Dienstag, 28.04.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: MEV Verlag GmbH, Germany

Die 7 besten Tipps, wie Sie Renovierungsfallen umgehen

Foto: MEV Verlag GmbH, Germany
Worum geht´s

Die richtigen Worte für Ihre Renovierungsklausel im Mietvertrag. So, dass am Ende alles hell und fachgerecht gestrichen ist und Sie nicht geradewegs in eine Formulierungsfalle laufen!  

Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig?

So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.

1. Damit Ihr Mieter regelmäßig renovieren muss

Blättern Sie im Gesetz, um herauszufinden, in welchen Zeitabständen der Mieter renovieren muss, suchen Sie vergeblich: Das ist nirgendwo geregelt.

Die Zeitabstände, in denen der Mieter renovieren muss, hängen zum einen von der Art der Räumlichkeiten ab: In Nassräumen (Küche, Bad, WC) muss der Mieter in kürzeren Intervallen renovieren als in Wohnräumen oder dem Flur.

Zudem mischen hier die Gerichte kräftig mit: Die drehen schon mal gern die Fristen nach oben, weshalb in vielen Mietverträgen schon gar keine Frist mehr erwähnt wird, sondern einfach nur auf „die üblichen Fristen“ verwiesen wird.

Oder aber: Die Fristen werden dennoch erwähnt, aber ausdrücklich nur als „allgemein übliche“ bzw. „normalerweise übliche“ Fristen bezeichnet, um so der „Starre-Fristen-Falle“ zu entgehen.

Doch mit dem Fristablauf allein ist es noch nicht getan: Damit der Mieter renovieren muss, muss nicht nur die Frist abgelaufen sein, sondern die Renovierung muss außerdem auch notwendig sein! Das muss ebenfalls aus Ihrer Renovierungsklausel eindeutig hervorgehen.

Wie sieht sie nun aus, so eine korrekte Klausel, die unter anderem auch diesen beiden Anforderungen gerecht wird? Ganz einfach so:

  1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer.
  2. Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
    1. In Küche, Bädern und Duschen: alle 5 Jahre,
    2. in Wohn- u. Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten: alle 8 Jahre,
    3. in allen anderen Nebenräumen: alle 10 Jahre,
    4. bei Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenstern: alle 10 Jahre.

Die Fristen beginnen ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen bzw. ab dem Zeitpunkt der letzten Renovierung während der Mietzeit.

  1. Dem Mieter bleibt die Einwendung vorbehalten, dass die Schönheitsreparaturen trotz Fristablauf noch nicht erforderlich sind.
  2. Soweit der Mieter die während der Mietdauer fällig gewordenen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat, hat er sie spätestens am Ende des Mietverhältnisses nachzuholen.

2. Statt schreiend gelb: Wie Sie Ihre Farbwünsche durchsetzen

Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mieter keine Farbvorschriften für die Renovierung machen. Das gilt jedenfalls während der Mietzeit (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 166/08). Bei Mietvertragsende sieht das ein bisschen anders aus.

Genau diesen kleinen Unterschied berücksichtigen jedoch viele „Farbklauseln“ nicht, weswegen dann letzten Endes nicht nur Ihre Farbwünsche im Sand verlaufen, sondern gleich Ihre gesamte Renovierungsklausel.

Um das zu vermeiden, sollten Sie bei Ihrer Farbwunsch-Klausel darauf achten, dass sich ablesen lässt, ob sie sich nur auf das Mietvertragsende bezieht oder die „Farb-Vorschrift“ auch so verstanden werden könnte, dass der Mieter auch schon während der Mietzeit alles nur hell streichen darf.

Tückisch ist dabei bereits eine Formulierung wie: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen". Mit so einer Klausel benachteiligen Sie Ihren Mieter unangemessen, weil sich Ihre Klausel ihrem Wortlaut nach nicht eindeutig nur auf den Zeitpunkt des Auszugs beschränkt (BGH, Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07).

Versteifen Sie sich auf die Farbe Weiß statt auf neutrale, helle Farben, kann Sie das ebenfalls Ihre Renovierung kosten. Das passiert Ihnen schon, wenn in Ihrer Klausel steht, dass der Mieter die Wände „Weißen“ muss (BGH Urteil v. 21.09.2011, VIII ZR 47/11). 

Besser ist es so:

Bei der Rückgabe der Mieträume am Ende des Mietverhältnisses müssen die Wände und Decken in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten gestrichen oder tapeziert sein. Satz 1 gilt nicht für die Teile der Mieträume, die sich bei Überlassung in einer anderen farblichen Gestaltung befanden.

Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

3. Fenster-Streich-Pflicht: Wenn, dann nur von innen!

Steht in Ihrer Klausel sinngemäß drin, dass zu den Schönheitsreparaturen auch „das Streichen von Türen und Fenstern“ zählt, ist das eine gemeine Stolperfalle für Ihre gesamte Renovierungsklausel (BGH, Urteil v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09). Laut § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung fällt nämlich nur das Streichen der Fenster und Außentüren von innen unter Schönheitsreparaturen.

