Montag, 24.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tiberius Gracchus - Fotolia.com

Wegen Eigenbedarf kündigen: Vorsicht, wenn eine andere Wohnung im Haus leer steht

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Worum geht´s

Eigenbedarfkündigung: Wann Sie dem Mieter eine "Ersatzwohnung" anbieten müssen. 

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Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.

Fragt sich nur, wie lange Sie diese Anbietpflicht trifft! Genau darüber stritt sich ein Münchner Vermieter mit seinem Mieter. Der Vermieter hatte ihm am 02.06.2005 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mietvertrag sollte zum 28.02.2006 enden.

Im Dezember 2005 kündigte ein anderer Mieter im Haus freiwillig selbst seine Wohnung zum 31.03.2006. Also nur einen Monat, nachdem der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter raus musste, wurde im gleichen Haus eine andere Wohnung frei.

Eine andere freie Wohnung im Haus müssen Sie dem gekündigten Mieter anbieten

Der Vermieter bot dem gekündigten Mieter die andere freie Wohnung nicht an, weswegen der erboste Mieter vor Gericht zog: Wegen der unterlassenen Anbietpflicht sei seine Kündigung unwirksam.

Tatsächlich ist es so, dass eine verletzte Anbietpflicht rechtsmissbräuchlich ist und Ihre Kündigung unwirksam macht.

Allerdings hatte der streitbare Mieter die zeitliche Grenze für die Anbietpflicht nicht richtig eingeschätzt: Die läuft nämlich nur bis zum Ablauf seiner Kündigungsfrist. Sprich bis zum 28.02.2006.

Ist die Kündigungsfrist verstrichen, können Sie erleichtert aufatmen

Weil der Mietvertrag mit dem anderen Mieter aber erst im März 2006 endete, verließ der Vermieter als Sieger den Gerichtssaal (BGH, Urteil v. 04.06.2008, VIII ZR 292/07).

Der gekündigte Mieter hätte zum Zeitpunkt des Auszugs des anderen Mieters seine Wohnung schon seit 1 Monat geräumt haben müssen. Zumindest, wenn er sich rechtmäßig verhalten hätte.

Er durfte nicht etwa über den eigentlichen Kündigungstermin hinaus in der Wohnung wohnen bleiben und darauf vertrauen, der andere Mieter würde schon pünktlich zum 31.03.2006 ausziehen, so dass er in dessen Wohnung umziehen kann!

Entscheidend ist, wann die Kündigungsfrist endet

Ihre Anbietpflicht endet mit Ablauf der Kündigungsfrist. Wird auch nur einen Monat danach im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine Wohnung frei, müssen Sie die Ihrem Mieter nicht anbieten (BGH, Urteil v. 09.07.2003, VIII ZR 311/02). Entscheidend ist nämlich nicht, wann Sie vom Auszug eines Mitmieters erfahren haben, sondern wann die Kündigungsfrist des gekündigten Mieters endet.

Überschneiden sich die Termine auch nur um 1 Monat, müssen Sie Ihren gekündigten Mieter nicht noch diesen einen Monat länger in der Wohnung wohnen lassen, so dass er statt aus- nur noch umziehen muss.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.

 meineimmobilie.de-Tipp


Passen Sie auf, wenn Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt haben und Sie zum Zeitpunkt der Kündigung noch eine andere, unvermietete Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage besitzen.

 

Diese leer stehende Wohnung müssen Sie dem gekündigten Mieter als Alternativwohnung anbieten bzw. darlegen, warum diese Wohnung für ihn nicht in Betracht kommt.