Donnerstag, 08.05.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Haramis Kalfar - Fotolia.com

Wegen Eigenbedarf kündigen: Wie Sie das schaffen

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Worum geht´s

Wann Sie wegen Eigenbedarf kündigen können.

Stichworte zu diesem Thema

Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre!

Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.

Für wen Sie Eigenbedarf geltend machen dürfen

Sie können nicht für jeden x-beliebigen Freund oder Bekannten ihren aktuellen Mieter aus seiner Wohnung rauskündigen. Den privilegierten Personenkreis, für den Sie Eigenbedarf geltend machen dürfen, regelt das Gesetz.

Da sind zunächst Sie selbst als Vermieter. Wollen Sie in Ihre Mietwohnung ziehen, können Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen.

Nur für enge Verwandte ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt

Zudem können Sie noch für enge Familienangehörige Eigenbedarf geltend machen. Dazu zählen die Verwandten in gerader Linie, also Ihre Kinder, Enkel und auch Ihre Eltern.

Außerdem auch für die in der Seitenlinie Verwandten wie Geschwister und deren Kinder (d. h. Nichten und Neffen; BGH, Urteil v. 27.01.2010, VIII ZR 159/09). Ebenso für die Schwiegereltern.

Für andere entfernte Verwandte und Verschwägerte können Sie nur dann Eigenbedarf geltend machen, wenn besonders enge Kontakte bestehen, aus denen sich zumindest eine moralische oder sittliche Verantwortlichkeit für Sie ergibt.

Auch Haushaltsangehörige gehören zu den Auserwählten

Sie dürfen auch für Haushaltsangehörige dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Dazu zählen Hilfspersonen, Pflegepersonal oder ein Au-pair-Mädchen.

Arbeiten statt Wohnen? Das ist noch kein Eigenbedarf!

Die Person, die nach dem gekündigten Mieter einziehen will, muss die Räume zum Wohnen nutzen. Sie können also nicht Ihrem Wohnungsmieter wegen Eigenbedarfs kündigen, weil Sie Ihre Geschäftsräume erweitern und in der Mietwohnung zusätzliche Büroräume einrichten wollen.

Das ist nach wie vor so, wenn Sie Ihre Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen wollen: Das ist kein Eigenbedarf, da der nur geltend gemacht werden kann, wenn in der gekündigten Wohnung künftig gewohnt und nicht nur gearbeitet wird.

Sie können kündigen – aber nicht wegen Eigenbedarf

Allerdings greift Ihnen in solchen Fällen jetzt § 573 Abs. 1 BGB und der Bundesgerichtshof unter die Arme: Weil die Berufsfreiheit des Vermieters genauso schwer wiegt, wie sein Eigenbedarfswunsch, dürfen Sie Ihrem Mieter auch kündigen, wenn Sie oder Ihre Angehörigen nicht in der Wohnung wohnen, sondern dort künftig arbeiten wollen.

Das zählt auch als Kündigungsgrund, aber nicht wegen Eigenbedarf.

Vorsichtshalber schon mal kündigen? Das ist nicht erlaubt!

Ist noch nicht sicher, ob die Person, für die Sie kündigen wollen, die Wohnung hinterher auch tatsächlich nutzen wird, sollten Sie mit Ihrer Kündigung noch etwas warten.

Sogenannte Vorratskündigungen können nämlich ebenfalls Schadensersatzansprüche auslösen. Achten Sie deswegen darauf, dass zwischen Ihrer Kündigung und der Überlassung der Wohnung an die Eigenbedarfsperson ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht.

Vorsicht, wenn Sie Eigenbedarf nur vortäuschen

Möchten Sie Ihren Mieter unbedingt loswerden und schieben Sie Ihren Eigenbedarf nur vor, kann das teuer für Sie enden. Merkt nämlich Ihr Mieter, dass nicht alsbald ein anderer Mieter einzieht bzw. Sie die Wohnung sogar nach seinem Auszug teurer verkaufen, spricht das dafür, dass Sie den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht haben.

Damit riskieren Sie, dass Sie Ihr Mieter auf Schadensersatz verklagt und Sie ihm z. B. die Umzugs- und Maklerkosten erstatten müssen. Ebenso die Mietdifferenz, wenn die neue Wohnung des gekündigten Mieters bei gleichem oder geringerem Wohnwert teurer ist als die bisherige Wohnung.

Kaufen und dann gleich kündigen: Geht das?

Vorsicht, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen mit der Absicht, dem derzeitigen Mieter sofort nach der Grundbuchumschreibung zu kündigen.

Hat der Mieter schon in der Wohnung gewohnt, als das Haus noch nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt war, könnte Ihnen das einen Strich durch Ihre Eigennutzungsabsichten machen. Mieter von umgewandelten Wohnungen genießen nämlich einen besonderen Schutz: die Kündigungssperrfrist nach § 577 a BGB.

Vorsicht, Kündigungssperrfrist: Wann Eigenbedarf nichts nützt

Auf die Kündigungssperrfrist stoßen Sie immer dann, wenn die Wohnung Ihres Mieters nachträglich (also nach seinem Einzug) in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Kaufen Sie so eine umgewandelte Wohnung, können Sie dem Mieter nicht gleich wegen Eigenbedarfs bzw. Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung kündigen, sondern erst nach 3 Jahren.

In manchen Bundesländern ist die Sperrfrist sogar noch länger - eine tückische Käuferfalle, die beim Kauf von „gebrauchten Eigentumswohnungen“ droht.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
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Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Gehört Ihnen die Wohnung zusammen mit Ihrem Bruder und wollen Sie dem Mieter kündigen, weil Ihre Tochter einziehen will, gilt: Es genügt bei mehreren Vermietern, wenn nur einer von ihnen Eigenbedarf hat.