Dienstag, 25.08.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Wohnungsverkauf: Was jetzt aus Ihrem Zeitmietvertrag wird

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Worum geht´s

Eigentümerwechsel: Kann der Mieter deswegen seinen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen?

Stichworte zu diesem Thema

Sie kaufen eine Eigentumswohnung samt Mieter. Die Mieteinnahmen haben Sie in Ihren Finanzierungsplan einkalkuliert. Allerdings hat Ihr Mieter einen Zeitmietvertrag, in dem der Befristungsgrund „Eigenbedarf“ lautet.

Sie sind noch nicht mal als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, flattert Ihnen schon die Kündigung des Mieters ins Haus.

Moment mal: Geht das überhaupt? Schließlich haben Sie ja einen Zeitmietvertrag in der Schublade liegen und der ist eigentlich nicht vorzeitig kündbar!

Vermieterwechsel beim Zeitmietvertrag: Was die Juristen sagen

Eigentlich ist es ein typischer Fall, der so sicherlich hundertfach im Jahr in Deutschland passieren könnte. Und dennoch: Selbst die Juristen geraten dabei ins Grübeln, was nun aus dem Zeitmietvertrag wird.

Finden sie dann was, ist es so wie immer: 3 Juristen, 3 Meinungen!

Zeitmietvertrag: Wenn der Eigenbedarf entfällt

Einen Zeitmietvertrag bzw. befristeten Mietvertrag können Sie nur abschließen, wenn Sie einen Befristungsgrund, wie z. B. Eigenbedarf, haben. Verkaufen Sie die Wohnung vor Ende der Befristung, weil Sie sich entschließen, doch nicht selbst in die Wohnung zu ziehen, entfällt die Verwendungsabsicht.

Glück für Mieter: Trotz Verkauf bleibt Befristung bestehen

Das führt aber nicht dazu, dass die Befristung im „gekauften“ Zeitmietvertrag nun unwirksam wird! Vielmehr ist es so, dass der Mieter lediglich verlangen kann, dass sich sein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit verlängert (§ 575 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Entfällt beim Vermieter vor Ende des Zeitmietvertrags das Eigenbedarfsinteresse, darf er dem Mieter den Zeitmietvertrag nicht einfach vorzeitig kündigen. Schließlich ist es ja so, dass der Wegfall der Verwendungsabsicht in den Risikobereich des Vermieters fällt.

Vorzeitiger Vertragsausstieg beim Zeitmietvertrag: Geht das?

Was aber, wenn der Mieter den Vermieterwechsel aufgrund des Verkaufs dazu nutzen will, um vorzeitig aus seinem Mietvertrag „auszusteigen“?

Das geht nur bei personenbezogenen Bedarfsgründen wie zum Beispiel Eigenbedarf. Beabsichtigt der neue Eigentümer und Vermieter so wie sein Vorgänger, das Gebäude abzureißen, darf der Mieter nicht vorzeitig kündigen.

Entfallener Eigenbedarf: Zeitmietvertrag bleibt Zeitmietvertrag

Ähnlich ist es, wenn die Eigenbedarfsabsicht vor dem eigentlich vereinbarten Mietvertragsende wegfällt: Aus Ihrem Zeitmietvertrag wird dann nicht automatisch ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, den der Mieter jederzeit vorzeitig ordentlich kündigen kann.

Vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kann weder der Mieter noch der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigen. Der Mieter kann nur eine Verlängerung, nicht aber eine Verkürzung der Mietzeit verlangen.

Allerdings gibt es natürlich dazu auch andere (Minder-)Meinungen, was das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters bei Wegfall der Eigenbedarfsabsicht anbelangt.

Vorsicht bei der Kombination Staffelmiete/Zeitmietvertrag

Häufig ist ein Zeitmietvertrag mit einer Staffelmiete kombiniert. Bei einer Staffelmiete ist der Mieter nach § 557a Abs. 3 BGB berechtigt, zum Ablauf von 4 Jahren - gerechnet ab dem Zeitpunkt, ab dem eine Staffelmiete vereinbart wurde - vorzeitig zu kündigen.

Diese wenig bekannte Regelung ermöglicht dem Mieter meist einen vorzeitigen Mietvertragsausstieg, selbst wenn der Zeitmietvertrag eigentlich länger laufen sollte.

Damit erledigt sich meist die strittige Frage, ob der Mieter bei einem Vermieterwechsel seinen Zeitmietvertrag mit dem Befristungsgrund „Eigenbedarf“ vorzeitig kündigen kann: Die Staffelmiete sorgt häufig bereits dafür, dass dem Mieter ein Hintertürchen zum vorzeitigen Vertragsausstieg bleibt.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!

„Früher war alles viel besser!“ Den Satz hören Sie vielleicht auch immer wieder. In Bezug auf den Zeitmietvertrag stimmt er allerdings: Um Ihren Mietvertrag zu befristen, mussten Sie noch bis zum 31.8.2001 lediglich ein Anfangs- und ein Enddatum in Ihren Mietvertrag hineinschreiben.   Doch seit dem 1.9.2001 hat sich das geändert: Ohne Befristungsgrund geht gar nichts! Was gilt, wenn Sie Ihren Mietvertrag falsch befristet haben, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.    
"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist. Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    

 meineimmobilie.de-Tipp

Bei dem Punkt vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrags mit dem Befristungsgrund „Eigenbedarf“, gibt es noch viele strittige Fragen zu klären. Beispielsweise auch, ab wann der Mieter kündigen darf: Ab Kenntnis vom Wegfall des Grundes oder erst ab der Grundbuchumschreibung auf den neuen Mieter?

Um diesen ungeklärten Fragen aus dem Weg zu gehen, sollte sich der neue Vermieter mit dem auszugswilligen Mieter am besten über einen vorzeitigen Auszugstermin einigen. Denn Reisende lassen sich ohnehin nicht aufhalten und dann lieber ein vorzeitiges Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende!