Mittwoch, 04.09.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com

Ablaufender Zeitmietvertrag: Das sind jetzt Ihre Pflichten

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Worum geht´s

Ihr Zeitmietvertrag läuft ab: Wer jetzt nicht rechtzeitig bzw. richtig reagiert, dem bleibt sein Mieter länger erhalten als ihm vielleicht lieb ist! 

Seit dem 1.9.2001 hat sich bei den Zeitmietverträgen einiges geändert. Danach dürfen Sie als Vermieter zwar solche Verträge für eine beliebige Zeitspanne abschließen. Allerdings brauchen Sie dazu auch einen Befristungsgrund. 

 

Auch wenn sich der Vertrag dem Ende nähert, müssen Sie sich an bestimmte Fristen halten, sonst darf Ihr  Mieter trotz Befristung länger als vereinbart in der Wohnung bleiben.

Noch bis zum 31.8.2001 durften Vermieter Mietverträge mit Befristungsgrund - sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge - nur für maximal 5 Jahre abschließen. Diese zeitliche Begrenzung ist mit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 weggefallen.

Als Vermieter dürfen Sie Zeitmietverträge nun auch wesentlich länger abschließen. Eine gesetzliche Höchstgrenze gibt es nicht mehr.

Zeitmietvertrag: So lange Sie wollen, aber nur mit Befristungsgrund 

So weit die gute Nachricht. Die schlechte Nachricht lautet: Vermieter können einfache Zeitmietverträge - also solche ohne Befristungsgrund - seit dem 1.9.2001 überhaupt nicht mehr abschließen.

Sprich: Es reicht also nicht mehr für den Abschluss eines Zeitmietvertrags, dass Sie nur noch das Anfangs- und das Enddatum in den Vertrag mit hinein schreiben. Zusätzlich müssen Sie auch noch einen Befristungsgrund, wie z. B. Eigenbedarf, angeben.

Diese 3 Befristungsgründe sind beim Zeitmietvertrag erlaubt

Wer jetzt einen Zeitmietvertrag abschließen will, braucht dafür einen guten Grund. Welcher "gut genug" ist, steht im Gesetz in § 575 Abs. 1 BGB:

  1. Sie haben nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit konkret absehbaren Eigenbedarf.
  2. Sie planen wesentliche Umbaumaßnahmen, die ein Fortsetzen des Mietvertrags mit dem Mieter erheblich erschweren würden.
  3. Sie wollen an einen Dienstleistungsverpflichteten vermieten und die Mietzeit auf die Dauer seiner Dienstzeit beschränken.  

Vertragsende: Der Mieter darf fragen, Sie müssen antworten

Neigt sich Ihr Zeitmietvertrag dem Ende zu, müssen nicht Sie reagieren, sondern Ihr Mieter. Früher war es so, dass Sie dem Mieter rechtzeitig mitteilen mussten, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht. Das ist seit dem 1.9.2001 anders. 

Der Mieter hat allerdings einen Auskunftsanspruch gegen Sie: Frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie ihm innerhalb eines Monats Auskunft darüber erteilen, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht.

Teilen Sie ihm das erst später mit, kann der Mieter verlangen, dass Sie den Mietvertrag mit ihm um diesen Verspätungszeitraum verlängern (§ 575 Abs. 2 BGB).

Beispiel:

Ihr Zeitmietvertrag läuft zum 31.12.2013 ab. Ab dem 31.8.2013 kann der Mieter Sie fragen, ob Ihr  Befristungsgrund noch besteht oder ob sich sein Zeitmietvertrag verlängert.

Erhalten Sie am 1.10.2013 die Anfrage Ihres Mieters, können Sie sich maximal bis zum 1.11.2013 mit einer Antwort Zeit lassen. Antworten Sie erst am 15.11.2013, kann der Mieter von Ihnen verlangen, dass der Mietvertrag bis zum 15.1.2014 fortgesetzt wird.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

„Früher war alles viel besser!“ Den Satz hören Sie vielleicht auch immer wieder. In Bezug auf den Zeitmietvertrag stimmt er allerdings: Um Ihren Mietvertrag zu befristen, mussten Sie noch bis zum 31.8.2001 lediglich ein Anfangs- und ein Enddatum in Ihren Mietvertrag hineinschreiben.   Doch seit dem 1.9.2001 hat sich das geändert: Ohne Befristungsgrund geht gar nichts! Was gilt, wenn Sie Ihren Mietvertrag falsch befristet haben, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.    
"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist. Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    

 meineimmobilie.de-Tipp


Bestreitet Ihr Mieter, Ihr Mitteilungsschreiben über den noch bestehenden Befristungsgrund jemals erhalten zu haben, sind Sie für den Zugang beweispflichtig. Das ist gerade bei wichtigen Schreiben, die eine Frist in Gang setzen, äußerst misslich. 

 

Schicken Sie deswegen wichtige Schreiben nie mit einfacher Post. Am besten ist, das Schreiben einem unabhängigen Zeugen zu zeigen und durch diesen dem Mieter persönlich aushändigen zu lassen beziehungsweise in den Hausbriefkasten des Mieters zu werfen. So haben Sie eine lückenlose Beweiskette für den Zugang Ihres Schreibens.