Dienstag, 28.04.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004

Die 9 gemeinsten Renovierungsfallen in Mietverträgen

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004
Worum geht´s

Ein falsches Wort in Ihrer Renovierungsklausel und schon bleiben Sie auf den Renovierungskosten sitzen. Kleine Fehler, die sich sehr leicht vermeiden lassen: Wenn man weiß, wo die Tücken lauern! 

Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam."

Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.

1. Hüten Sie sich vor starren Fristen 

Sie haben bereits dann einen unwirksamen, starren Fristenplan vereinbart, wenn Ihr Mieter allein nach einem nach Jahren bemessenen Zeitraum renovieren muss, ohne dass es beispielsweise darauf ankommt, ob eine Renovierung auch notwendig ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05).

Typisch für starre Fristen sind Formulierungen wie: „Der Mieter muss mindestens nach Ablauf von … Jahren renovieren“. Oder „Der Mieter muss spätestens nach Ablauf von … Jahren Schönheitsreparaturen ausführen.

2. Verzichten Sie auf unklare Weiß-Streich-Klauseln 

Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mieter keine Farbvorschriften für die Renovierung machen. Das gilt jedenfalls während der Mietzeit (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 166/08).

Häufig lässt sich aus solchen Farb-Klauseln aber nicht ablesen, ob sie sich nur auf das Mietvertragsende beziehen oder die „Farb-Vorschrift“ auch so verstanden werden könnte, dass der Mieter auch schon während der Mietzeit alles nur in hell streichen darf.

Eine Formularklausel, mit der Sie Ihren Mieter verpflichten, die Wände und Decken während des Mietverhältnisses zu „weißen", schränkt ihn laut BGH in seiner Farbwahl unzulässig ein und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08).

Tückisch ist dabei bereits eine Formulierung wie: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen". Mit so einer Klausel benachteiligen Sie Ihren Mieter unangemessen, weil sich Ihre Klausel ihrem Wortlaut nach nicht nur auf den Zeitpunkt des Auszugs beschränkt (BGH, Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07).

Versteifen Sie sich auf die Farbe Weiß statt auf neutrale, helle Farben, kann Sie das ebenfalls Ihre Renovierung kosten. Das ist bereits der Fall, wenn in Ihrer Klausel steht, dass der Mieter die Wände „weißen“ muss (BGH Urteil v. 21.09.2011, VIII ZR 47/11). 

3. Vorsicht vor Fenster-Streich-Pflichten

Verpflichten Sie Ihren Mieter per Klausel, die Fenster und Türen weiß zu streichen, ist das aus zweierlei Sicht bedenklich: Zum einen wegen des Verbots des Farbdiktats (helle und neutrale Farben tun´s auch!).

Zum anderen wenn aus Ihrer Klausel nicht klar hervorgeht, ob dies nur während der Mietzeit oder erst fürs Mietvertragsende gilt (BGH, Urteil v. 20.01.2010, VIII ZR 50/90).

Steht in Ihrer Klausel sinngemäß drin, dass zu den Schönheitsreparaturen auch „das Streichen von Türen und Fenstern“ zählt, ist auch das eine gemeine Stolperfalle für Ihre gesamte Renovierungsklausel (BGH, Urteil v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09). Laut § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung fällt nämlich nur das Streichen der Fenster und Außentüren von innen unter Schönheitsreparaturen.

Deswegen müssen Sie sich in Ihrer Klausel entweder auf das Streichen von innen beschränken oder Sie sollten das Streichen von außen ausklammern!  

Vereinbaren Sie in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter die Außenfenster oder die Balkontür streichen muss, ist Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Übrigens mit der gleichen Begründung: Nur der Innenanstrich ist erlaubt (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 210/08).

4. Nehmen Sie Ihrem Mieter nicht das Selbst-Streich-Recht

Der Mieter darf selbst renovieren. Dieses Selbstrenovierungs-Recht dürfen Sie ihm nicht nehmen – und das geht schneller als Sie vielleicht glauben! Steht beispielsweise in Ihrer Renovierungsklausel drin, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturenausführen lassen muss“, nehmen Sie ihm damit schon den Pinsel aus der Hand.

Die Folge: Ihre Renovierungsklausel ist unwirksam (BGH, Urteil v. 09.06.2010, VIII ZR 294/09)!

5. Schreiben Sie nicht: „Bitte bei Auszug renovieren!“ in Ihren Mietvertrag

Dieser beliebte Zusatz auf dem letzten Blatt des Mietvertrags bringt Sie nur sehr selten ans gewünschte Ziel. Schlimmer noch: Dieser kleine Zusatz kann Ihre zuvor zulasten Ihres Mieters getroffene Schönheitsreparaturenpflicht unwirksam machen!

Zum einen wäre da nämlich der Widerspruch zu der meist schon vorher im Mietvertrag unter „Schönheitsreparaturen“ geregelten Renovierungspflicht. Zum anderen die (unwirksame) Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungspflicht. 

Muss der Mieter zudem laut Mietvertrag „die Wohnung fachgerecht renoviert“ zurückgeben, verstehen das die meisten Mieter so, dass sie auf jeden Fall renovieren müssen, ganz gleich, wann sie das letzte Mal renoviert haben bzw. wie kurz sie erst dort wohnen.

Die Gerichte sind sich da einig: Dieser Zusatz macht dann Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam, weil Sie Ihrem Mieter die Schönheitsreparaturen nur insoweit „aufbrummen“ dürfen, als es nach dem Abnutzungsgrad auch nötig ist (BGH, Urteil v. 12.09.2007, VIII ZR 316/06).

6. Parkett: Machen Sie den Mieter ja nicht zum Schleifer

Es ist einhellige Gerichtsmeinung, dass das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen i. S. v. § 28 Abs. 4 S. 3 II. Berechnungsverordnung zählt.

