Donnerstag, 23.10.2008 | Autor: Rudolf Stürzer/Michael Koch/mb

Bürgschaft statt Kaution: Haftung für den Mieter

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Mietvertragsparteien können als Sicherheitsleistung anstelle einer Kaution auch eine Bürgschaft vereinbaren. Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Vermieter, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen.

In der Regel wird der Bürgschaftsvertrag mit einer Bank geschlossen, jedoch kann die Bürgschaft auch von jedem Dritten geleistet werden, beispielsweise vom Vater für seinen studierenden Sohn.

Hauptverbindlichkeit ist maßgebend

Die Bürgschaft bedarf der Schriftform (Paragraph 766 BGB). Für die Verpflichtung des Bürgen ist der jeweilige Bestand der Hauptverbindlichkeit maßgebend. Durch ein Rechtsgeschäft, das der Hauptschuldner (Mieter) nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, wird die Verpflichtung des Bürgen nicht erweitert (Paragraph 767 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Daher umfasst eine Mietbürgschaft nur die Miete für die Dauer der vereinbarten Mietzeit einschließlich einer bereits bei Bürgschaftsübernahme vorgesehenen Verlängerung und einschließlich einer eventuellen Nutzungsentschädigung nach Ablauf der Mietzeit. Nicht umfasst von der Bürgschaft ist beispielsweise die Miete für die Zeit einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses oder einer zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsfortsetzung. Insofern müsste die Bürgschaft ausdrücklich erweitert werden.

Recht auf Einrede

Der Bürge kann die dem Mieter zustehenden Einreden geltend machen. Er kann dem Anspruch des Vermieters, etwa auch die Einrede der Verjährung der Hauptforderung entgegenhalten. Hierin liegt ein Nachteil der Bürgschaft gegenüber einer Barkaution. Bei einer Barkaution kann der Vermieter nämlich gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch mit verjährten Ansprüchen aufrechnen (Paragraph 215 BGB).

Ferner muss der Vermieter grundsätzlich erst versuchen, seine Forderungen beim Mieter zu realisieren, da der Bürge die Zahlung verweigern kann, solange nicht der Vermieter eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter ohne Erfolg versucht hat (sogenannte Einrede der Vorausklage, Paragraph 771 BGB).

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Zu Empfehlen ist der Abschluss einer "selbstschuldnerischen Bürgschaft". In diesem Fall verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage, sodass der Vermieter sofort den Bürgen in Anspruch nehmen kann und nicht erst gegen den Mieter als Hauptschuldner vorgehen muss.

Ferner sollte vereinbart werden, dass die Bürgschaft, wie bei der Kaution, auch verjährte Forderungen des Vermieters sichert und die Bürgschaft vom Bürgen nicht vor vollständiger Rückgabe mit der Mietsache oder einer bestimmten Zeit danach beendet wer- den kann.

Einschränkungen bei Wohnungsmietverhältnissen

Auch für Bürgschaften gilt Paragraph 551 BGB, wonach die Höhe der Sicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete beschränkt ist. Eine unbeschränkte Bürgschaft ist jedoch nicht insgesamt unwirksam, sondern bleibt bis zur Höhe einer dreifachen Monatsmiete wirksam. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter zusätzlich zu einer Barkaution eine Bürgschaft stellen muss, ist unzulässig, wenn und soweit beide Sicherheiten zusammen betragsmäßig die Summe von drei Monatsmieten überschreiten.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nach einem Urteil des BGH (Urteil vom 7. Juni 1990, IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380), wenn der Dritte - im vorliegenden Fall der Vater des eine Wohnung suchenden Studenten - von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses oder Bürgschaft zusagt, nachdem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. In diesem Fall hatte der Vermieter keine Bürgschaft verlangt, sie wurde ihm vielmehr vom Vater des Mietinteressenten angeboten, um Bedenken des Vermieters gegen die Bonität seines Sohnes auszuräumen.

Der Bürge als Mietvertragspartner

Nach Auffassung des BGH widerspricht es nicht dem Schutzzweck des Paragraph 551 BGB, wenn Eltern für ihre Kinder - anstelle einer Anmietung im eigenen Namen - von sich aus eine Bürgschaft anbieten. Dies gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind. Anderenfalls kann die Haftung eines Dritten nur dadurch begründet werden, dass er selbst als Vertragspartner den Mietvertrag mit unterschreibt.

Wird allerdings anstelle einer Bürgschaft ein Dritter nur formell als Mieter in den Mietvertrag aufgenommen mit dem alleinigen Zweck, zusätzliche Sicherheit zu erlangen, ohne mit diesem ernsthaft ein Mietverhältnis eingehen zu wollen, kann damit eine Haftung des Dritten nicht begründet werden, da dies eine Umgehung der gesetzlichen Vorschriften darstellen würde.

Weitere Informationen zum Thema Bürgschaften und Kaution erhalten Sie im Buch "Mietrecht für Vermieter von A-Z", erschienen im Haufe-Verlag.

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