Dienstag, 29.07.2008 | Autor: Fischer/ Hopfensperger/Pably/Schneiderhan/mb

Energieausweis für neue Mieter und Käufer

Hausbesitzer, die ihre Immobilie neu vermieten oder verkaufen wollen, müssen je nach Baujahr des Hauses bereits jetzt oder ab 2009 einen Energieausweis vorlegen. Doch Vermieter und Verkäufer müssen längst nicht jedem Interessenten Einsicht in den Energieausweis gewähren.

Der Energieausweis ist nur potenziellen Mietern vorzulegen. Eine Person, die lediglich behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis. Nur echte Mietinteressenten haben das Recht zur Einsichtnahme. Es handelt sich nicht um ein Recht, das jedermann zustehen würde. Als potenzielle Mieter können zum Beispiel solche Personen angesehen werden, die sich auf Veranlassung des Vermieters zur Besichtigung des Objekts einfinden.

Mietinteressenten

Personen, die lediglich behaupten, an dem Mietobjekt interessiert zu sein, oder die aus anderen Gründen als Mietinteressenten nicht oder nicht mehr in Betracht kommen, haben keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis.

Beispiel: Nach Abgabe einer Selbstauskunft durch den Mieter stellt sich heraus, dass er finanziell nicht in der Lage ist, das Mietobjekt anzumieten. Er kommt deshalb als Mietinteressent nicht mehr in Betracht und hat daher auch keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis.

Potenzielle Interessenten

Auf Betreiben des Bundesrats wurde der Begriff des Mietinteressenten beschränkt auf sogenannte potenzielle Interessenten. Denn es wurde befürchtet, dass mit der Verwendung des Wortes "Interessent" jedem, der vorgibt, ein Interesse am Kauf oder der Vermietung zu haben, der Energieausweis nicht nur zugänglich zu machen, sondern diesem sogar auf Verlangen eine Fotokopie auszuhändigen sei. Dies sei aber nicht erforderlich.

Eine Zugänglichmachung des Ausweises solle lediglich bei Personen notwendig sein, die auch als Mieter ernsthaft in Betracht kommen. Anderenfalls würde die Gefahr gesehen, dass bei einer weiten Auslegung des Begriffs "Mietinteressent" schikanöse Anzeigen durch angebliche Mietinteressenten erfolgen und die Behörden mit Ordnungswidrigkeitenverfahren überzogen werden könnten (§ 27 EnEV). Deshalb hat der Bundesrat im Verordnungsverfahren den Kreis der Personen, welchen der Energieausweis zugänglich zu machen ist, auf potenzielle Mieter beschränkt.

Energieausweis zugänglich machen

Die Mitgliedstaaten der EU stellen nach Artikel 7 der Richtlinie 2002/91/EG vom 16.12.2002 sicher, dass bei der Vermietung von Gebäuden dem potenziellen Mieter vom Eigentümer ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt wird. Dem entspricht § 16 Abs. 2 S. 2 EnEV. Danach ist der Energieausweis bei der Vermietung, das heißt bei Neubegründung eines Mietverhältnisses zugänglich zu machen.

"Zugänglich machen" bedeutet, dem Mieter die Möglichkeit zur Einsichtnahme in den Energieausweis zu verschaffen. Dies kann durch schlichte Vorlage des Ausweises, beispielsweise aber auch durch Aushang des Energieausweises im Gebäude erfolgen.

Übermittlung des Energieausweises

Weiterhin ist an die Übermittlung des eingescannten Energieausweises per E-Mail zu denken. Eine Übersendung per Telefax ist möglich. Zwar sehen die Muster zur Verordnung vor, dass der Energieausweis in Farbe ausgestellt wird. Dies gilt vor allem für Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert auf Seiten zwei und drei des Energieausweises.

Allerdings ist auch eine Darstellung in schwarzweiß zulässig. Deshalb kann der Energieausweis gegebenenfalls auch per Telefax zugänglich gemacht werden.

Einsichtnahme des Mietinteressenten

Die Einsichtnahme durch den Mieter soll nach der Begründung der Bundesregierung noch während der Entscheidungsfindung möglich sein. In aller Regel wird dies der Zeitpunkt der Besichtigung des Mietobjekts sein. Die Entscheidungsfindung kann sich aber auch über einen längeren Zeitraum erstrecken, was bei gewerblichen Mietobjekten nicht selten der Fall ist. Dann wird der Energieausweis regelmäßig spätestens bei Unterzeichnung der Verträge durch den Vermieter vorzulegen sein.

Die Vorlage hat im Übrigen unverzüglich dann zu erfolgen, wenn der Mietinteressent dies ausdrücklich verlangt.

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Es schreibt für Sie

Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher.
Georg Hopfensperger