Deswegen müssen Sie sich in Ihrer Klausel unbedingt auf das Streichen der Fenster von innen beschränken.

Vereinbaren Sie in Ihrem Mietvertrag lediglich, dass der Mieter die Außenfenster oder die Balkontür streichen muss, macht das Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Warum? Ganz einfach: Weil Sie den kleinen Zusatz „nur von innen“ vergessen haben (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 210/08).

Wenn Sie schon dazu übergehen, im Mietvertrag die Mieterpflichten aufzuzählen, dann bitte mit äußerster Sorgfalt! Eine solche Aufzählung könnte so aussehen:

Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen und der übrigen Holzteile innerhalb der Wohnung.

Wichtig: Auch für Fenster und Türen gilt das Weiß-Streich-Verbot. Verpflichten Sie Ihren Mieter per Klausel, beim Renovieren die Fenster und Türen weiß zu streichen, ist das aus zweierlei Sicht bedenklich: Zum einen wegen des Verbots des Farbdiktats (helle und neutrale Farbe tun´s auch!).

Zum anderen, wenn aus Ihrer Klausel nicht klar hervorgeht, ob dies nur während der Mietzeit oder erst fürs Mietvertragsende gilt (BGH, Urteil v. 20.01.2010, VIII ZR 50/90). Einen Farbschock beim Auszug vermeiden Sie mit dieser Klausel:

Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

4. Finger weg vom Selbst-Streich-Recht des Mieters

Der Mieter darf selbst renovieren. Dieses Selbstrenovierungs-Recht dürfen Sie ihm nicht nehmen – und das geht schneller, als Sie vielleicht glauben! Steht beispielsweise in Ihrer Renovierungsklausel drin, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturenausführen lassen muss“, nehmen Sie ihm damit schon den Pinsel aus der Hand.

Die Folge: Ihre Renovierungsklausel ist unwirksam (BGH, Urteil v. 09.06.2010, VIII ZR 294/09)!

Gleiches gilt, wenn Sie den Mieter verpflichten, die Arbeiten von einem Fachmann ausführen zu lassen. Um diesen Vorwürfen zu entgehen, reicht schon dieser Satz:

Die Arbeiten sind fachgerecht auszuführen.

5. Wann Sie „Bitte bei Auszug renovieren!“ in Ihren Mietvertrag schreiben dürfen

Dieser beliebte Zusatz auf dem letzten Blatt eines Mietvertrags hat schon viele Vermieter ihre Renovierung gekostet. Was man dazu wissen muss: So eine Endrenovierung lässt sich nicht in einer Klausel vereinbaren, sondern dazu muss schon eine Individualvereinbarung her.

Wer jetzt glaubt, es wäre schon damit getan, dass er einfach in jeden seiner Mietverträge handschriftlich oder mit Schreibmaschine reinschreibt, dass der Mieter beim Auszug renovieren muss, irrt sich gewaltig: Ganz so einfach ist es nicht!

Zum einen wäre da nämlich der Widerspruch zu der meist schon vorher im Mietvertrag unter „Schönheitsreparaturen“ geregelten Renovierungspflicht. Zum anderen die (unwirksame) Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungspflicht. 

Eine entsprechende Klausel scheitert daran, weil Sie mit diesem Endrenovierungszusatz Ihrem Mieter die Schönheitsreparaturenaufbrummen“, obwohl sie nach dem Abnutzungsgrad vielleicht noch gar nicht nötig sind (BGH, Urteil v. 12.09.2007, VIII ZR 316/06).

Eine Endrenovierungspflicht können Sie Ihrem Mieter nur „aufbrummen“, wenn Sie das mit ihm individuell ausgehandelt haben. Nur dann gilt die Endrenovierungspflicht nicht als „Vertragsklausel“ und ist wirksam. In der Praxis ist es natürlich sehr schwierig, später ein solches „Aushandeln“ nachzuweisen. Daran scheitern viele Vermieter. 

Laut den §§ 305 bis 310 BGB (bis 31.12.2001 noch im Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt) wird Ihre Vereinbarung ruck, zuck zur Klausel. Dazu reicht es schon, wenn Sie beispielweise Ihren Wunsch, dass der Mieter bei Mietvertragsende renovieren soll, immer wieder in Ihre Mietverträge hineinschreiben.

Darüber, ab welcher Anzahl von Verträgen aus Ihrer Individualvereinbarung eine Klausel wird, hat bereits der Bundesgerichtshof entschieden. Als vorformuliert und damit als Mietvertragsklausel gilt Ihre Vereinbarung schon dann, wenn Sie diese 3-mal verwendet haben (BGH, Urteil v. 27.09.2001, VII ZR 288/00, GE 2002, S. 122).

Das bedeutet: Schreiben Sie nur in 2 Ihrer Mietverträge hinein, dass Ihr Mieter bei Auszug renovieren muss, gilt das noch als Individualvereinbarung. Ab dem 3. Vertrag wird es dagegen schon brenzlig für Sie!

