustandfaktor eingesetzt werden soll, ist eine Frage des subjektiven Eindrucks und basiert zum Großteil auf den langjährigen Erfahrungswerten eines Gutachters.

Die Abweichungen zum Verkehrswert des Gutachters, der über das in der Wertermittlungsverordnung definierte Ertragswertverfahren errechnet wird, können massiv sein. Gerade weil die Rechnung sehr einfach ist, sollte nie außer Acht gelassen werden, dass die Maklerformel keine verlässliche Bewertungsmethode ist.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, sollten Sie bei der Suche nach einem geeigneten Objekt unbedingt Faktoren wie Lage und Infrastruktur berücksichtigen.