Steht also in Ihrer Renovierungsklausel drin, dass der Mieter neben den üblichen Anstricharbeiten auch das Parkett abschleifen und versiegeln muss, macht diese Verpflichtung Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam.

Im Klartext heißt das: Ihr Mieter muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen (so bereits BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09).

Da nützt es Ihnen auch nichts, wenn Sie im Mietvertrag eine sog. salvatorische Klausel stehen haben, die besagt, dass der Mieter Renovierungsarbeiten nur durchführen muss, „sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlaubt“.

Weil Sie den Mieter aber nach dem derzeitigen Stand von Gesetzgebung und Rechtsprechung nicht wirksam zum Abschleifen und Versiegeln des Parketts verpflichten können, hilft Ihnen auch dieser Zusatz nichts (BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 137/12, NZM 2013 S. 307).

7. Kostenvoranschlag: Werden Sie ja nicht verbindlich 

Zieht der Mieter vor Ablauf der eigentlichen Renovierungsfristen aus, muss er sich nur dann anteilig an den Renovierungskosten beteiligen, wenn Sie eine Quotenhaftungsklausel bzw. Abgeltungsklausel im Mietvertrag stehen haben.

Dort steht meist drin, dass sich die Abgeltung nach einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag berechnet. Allerdings: Endet der Satz hier, erklären Sie diesen Kostenvoranschlag für verbindlich und damit ist Ihre Abgeltungsklausel unwirksam.  

Deswegen solle in Ihrer Abgeltungsklausel unbedingt drinstehen, dass auch der Mieter seinerseits einen Kostenvoranschlag einholen darf (BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12).

8. Unrenoviert vermieten: Vorsicht mit den laufenden Schönheitsreparaturen

Übergeben Sie dem Mieter eine unrenovierte Wohnung und vereinbaren Sie gleichzeitig in Ihrem Formularmietvertrag, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen soll, müssen Sie noch was für die Anfangsrenovierung drauflegen.

Beispielsweise einen Mietnachlass. Wie hoch der sein muss, richtet sich danach, wie viel der Mieter renovieren muss. Jedenfalls reicht bei einer 3-Zimmer-Wohnung ein Mietnachlass von einer halben Monatsmiete nicht (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14).

Übergeben Sie also jetzt Ihrem Mieter eine unrenovierte Wohnung, können Sie auf ihn nur dann die laufenden Schönheitsreparaturen abwälzen, wenn Sie ihm dafür einen angemessenen Ausgleich anbieten.

9. Mit Abgeltung "drohen": Das ist unwirksam!

Bisher war sie in jedem guten Mietvertrag zu finden: Eine Abgeltungsklausel, die den Mieter verpflichtete, sich an den Renovierungskosten zu beteiligen, wenn er vor Fälligkeit der üblichen Renovierungsfristen auszieht.

Solche Klauseln sind allerdings nun unwirksam. Der Grund: Der BGH hält die Berechnung der Abgeltungshöhe schlichtweg für nicht machbar, weil hypothetisch berechnet werden müsste, wie der Mieter die Wohnung künftig abgewohnt hätte. Deswegen sind solche Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag unwirksam (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 242/13).

Die gute Nachricht lautet: Haben Sie in Ihrem Mietvertrag daneben noch vereinbart, dass der Mieter renovieren muss, bleibt diese Renovierungspflicht wirksam. Noch jedenfalls!

Kommentare (2)

29.2.2012, 15:39 Uhr von Heidi Schnurr Profil ansehen
Ich werde Ihnen in meinem nächsten Newsletter für jede dieser 5 Klauselfallen einen Formulierungsvorschlag liefern! ich könnte Ihnen zwar jetzt schon hier eine Renovierungsklausel vorschlagen, aber das würde den Umfang sprengen...
Hallo Frau Schnurr, an Ihren Formulierungsvorschlägen wäre ich auch sehr interessiert und würde mich freuen, diese ebenfalls zu erhalten. Vielen Dank im Voraus. Viele Grüße aus Berlin. T. Pilz
29.2.2012, 10:43 Uhr von p.lindemann Profil ansehen
Ja, prima. Man liest überall, wie man nicht formulieren soll. Aber wie sagt man es korrekt???
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig? So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.
Zieht der Mieter aus, will er meist vom Renovieren nichts mehr wissen. Kein Problem: Er kann ja zahlen statt zu renovieren. Auch dann, wenn die Renovierung zum Zeitpunkt seines Auszugs noch gar nicht fällig ist. Für diesen Fall hatten findige Vermieter immer eine Quotenhaftungsklausel in ihrem Mietvertrag. Gerade hat der Bundesgerichtshof jedoch solche Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt.
Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass, vom Vermieter erhalten hat.  
Es ist ein offenes Geheimnis, dass viele Renovierungsklauseln schon deswegen unwirksam sind, weil sie beispielsweise zu kurze oder starre Renovierungsfristen enthalten. Wer diese Klippe sicher umschifft hat, kann kurz vor dem rettenden Ufer mit seinen Farbwünschen noch Schiffbruch erleiden. Jedenfalls, wenn sich die nicht eindeutig auf das Mietvertragsende beschränken. Was, wenn der Mieter dennoch renoviert? Dann - so will es der BGH - müssen Sie ihm die Kosten ersetzen!

 meineimmobilie.de-Tipp

Bei den Renovierungsklauseln steckt der Teufel im Detail. Besser Sie verlassen sich auf die Schönheitsreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag, statt sich selbst eine „zusammenzubasteln“, denn das ist selbst für Mietrechtsexperten aufgrund der unüberschaubaren Rechtsprechung ein schwieriges Unterfangen!