Schlimmer noch: Es genügt sogar schon, wenn Sie eine für den Mieter nachteilige Vertragsbedingung in nur 1 Mietvertrag hineinschreiben, aber beabsichtigen, diese Vertragsbedingung in mindestens 2 weiteren Verträgen zu vereinbaren (BGH, Urteil v. 27.09.2001, VII ZR 288/00, GE 2002, S. 122).

Selbst wenn Sie in jedem Vertrag Ihren Wunsch, dass der Mieter bei Mietvertragsende renovieren soll, sprachlich anders formulieren, gilt: Ab 3 sinngemäß gleichen Formulierungen in Ihren Mietverträgen wird aus Ihrer Endrenovierungsvereinbarung dennoch eine unwirksame Klausel - also aufgepasst, dass Sie sich hier nicht selbst austricksen!

Zum Aushandeln einer Individualvereinbarung gehört, dass der Vermieter den Mieter über den Inhalt der Vereinbarung aufklärt und ihm auch die Möglichkeit gibt, den Mietvertrag zu seinen Gunsten zu beeinflussen.

Schreiben Sie also schon Ihren Zusatz in den Mietvertrag hinein, bevor Sie ihn dem Mieter vorgelegt haben, handelt es sich um eine vorgegebene Klausel statt einer ausgehandelten Individualvereinbarung!

Weil Endrenovierungszusätze eine heikle Sache sind, lautet mein Tipp: Besser Sie geben sich mit einer vorgegebenen Klausel zufrieden, statt Ihre Renovierung mit einem solchen riskanten Zusatz zu gefährden!  

6. Wenn Sie eine unrenovierte Wohnung übergeben wollen

Wenn Sie Ihrem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben, aber wollen, dass Ihr Mieter künftig selbst zum Pinsel greift, ist das mittlerweile gar nicht mehr so einfach. Schuld ist ein neues BGH-Urteil, wonach die Kombination unrenovierte Wohnung plus laufender Renovierung unwirksam ist (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14).

Einzige Ausnahme: Sie gewähren dem Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür, dass er die Anfangsrenovierung übernommen hat. Mit einer halben Monatsmiete Mietnachlass für eine 3-Zimmer-Wohnung ist es dabei aber noch nicht getan!

Im Mietvertrag sollten Sie deswegen 2 Dinge vereinbaren:

  1. Bei einer Renovierungsbedürftigkeit der Mieträume verzichtet der Mieter auf die notwendigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch den Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses. Er verzichtet weiterhin auf die Geltendmachung eines Minderungsrechts aus diesem Grund.
  2. Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Dies gilt auch bei einer ganz oder teilweise unrenoviert überlassenen Wohnung.

7. Abgeltungsklauseln können Sie sich schenken!

Das waren noch Zeiten, als Sie vereinbaren konnten, dass der Mieter sich anteilig an den Renovierungskosten beteiligen muss, wenn er vor Fälligkeit der Renovierung auszieht. Solche Quotenabgeltungsklauseln sind jedoch leider unwirksam, weil sich die Abgeltung nicht berechnen lässt (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13).

Und jetzt? Klausel einfach weglasssen - auch wenn´s schwer fällt!

 

 

 

 

 

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Zieht der Mieter aus, will er meist vom Renovieren nichts mehr wissen. Kein Problem: Er kann ja zahlen statt zu renovieren. Auch dann, wenn die Renovierung zum Zeitpunkt seines Auszugs noch gar nicht fällig ist. Für diesen Fall hatten findige Vermieter immer eine Quotenhaftungsklausel in ihrem Mietvertrag. Gerade hat der Bundesgerichtshof jedoch solche Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt.
Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass, vom Vermieter erhalten hat.  
Es ist ein offenes Geheimnis, dass viele Renovierungsklauseln schon deswegen unwirksam sind, weil sie beispielsweise zu kurze oder starre Renovierungsfristen enthalten. Wer diese Klippe sicher umschifft hat, kann kurz vor dem rettenden Ufer mit seinen Farbwünschen noch Schiffbruch erleiden. Jedenfalls, wenn sich die nicht eindeutig auf das Mietvertragsende beschränken. Was, wenn der Mieter dennoch renoviert? Dann - so will es der BGH - müssen Sie ihm die Kosten ersetzen!
Da hat es heute ganz ordentlich RUMMS gemacht beim BGH. Gleich 3 Urteile an einem Tag. Und ganz ehrlich: Die sind viieel schlimmer als jede Mietpreisbremse, denn sie betreffen schätzungsweise jeden 2. Mietvertrag in Deutschland. Mieter können sich freuen, Vermieter leider nur ungläubig den Kopf schütteln und schon mal für den nächsten Mieterwechsel den Maler bestellen oder selbst zum Pinsel greifen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Der Wunsch vieler Vermieter, dass der Mieter bei Mietvertragsende renovieren soll, muss individuell vereinbart werden und darf nicht einer bereits im Mietvertrag vorhandenen Schönheitsreparaturenklausel widersprechen.

Zudem: Verwenden Sie den Endrenovierungszusatz in bereits 3 Mietverträgen, wird daraus schon eine Klausel – und damit ist die Endrenovierung unwirksam!