Donnerstag, 05.09.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © tinadefortunata - Fotolia.com

Haustürgeschäft: Wann Ihre Vereinbarungen wackeln

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Worum geht´s

Mal eben was vom Mieter in seiner Wohnung unterschreiben lassen? Ja nicht, denn solche Vereinbarungen kann der Mieter als Haustürgeschäft widerrufen.

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Da klingelt jemand an Ihrer Haustür und will Ihnen eine Zeitschrift andrehen. So sieht in den Köpfen von vielen noch das klassische Haustürgeschäft aus. Dass es dabei aber auch um z. B. eine Zustimmung zur Mieterhöhung oder eine andere Vertragsänderung gehen kann, die der Mieter mal eben schnell in seinem Wohnzimmer unterschrieben hat, wissen die wenigsten.

 

Doch gerade für solche „Hoppla-Hopp-Entscheidungen“ hat der Gesetzgeber jetzt eine Verschärfung beschlossen.

Wenn eine EU-Richtlinie ins Spiel kommt, die kaum einer kennt, verheißt das meist nichts Gutes.

Und tatsächlich hat der Bundestag auf die EG-Richtlinie 2011/83/EU reagiert und am 13.6.2013 das „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie, zur Änderung des Verbrauchsgüterkaufrechts und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung“ beschlossen.

Die neuen Verbrauchervorschriften gelten ab dem 13.6.2014

Die Vorschriften sind ab dem 13.6.2014 anzuwenden. Mit der Verbraucherrechterichtlinie werden die Richtlinien über Haustürgeschäfte (§ 312 BGB) und Fernabsatzgeschäfte (§ 312 b BGB) zusammengeführt und überarbeitet.

Darunter fallen alle Verbraucherverträge, die zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer abgeschlossen werden: Also auch Ihr Mietvertrag!

Bei diesen Verträgen steht dem Verbraucher – wie bereits bisher – ein Widerrufsrecht zu. Jedoch werden die Einzelheiten des Widerrufsrechts teilweise geändert. Dagegen wird der Anwendungsbereich des Wohnungsvermittlungsgesetzes erweitert.

Was sich im BGB ändern soll

Unter das Haustürgeschäft fallen nur Verbraucherverträge. Nach der Legaldefinition in § 310 Abs. 3 BGB sind das Verträge „zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher“.

Als Verbraucher zählt nach § 13 BGB „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.“

Auch ein Wohnungsmietvertrag zählt als Verbrauchervertrag

Auch der Mieter einer Wohnung ist Verbraucher. Schließt der Mieter das betreffende Geschäft teils zu privaten, teils zu geschäftlichen Zwecken, werden die strengen Regeln über Verbrauchergeschäfte dann angewendet, wenn der private Zweck überwiegt.

Diese „Schwerpunkttheorie“ wird mit der geplanten Neufassung ausdrücklich nochmals klargestellt:

Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

So schnell werden Sie zum Unternehmer

Die Definition, wer Unternehmer ist, steht jetzt schon im Gesetz – und bleibt dort auch unverändert stehen: Als Unternehmer zählt jede natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt (§ 14 BGB).

Für die Frage, ob Sie bereits als Unternehmer anzusehen ist, kommt es nicht auf den Wert Ihrer Immobilien, sondern darauf an, in welchem Umfang Sie vermieten.

Beispiel

Ihnen gehört eine große oder wertvolle Immobilie. Die vermieten Sie an einen oder mehrere Mieter. Sie handeln dabei im Rahmen Ihrer privaten Vermögensverwaltung und nicht als Unternehmer.

Dagegen spricht die Vermietung zahlreicher Wohnungen an wechselnde Mieter für eine professionelle Tätigkeit, insbesondere, wenn Sie ein Büro und einen organisierten Geschäftsbetrieb unterhalten. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls (BGHZ 149, 80, 87; OLG Düsseldorf, MDR 2010 S. 858).

Wann Ihr Mieter den Mietvertrag widerrufen kann

Wird ein Mietvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen, ergänzt oder abgeändert, hat der Mieter ein Widerrufsrecht (§ 312 Abs. 4 i. V. m. § 312g und § 355 BGBE).

Der typische Fall: Sie besuchen Ihren Mieter, um mit ihm eine Mieterhöhung oder eine Vertragsänderung zu vereinbaren.

Wie lange Ihr Mieter den Mietvertrag widerrufen kann

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit dem Vertragsschluss.

Dabei sind Sie als Vermieter verpflichtet, den Mieter erst einmal über die Form und die Frist seines Widerrufsrechts zu informieren (§ 312 Abs. 4 i. V. m. § 312d Abs. 2).

Genau an diesem Punkt erleichtert Ihnen der Gesetzgeber das Leben: Im Gesetzentwurf ist nämlich ein Muster für so eine Widerrufsbelehrung enthalten.

Wichtig zu wissen: Die Widerrufsfrist beginnt erst zu laufen, wenn der Mieter zuvor eine formgerechte Widerrufsbelehrung erhalten hat (§ 355 Abs. 3 BGBE).

Bitte in Textform: Was das künftig heißt  

Für die meisten Erklärungen – auch solche, die während eines laufenden Mietverhältnisses abgegeben werden – reicht bereits die Textform.

Textform heißt nach § 126b BGB: Die Erklärung muss „in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden“.

Diese bisherige Regelung zur Textform, die in § 126b BGB steht, soll wie folgt geändert werden:

"Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das

  1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist,

und

  1. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.“

Makler-Honorar: Beliebte Gebühren-Lücke wird geschlossen

Nach § 2 Abs. 3 WoVermG hat der Makler gegenüber dem Wohnungssuchenden keinen Anspruch auf ein Vermittlungshonorar, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung oder eine sonstige preisgebundene Wohnung handelt, die nach dem 20.6.1948 bezugsfertig wurde.

Kein Honorar gab es auch für geförderte Wohnungen nach den §§ 88d und 88e des Wohnungsbaugesetzes oder nach dem Wohnraumförderungsgesetz, solange das Belegungsrecht besteht.

Bisher waren damit landesrechtlich geförderte Wohnungen außen vor: Für die Vermittlung solcher Wohnungen gab es noch Makler-Honorar. Doch das soll sich ändern: Die „Verbotsregelung“ soll auch auf solche Wohnungen erweitert werden, die nach landesrechtlichen Vorschriften gefördert worden sind.

 

Kommentare (1)

5.10.2013, 10:56 Uhr von Matulla Profil ansehen
Leider sind die Vorschriften für ein Widerrufsrecht im Rahmen einer Vermietung sehr schwammig und können zum Streit vor Gericht führen. Zur Klarheit wäre es besser, im Mietrecht allgemein, ein verbindliches 14tägiges Widerrufrecht für alle Mietverträge einzuführen. Das würde der Rechtsicherheit dienen.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

 meineimmobilie.de-Tipp

Für einen Widerruf bei einem Haustürgeschäft gelten natürlich feste Fristen: Der Widerruf muss innerhalb von 2 Wochen erfolgen.

 

Zur Fristwahrung genügt es schon, wenn die Widerrufserklärung rechtzeitig abgesendet wurde.

 

Haben Sie jedoch den Mieter nicht über sein Widerrufsrecht belehrt (was in den meisten Fällen zutreffen dürfte!) und erfolgt die Belehrung folglich erst nach Vertragsschluss, beträgt die Widerrufsfrist 1 Monat. Sie beginnt mit Erhalt der Widerrufsbelehrung zu laufen (§ 355 Abs. 1 Satz 2 BGB).