Mittwoch, 10.09.2008 | Autor: heihec

Wohnung - aber nicht geräumt

Worum geht´s

Wenn der Mieter stirbt oder nicht zahlt, kommt es zur Wohnungsauflösung. Für den Vermieter kann das ziemlich teuer und ärgerlich werden.

Topstory: Der Mieter zahlt nicht oder er räumt nicht rechtzeitig die Wohnung: Nur mit einer Räumungsklage kann sich der Vermieter dagegen wehren.

Eine Wohnungsauflösung kann viele Gründe haben. In der Regel werden Wohnungen aufgelöst, wenn Paare in eine gemeinsame Wohnung oder Familien in eine größere Wohnung ziehen. Aber auch, wenn Mieter sterben. Löst ein Vermieter eine Wohnung auf, hat er andere Gründe.

Wohnungsauflösung bei Tod des Mieters

Wenn ein Mieter stirbt, bleiben dem Vermieter nur zwei Möglichkeiten. Er überschreibt den Mietvertrag auf den überlebenden Partner des Verstorbenen oder er wartet auf die Reaktion der Verwandten oder Erben. Nur diese können bestimmen, ob das Mietverhältnis weitergeht. In der Regel kündigen sie aber das Mietverhältnis.

Dabei ist es wichtig, dass die Kündigung schriftlich erfolgt, denn eine mündliche Absprache oder der Erhalt von Schlüsseln gilt nicht als Kündigung. Mit dem Erhalt der schriftlichen Kündigung tritt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten in Kraft. In diesem Zeitraum müssen Verwandte und Erben die Wohnung ausräumen und dem Vermieter so übergeben, wie es im Mietvertrag verlangt wird.

Die Kosten und die Arbeit für die Haushaltsauflösung übernehmen die Erben oder Verwandten des Verstorbenen. Sie müssen sich um den Transport und die Entsorgung des Hausrates kümmern. Auch nötige Renovierungsarbeiten werden von ihnen organisiert.

Wohnungsräumung, wenn der Mieter nicht zahlt

Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, muss der Vermieter schnell reagieren, um nicht auf den Mietschulden sitzen zu bleiben. Wenn der Mieter bereits in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die gesamte Miete nicht zahlt oder nur einen kleinen Teil zahlt, der eine Monatsmiete nicht übertrifft, darf der Vermieter ihm kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sollte eine detaillierte Aufstellung der geschuldeten Beträge der einzelnen Monate enthalten.

Mit Erhalt der Kündigung hat der Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Zeit, die Wohnung zu räumen. Verlässt er die Wohnung nicht, muss der Vermieter vor Gericht eine Räumungsklage erheben. Wichtig dabei ist, dass die Klage sich gegen alle erwachsenen Personen der Wohnung richtet.

Nach Zustellung der Klage hat der Mieter noch etwa zwei Monate Zeit, die ausstehende Miete zu zahlen. Räumt der Mieter die Wohnung bis dahin noch immer nicht, kommt es zu einer Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher.

Doch dies ist meistens sehr teuer und oft bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Denn der Vermieter muss die Kosten für den Anwalt, den Gerichtsvollzieher und der Spedition vorstrecken (§ 788 ZPO). Durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ: I ZB 45 /05) können Vermieter bei der Zwangsräumung womöglich Kosten sparen.

Nach dem sogenannten "Berliner Modell" - exemplarischer Streitfall war eine Wohnung in Berlin - kann der Vermieter an sämtlichen in der Mietwohnung befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend machen. Er kann diese Gegenstände dann zur Begleichung der Schulden verwenden.

Ein netter Nebeneffekt, der wirklich Geld spart: Wegen dieses Pfandrechts ist ein Abtransport der Sachen des Mieters nicht notwendig. Der Vermieter lässt so also durch den Gerichtsvollzieher pfänden, es muss aber nicht noch der kostenspielige Abtransport durch eine Spedition und die Einlagerung der oftmals ja auch wertlosen Sachen teuer bezahlt werden. Die können kostengünstig zum Beispiel im Keller verstaut werden. 3000 bis 5000 Euro Ersparnis sind so möglich, ur der Schlüsseldienst schlägt noch zusätzlich zu Buche.

Mit diesem Urteil hat der BGH deutlich gemacht, dass es nicht die Aufgabe des Gerichtsvollziehers ist zu prüfen, was dem Pfandrecht unterliegt und was dem Mieter herauszugeben ist. Dies haben Gerichte zu prüfen, wenn der Schuldner Rechtsmittel gegen die Pfändung seiner Sachen einlegt, so die Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund in einer Pressemitteilung.

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