Dienstag, 20.12.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tiberius Gracchus - Fotolia.com

Wegen Eigenbedarf kündigen: Vorsicht, wenn eine andere Wohnung im Haus leer steht

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Worum geht´s

Eigenbedarfskündigung: Wann Sie dem Mieter eine "Ersatzwohnung" anbieten müssen. 

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Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.

Fragt sich nur, wie lange Sie diese Anbietpflicht trifft! Genau darüber stritt sich ein Münchner Vermieter mit seinem Mieter. Der Vermieter hatte ihm am 02.06.2005 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mietvertrag sollte zum 28.02.2006 enden.

Im Dezember 2005 kündigte ein anderer Mieter im Haus freiwillig selbst seine Wohnung zum 31.03.2006. Also nur einen Monat, nachdem der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter raus musste, wurde im gleichen Haus eine andere Wohnung frei.

Sie müssen dem Mieter eine andere freie Wohnung im Haus anbieten

Der Vermieter bot dem gekündigten Mieter die andere freie Wohnung nicht an, weswegen der erboste Mieter vor Gericht zog: Wegen der unterlassenen Anbietpflicht sei seine Kündigung unwirksam.

Tatsächlich war es jedenfalls bisher so, dass eine verletzte Anbietpflicht rechtsmissbräuchlich  war und Ihre Kündigung unwirksam machte. Neuerdings ist es jedoch so, dass die Kündigung zwar trotz unterlassener Anbietpflicht wirksam bleibt, allerdings dem Vermieter Schadensersatz droht, wenn er seiner Anbietpflicht nicht nachkommt (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15).  

Doch so weit kam es erst gar nicht, denn der streitbare Mieter hatte die zeitliche Grenze für die Anbietpflicht nicht richtig eingeschätzt: Die lief nämlich nur bis zum Ablauf seiner Kündigungsfrist. Sprich bis zum 28.2.2006.

Ist die Kündigungsfrist verstrichen, können Sie erleichtert aufatmen

Weil der Mietvertrag mit dem anderen Mieter aber erst im März 2006 endete, verließ der Vermieter als Sieger den Gerichtssaal (BGH, Urteil v. 4.6.2008, VIII ZR 292/07).

Der gekündigte Mieter hätte zum Zeitpunkt des Auszugs des anderen Mieters seine Wohnung schon seit 1 Monat geräumt haben müssen. Zumindest, wenn er sich rechtmäßig verhalten hätte.

Er durfte nicht etwa über den eigentlichen Kündigungstermin hinaus in der Wohnung wohnen bleiben und darauf vertrauen, der andere Mieter würde schon pünktlich zum 31.3.2006 ausziehen, so dass er in dessen Wohnung umziehen kann!

Entscheidend ist, wann die Kündigungsfrist endet

Ihre Anbietpflicht endet mit Ablauf der Kündigungsfrist. Wird auch nur einen Monat danach im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine Wohnung frei, müssen Sie die Ihrem Mieter nicht anbieten (BGH, Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02). Entscheidend ist nämlich nicht, wann Sie vom Auszug eines Mitmieters erfahren haben, sondern wann die Kündigungsfrist des gekündigten Mieters endet.

Überschneiden sich die Termine auch nur um 1 Monat, müssen Sie Ihren gekündigten Mieter nicht noch diesen einen Monat länger in der Wohnung wohnen lassen, so dass er statt aus- nur noch umziehen muss.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Erinnern Sie sich noch daran, als Sie 18 Jahre alt waren und wie Sie damals "hausten"? Sicherlich erstreckte sich "Ihr Reich" nicht über 102 komfortable Quadratmeter. Vielleicht finden auch Sie das etwas übertrieben. Dann befinden Sie sich gerade in bester Gesellschaft, denn auch die Gerichte sind Ihrer Meinung: 102 qm sind für einen 18-Jährigen leicht übertrieben.   
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Es gibt Urteile, da weiß man auf Anhieb gar nicht, ob man sich drüber freuen oder ärgern soll. So wie bei diesem aktuellen BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung. Da hatte es ein Vermieter versäumt, seinem wegen Eigenbedarfs gekündigtem Mieter eine andere, im Haus leer gewordene Wohnung als Ersatzwohnung anzubieten. Bisher war das eine klare Sache: Die Eigenbedarfskündigung wurde deswegen unwirksam!   Jetzt die Kehrtwende des BGH: Die Eigenbedarfskündigung bleibt dennoch wirksam, allerdings kann´s jetzt teuer werden!
Wer seine vermietete Wohnung lieber selbst nutzen bzw. sie für einen Verwandten "leer kündigen" will, sollte vorher lieber nochmals klären, ob der liebe Verwandte auch wirklich einziehen will. Erklärt der nämlich mehrfach, dass er gar nie in die Wohnung einziehen wollte, haben Sie ein Problem: Ruckzuck sitzen Sie nämlich in der Täuschungsfalle und so ein angeblich vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Sie als Vermieter richtig teuer werden!  
Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre! Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.
Hand aufs Herz: Eigentlich wären Sie Ihren Wohnungsmieter lieber heute als morgen los. Die Sache hat nur einen Haken: Sie brauchen dafür einen handfesten Kündigungsgrund. Dafür reicht es nicht, wenn Ihr Mieter den Müll falsch sortiert, das Treppenhaus nicht regelmäßig putzt oder das Unkraut vor der Garage nicht entfernt. Deswegen kommt manch ein Vermieter auf die Idee, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, obwohl streng genommen gar kein Eigenbedarf vorliegt. Dass dies keine gute Idee ist und noch dazu teuer enden kann, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.      

 meineimmobilie.de-Tipp


Passen Sie auf, wenn Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt haben und Sie zum Zeitpunkt der Kündigung noch eine andere, unvermietete Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage besitzen.

 

Diese leer stehende Wohnung müssen Sie dem gekündigten Mieter als Alternativwohnung anbieten bzw. darlegen, warum diese Wohnung für ihn nicht in Betracht kommt, ansonsten bleibt zwar Ihre Kündigung wirksam, allerdings droht Ihnen Schadensersatz (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15).