Donnerstag, 21.08.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © SG- design - Fotolia.com

Kündigung verboten: Wie Sie das richtig vereinbaren

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Worum geht´s

Den Mieter länger binden: Wie Sie das vertraglich hinbekommen.

Stichworte zu diesem Thema

Wollen Sie als Wohnungsvermieter Ihren Mieter möglichst lange im Vertrag halten, wäre ein Zeitmietvertrag die richtige Mietvertragsform. Der Haken an der Sache: Sie brauchen dafür einen Befristungsgrund.

 

Eigenbedarf wäre so ein Befristungsgrund - doch wenn Sie tatsächlich bei Mietvertragsende keinen Eigenbedarf haben, nützt Ihnen die Befristung herzlich wenig.

 

Geht es Ihnen nur darum, den Mieter möglichst lange im Mietvertrag zu halten und können Sie keinen Befristungsgrund vorweisen, bekommen Sie das vertraglich am besten mit einem Kündigungsverzicht hin. 

Ein Kündigungsverzicht ist eine praktische Alternative, wenn Sie Ihren Mieter möglichst lange im Vertrag halten wollen, aber keinen Befristungsgrund für einen Zeitmietvertrag parat haben.

Ein Kündigungsverzicht bedeutet: Sie und Ihr Mieter verzichten beide für eine gewisse Zeit auf Ihr ordentliches Kündigungsrecht.

Kündigungsausschluss: Längstens 4 Jahre sind erlaubt

Allerdings darf der Ausschluss maximal 4 Jahre betragen. Wie Sie die 4-Jahres-Frist berechnen und was Sie dabei beachten müssen hat der Bundesgerichtshof in einigen Urteilen bereits verbindlich festgelegt (BGH, Urteil v. 08.12.2010, VIII ZR 86/10).

So berechnen Sie korrekt die 4-Jahres-Frist beim Kündigungsverzicht

Entscheidend für das Berechnen der 4-Jahres-Frist ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Das ist der Kalendertag, an dem der letzte Vertragspartner den Mietvertrag unterschrieben hat und nicht etwa der Tag, ab wann der Mietvertrag in Vollzug gesetzt werden soll.

Beispiel:

Sie unterschreiben mit Ihrem Mieter zusammen am 14.01.2014 einen Wohnungsmietvertrag. Der soll ab dem 01.02.2014 zu laufen beginnen.

Sie dürfen das ordentliche Kündigungsrecht für diesen Vertrag nur bis maximal zum 13.01.2018 ausschließen. Falsch wäre es, wenn Sie einen Kündigungsverzicht bis zum 31.01.2018 vereinbaren würden.

Schlimmstenfalls bleibt Ihnen nur ein unbefristeter Vertrag

Überschreiten Sie den 4-Jahres-Zeitraum, ist nicht gleich Ihr ganzer Mietvertrag, sondern "nur" der Kündigungsverzicht unwirksam!

Es ist nicht etwa so, dass zu Ihren Gunsten dann einfach der korrekte, kürzere Zeitraum gilt. Das wäre eigentlich eine feine Sache, jedoch ist der BGH dagegen.

So eine Kürzung wäre eine geltungserhaltende Reduktion und die ist bei einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, die den Mieter benachteiligt, verboten.

Verrechnen Sie sich auch nur um 3 Tage, ist Ihr Verzicht unwirksam

Pech hatte ein Vermieter aus Nettetal. Der hatte sich in seinem Mietvertrag beim Berechnen des Kündigungsverzichts um lediglich 3 Tage verrechnet. Er vermietete in seinem Mietvertrag vom 27.06.2005 eine Wohnung zum 01.07.2005.

Laut Mietvertrag hatten Mieter und Vermieter wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Allerdings stolperte der Vermieter über diesen Satz im Mietvertrag:

"Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."

Schon 3 Tage können Sie um Ihren Kündigungsverzicht bringen

Damit hätten beide Seiten den Mietvertrag frühestens ab dem 01.07.2009 kündigen können. Damit hätte der Mieter den Mietvertrag erstmals zum 30.09.2009 beenden können.

"Zu lang", urteilte der Bundesgerichtshof, denn für das Berechnen des 4-Jahres-Zeitraums kommt es zum einen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an.

Zum anderen muss der Mieter aber auch schon zum Ablauf des 4-Jahres-Zeitraums kündigen können müssen. Dies ergibt sich aus § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB, der normalerweise nur für die Staffelmiete gilt.

Kündigungsverzicht: Vorsicht beim Formulieren

Diese Möglichkeit hatte jedoch der Vermieter seinem Mieter im Mietvertrag verbaut, so dass der Kündigungsverzicht damit "geplatzt" war.

Richtigerweise hätte der Vermieter das Kündigungsrecht nur bis 26.06.2009 ausschließen dürfen und dem Mieter zudem bereits die Kündigung zu exakt  diesem Zeitpunkt erlauben müssen. 

Darf der Mieter laut Ihrem Mietvertrag erst nach diesem Zeitpunkt kündigen und nicht bereits zu diesem Zeitpunkt, ist Ihr Kündigungsverzicht unwirksam. 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wer als Wohnungsvermieter seinen Mieter möglichst lange im Vertrag halten will, aber keinen Befristungsgrund parat hat, vereinbart einen Kündigungsausschluss. Doch dafür gelten strenge Spielregeln sonst ist Ihr Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht vorzeitig kündbar! Wie genau Sie beim Formulieren sein müssen, zeigt ein neues BGH-Urteil.
Schaffe Sie es mal eben in 5 rasanten Minuten einen Mietvertrag quasi zwischen Tür und Angel abzuschließen? Gratuliere: Dann sind Sie entweder ein wahres Genie oder Sie haben schlimmstenfalls ein paar wichige Punkte übersehen.    Denn erfahrungsgemäß dauert es ein bisschen länger, bis Sie einen Mietvertrag Wort für Wort durchgelesen haben und sich über alle auszufüllenden Lücken und Vertragsalternativen so Ihre Gedanken gemacht haben.   Erst dann sollten Sie zum Stift greifen und mit dem eigentlichen Ausfüllen beginnen.

„Früher war alles viel besser!“ Den Satz hören Sie vielleicht auch immer wieder. In Bezug auf den Zeitmietvertrag stimmt er allerdings: Um Ihren Mietvertrag zu befristen, mussten Sie noch bis zum 31.8.2001 lediglich ein Anfangs- und ein Enddatum in Ihren Mietvertrag hineinschreiben.   Doch seit dem 1.9.2001 hat sich das geändert: Ohne Befristungsgrund geht gar nichts! Was gilt, wenn Sie Ihren Mietvertrag falsch befristet haben, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.    

 meineimmobilie.de-Tipp

Unterscheiden Sie den Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung (= Mietvertragsabschluss) vom Zeitpunkt, ab dem der Mietvertrag laufen soll (= Invollzugsetzung).

 

Die 4-Jahres-Frist für den Kündigungsausschluss beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem der letzte Mieter den Mietvertrag unterschrieben hat.