Mittwoch, 11.06.2008 | Autor: Heidi Schnurr/mb

Die Mietvertragsübernahme

Der Mieter will aus dem Mietvertrag raus - vorzeitig. Als kleine Entschädigung bietet er dem Vermieter gleich einen Bekannten an, der bereit ist, in den Mietvertrag einzusteigen. Hört sich gut an, aber wie bewerkstelligt der Vermieter das rechtlich absolut wasserdicht?

Rechtlich muss das Ziel sein, den Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter hieb- und stichfest zu beenden und dafür den neuen Mieter in den bestehenden Mietvertrag einzubinden. Viele Wege führen hier zum Ziel. Einer davon: Der Vermieter schließt mit beiden Mietern eine Vertragsübernahme.

Neuer Mieter tritt in Vertrag ein

Darin vereinbart er, dass das Mietverhältnis mit dem ehemaligen Mieter aufgehoben wird und gleichzeitig der neue Mieter in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Eine solche Vereinbarung müssen alle Vertragsseiten unterschreiben: Also der Vermieter, der bisherige Mieter und der neue Mieter.

Bevor der Vermieter sich vorschnell mit einer Vertragsübernahme einverstanden erklärt, sollte er Folgendes bedenken: Er ist dazu nicht verpflichtet - dies ist ein reines Entgegenkommen! Der Vermieter kann also durchaus darauf bestehen, dass der bisherige Mieter weiter im Vertrag bleibt.

Vor- und Nachteile von Vertragsübernahmen

Der Vorteil einer solchen Vertragsübernahme ist: Der bisherige Mietvertrag läuft weiter, auch bezüglich der bereits verstrichenen Renovierungsfristen. Die muss der eintretende Mieter gegen sich gelten lassen. Der Vermieter spart sich also ein neues Vertragsformular und vielleicht zähe Verhandlungen mit dem neuen Mieter über die Vertragskonditionen.

Der Nachteil einer solchen Vertragsübernahme: Dem Vermieter bleibt kaum Raum, mit dem neuen Mieter neue Vereinbarungen bezüglich der Miethöhe, den Betriebskosten oder der Schönheitsreparaturen zu treffen. Denn der neue Mieter tritt bei einer solchen Vertragsübernahme nur in die bestehenden Pflichten ein.

Einverständnis des Mieters bei Änderungen

Will der Vermieter die erweitern, muss der neue Mieter damit einverstanden sein. Diese neuen Pflichten gehören dann unbedingt in die Vereinbarung hinein. Doch bevor der Vermieter seine Vereinbarung mit zusätzlichen Pflichten belastet, sollte er besser prüfen, ob diese Pflichten nicht ohnehin bereits im Mietvertrag festgeschrieben wurden.

Bei vielen Änderungswünschen sollte besser gleich ein neuer Vertrag geschlossen werden. In vielen Fällen ist dies nämlich der einfachere und sauberere Weg.

Unterschied zu Nachmietergestellung

Die Vertragsübernahme darf nicht mit der Nachmietergestellung oder der Untervermietungsvereinbarung verwechselt werden. Der Unterschied zur Nachmietergestellung liegt darin: Der Mieter, der aus dem Mietvertrag aussteigen will, muss einen Nachmietergestellungsgrund haben.

Kann er einen triftigen Grund anführen, muss der Vermieter ihn ziehen lassen, wenn der Mieter ihm einen annehmbaren Nachmieter präsentiert. Stellt der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter, endet der Mietvertrag des Vormieters mit dem Vertragsabschluss mit dem Nachmieter. Der Nachmieter erhält also in der Regel einen neuen Mietvertrag.

Vertragliche Regelungen

Vertraglich sieht das so aus: Der Vermieter hebt den Mietvertrag mit dem Ex-Mieter auf und schließt unabhängig davon mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag. Er trifft also mit dem neuen und dem alten Vertragspartner jeweils eine Vereinbarung und hat am Ende zwei Verträge in der Hand (Mietaufhebungsvertrag und neuen Mietvertrag).

Der Vermieter kann aber auch mit dem Nachmieter und dem auszugswilligen Mieter vereinbaren, dass er dies in Form einer Vertragsübernahme regelt. Da müssen aber alle drei Seiten mitspielen.

Auf die richtigen Unterschriften achten

Hat der Vermieter sich zu einer Vertragsübernahme durchgerungen, muss er darauf achten, dass er diese Vereinbarung mit den richtigen Vertragspartnern schließt. Er muss prüfen, wer den alten Mietvertrag unterschrieben hatte. Diejenigen, die dort ihren Namen unter den Vertrag gesetzt haben, müssen auch den Vertragsübernahme-Vertrag unterschreiben. Das gilt sowohl für die Mieter- als auch für die Vermieterseite.

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 meineimmobilie.de-Tipp


Denken Sie daran, dass Sie die Kaution von Ihrem bisherigen Mieter erhalten haben. Der kann sie bei Mietvertragsende wieder von Ihnen zurückfordern. Lassen Sie sich vom neuen Mieter eine neue Kaution geben. Zahlen Sie an Ihren Ex-Mieter erst die Kaution aus, wenn die Vertragsübernahme-Vereinbarung unterschrieben ist und Sie vom neuen Mieter eine Sicherheit erhalten haben.