Dienstag, 14.04.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © B. Wylezich - Fotolia.com

Wenn der Mieter kündigt: So reagieren Sie richtig

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Worum geht´s

Wenn der Mieter kündigt: So reagieren Sie richtig.

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Als Sie morgens die Post reinholen, ist auch ein Brief vom Mieter dabei. Ihnen schwant schon Böses - und tatsächlich: Ihr Mieter kündigt.

Nachdem Sie sich vom ersten Schock erholt haben, wollen Sie korrekt reagieren. Müssen Sie ihm die Kündigung bestätigen und was gehört noch in so ein Bestätigungsschreiben rein? 

Kündigungsfrist eingehalten? So finden Sie es heraus

Finden Sie das Kündigungsschreiben Ihres Mieters im Briefkasten, notieren Sie sich gleich auf dem Umschlag, wann es bei Ihnen angekommen ist – vielleicht brauchen Sie dieses Datum noch, um dem Mieter nachzuweisen, dass er zu spät gekündigt hat und noch einen Monat länger die Miete zahlen muss.

Ziehen Sie gleich einmal Ihren Kalender zurate und berechnen Sie, ob Ihr Mieter die Kündigungsfrist richtig berechnet hat. Kommt Ihr Schreiben nämlich erst am 4. Werktag eines Monats bei Ihnen an, muss Ihr Mieter einen Monat länger Miete zahlen. Ein Gewerberaummieter sogar 3 Monate!

Eine Kündigungsbestätigung ist kein Muss

Es gibt keine Regelung, die bestimmt, dass Sie dem Mieter die Kündigung bestätigen müssen. Besser ist es natürlich schon, denn Sie können gleich ins Bestätigungsschreiben hineinschreiben, was Sie noch alles vom Mieter bis zu seinem Auszug erwarten.

Hat Ihnen Ihr Wohnungsmieter mal eben mündlich im Treppenhaus gekündigt, können Sie eine solche Kündigung zurückweisen: Kündigen kann Ihr Mieter nämlich nur schriftlich!

Der Mieter braucht keinen Kündigungsgrund

Fehlt im Kündigungsschreiben, warum Ihnen Ihr Mieter kündigt, ist sie dennoch wirksam! Der Mieter muss seine ordentliche Kündigung nicht begründen – Sie als Vermieter schon!

Achten Sie darauf, wer Ihnen kündigt. Das muss/müssen der/diejenigen sein, der/die auch den Mietvertrag unterschrieben hat/haben. Sofern ein Bevollmächtigter (z. B. der Rechtsanwalt des Mieters oder ein Freund) für den Mieter kündigt, muss eine Vollmacht im Original beigefügt werden, die Ihr Mieter persönlich unterschrieben hat.

Kündigt ein nicht ordnungsgemäß Bevollmächtigter, dürfen Sie die Kündigung zurückweisen!

Was gilt, wenn nur einer von mehreren Mietern kündigt 

Kündigt nur einer von mehreren Mietern, ist diese Kündigung ebenfalls unwirksam. Auch die können Sie zurückweisen. Typisches Beispiel: Ein Ehepaar lässt sich scheiden. Beide haben den Mietvertrag unterschrieben, aber nur einer kündigt, weil er ausziehen will – unwirksam!

Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen? Geht nicht! 

Ihr Mieter kündigt mit der gesetzlichen Frist einen Zeitmietvertrag bzw. einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht, obwohl dieser eigentlich noch länger laufen sollte. Das geht natürlich nicht!

Weisen Sie so eine Kündigung ebenfalls zurück und erklären Sie dem Mieter, warum.

Ist mit der Kündigung alles in Ordnung, teilen Sie dem Mieter bitte mit, was Sie von ihm bei seinem Auszug erwarten. Schlagen Sie außerdem gleich einen Wohnungsübergabe-Termin vor.

Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, sollten Sie unbedingt einer Fortsetzung des Mietvertrags widersprechen. Dies muss innerhalb von 2 Wochen - gerechnet ab Kenntnis davon, dass der Mieter nicht ausgezogen ist, geschehen. Wollen Sie Ihren Mieter natürlich allerdings doch behalten, widersprechen Sie der Vertragsfortsetzung natürlich besser nicht.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.
„Das ist echt hart!“: Diesen Ausspruch des Bedauerns kennen Sie sicher auch. Damit es für den Mieter nicht zu so einer unangemessenen Härte bei einer Kündigung kommt, gibt es im Gesetz die „Härtegründe“.   Auf die kann sich der Mieter berufen, wenn ihn Ihre Kündigung gerade zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt trifft. Allerdings: Nicht jede unangenehme Lebenssituation führt gleich dazu, dass sich Ihr Mieter auf „Härtegründe“ berufen und so den Kündigungszeitpunkt zumindest einmal hinauszögern kann.
Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre! Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.

 meineimmobilie.de-Tipp

Rücktritt von der Kündigung? Geht nicht!

 

Will Ihr Mieter seine Kündigung wieder ungeschehen machen, geht das nicht ohne Ihre Zustimmung! Sie müssen sich dann mit der Rücknahme der Kündigung einverstanden erklären.

Waren Sie froh, dass der Mieter gekündigt hat, müssen Sie einer Rücknahme natürlich nicht zustimmen.