Dienstag, 04.08.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Vorgetäuschter Eigenbedarf? Das kann teuer werden!

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Worum geht´s

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Weshalb Sie davon besser die Finger weglassen sollten. 

Hand aufs Herz: Eigentlich wären Sie Ihren Wohnungsmieter lieber heute als morgen los. Die Sache hat nur einen Haken: Sie brauchen dafür einen handfesten Kündigungsgrund. Dafür reicht es nicht, wenn Ihr Mieter den Müll falsch sortiert, das Treppenhaus nicht regelmäßig putzt oder das Unkraut vor der Garage nicht entfernt.

Deswegen kommt manch ein Vermieter auf die Idee, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, obwohl streng genommen gar kein Eigenbedarf vorliegt. Dass dies keine gute Idee ist und noch dazu teuer enden kann, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.    

 

Um eines gleich vorweg zu nehmen: So lange ein unliebsamer Mieter pünktlich seine Miete zahlt, er nicht mit Ihnen das Zweifamilienhaus teilt und Sie auch keinen Eigenbedarf an seiner Wohnung haben oder aus Rentabilitätsgründen das Haus abreißen wollen, wird’s schwierig, ihn aus der Wohnung zu kündigen.

Deswegen kommt manch verzweifelter Vermieter auf die Idee, seinen in Wirklichkeit nicht bestehenden Eigenbedarf einfach vorzutäuschen. Dass das keine gute Idee ist und am Ende sogar richtig teuer werden kann, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.

Mit einem Räumungsvergleich ist die Sache nicht unbedingt vom Tisch

Ein Vermieter aus Koblenz hatte seinem Mieter den Mietvertrag fristgerecht wegen Eigenbedarf gekündigt. Als Grund gab er an, dass er die Wohnung für seinen neuen Hausmeister benötigen würde.

Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen, so dass der Vermieter Räumungsklage erheben musste. Im Räumungsprozess einigten sich der Vermieter und sein Mieter darauf, dass der Mieter auszieht und die Kosten für den Rechtsstreit trägt.  

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Was Sie dem Mieter alles erstatten müssen

Kurz nach seinem Auszug stellte der Mieter fest, dass nicht der angekündigte neue Hausmeister in seine Wohnung eingezogen war, sondern eine Familie.

Dafür wollte der Mieter Schadensersatz vom Vermieter haben. Er verlangte von ihm Ersatz der Umzugskosten. Doch damit nicht genug: Der Mieter wollte auch die Mehrkosten, die er hatte, weil die neue Wohnung teurer war, erstattet haben. Weil er zudem nicht mehr zu Fuß zur Arbeit gehen konnte, sondern mit dem Auto bzw. Bus fahren musste, sollte der Vermieter auch diese Mehrkosten übernehmen, sowie die Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits zahlen.

Ein „Ja“ zum Räumungsvergleich kann ein Verzicht auf Schadensersatz bedeuten

Unterm Strich kam der Mieter so auf insgesamt knapp 26.000 EUR. „Zu viel!“, meinte noch das Landgericht Koblenz. Mit dem Räumungsvergleich hätte der Mieter nämlich automatisch auf eventuelle Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet.

Der Bundesgerichtshof sah das etwas anders: Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor und kündigt er (unberechtigt) den Mietvertrag, muss er dem Mieter Schadensersatz zahlen (BGH, Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14).

Allerdings kann ein Räumungsvergleich den Zusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und den vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbrechen.

Für einen stillschweigenden Verzicht gelten strenge Anforderungen

Ob eine solche Zäsur im konkreten Fall vorlag, d. h. ob die Parteien in dem Vergleich auch den Streit darüber beilegen wollten, ob der behauptete Eigenbedarf wirklich bestand, muss jetzt nochmals die Vorinstanz durch Auslegen des Vergleichs klären.

Dabei soll das Gericht beim Prüfen des Willens, auf Ansprüche zu verzichten, jedoch einen strengen Maßstab anlegen. Der Verzichtswille muss unmissverständlich sein.

Der Vermieter muss eine Gegenleistung für den Verzicht erbringen

Sofern es – wie im vorliegenden Fall – sogar um einen stillschweigenden Verzicht gehen könnte, müssen schon bedeutsame Umstände vorliegen, die auf einen solchen, stillschweigenden Verzichtswillen schließen lassen.

So ein bedeutsamer Umstand kann im Einzelfall etwa darin liegen, dass der Vermieter dem Mieter für seinen Verzicht eine substanzielle Gegenleistung bietet. Beispielsweise indem er ihm für die Räumung der Wohnung eine namhafte Abstandssumme zahlt oder auf Schönheitsreparaturen verzichtet.

Ohne Entgegenkommen kein stillschweigender Verzicht

Im vorliegenden Fall entdeckte das Gericht jedoch kein solches bedeutsames Entgegenkommen des Vermieters. Deswegen beinhaltete der Vergleich noch nicht den stillschweigenden Willen des Mieters auf seine Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten.

Die Vorinstanz muss jetzt allerdings nochmals prüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorgetäuscht war.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre! Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.
Erinnern Sie sich noch daran, als Sie 18 Jahre alt waren und wie Sie damals "hausten"? Sicherlich erstreckte sich "Ihr Reich" nicht über 102 komfortable Quadratmeter. Vielleicht finden auch Sie das etwas übertrieben. Dann befinden Sie sich gerade in bester Gesellschaft, denn auch die Gerichte sind Ihrer Meinung: 102 qm sind für einen 18-Jährigen leicht übertrieben.   

 meineimmobilie.de-Tipp

Geben Sie an, für wen Sie den Wohnraum benötigen. Am besten gleich namentlich. Schildern Sie, wie die Bedarfsperson bisher lebt und welches Wohnbedürfnis sie momentan hat. Als Faustregel gilt: Je weiter der Grad der Verwandtschaft, desto wichtiger ist eine gute Begründung!

 

Bewahren Sie zudem alle Beweismittel auf, die Ihnen beim Nachweis helfen, dass und warum Sie Eigenbedarf haben. Z. B. die Studienbescheinigungen Ihrer Kinder, das Versetzungsschreiben Ihres Arbeitgebers, die Kopie der Kündigung Ihrer derzeitigen Wohnung oder der Wohnung der Eigenbedarfsperson, den Arbeitsvertrag mit dem neuen Hausmeister, der in die Wohnung ziehen will.