Montag, 11.05.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Vom Mieter beschimpft und beleidigt: Wann Sie deswegen kündigen können

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Worum geht´s

Üble Beschimpfung: Wann Sie dem Mieter deswegen kündigen dürfen. 

Als Vermieter muss man sich von seinen Mietern schon eine ganze Menge bieten lassen. Aber irgendwann ist dann das Maß voll!

Spätestens dann, wenn der Mieter ausfallend und beleidigend wird. Nicht nur gegenüber Ihnen, sondern beispielsweise auch gegenüber Mitmietern, Mitbewohnern oder dem Hausmeister. Doch nicht jede Beschimpfung rechtfertigt gleich eine Kündigung.

Beleidigt Sie Ihr Mieter grundlos, dürfen Sie kündigen

Um es gleich vorweg zu nehmen: Es gibt keine Hitliste der übelsten Vermieter-Beschimpfungen und insofern auch keine Orientierungsmöglichkeit, welche Beschimpfung bereits eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Ob ein Schimpfwort eine schwere, die Kündigung rechtfertigende Beleidigung darstellt, hängt letzten Endes immer vom jeweiligen Gericht und den näheren Umständen ab. Provozieren Sie den Mieter und beschimpft er Sie daraufhin, hat so eine Beleidigung natürlich ein anderes Gewicht als wenn Sie Ihr Mieter grundlos beleidigt.

Beleidigung: Das Verhalten vor und nach dem Vorfall wird bewertet

Zudem spielt auch das Verhalten vor und nach dem Vorfall eine Rolle. Beispielsweise, ob sich der Mieter für seine Entgleisung entschuldigt und ob es sich lediglich um einen einmaligen Vorfall handelt und Sie nicht fürchten müssen, dass sich die Sache wiederholt.

Ebenso die Dauer des Mietverhältnisses und inwieweit das Mietverhältnis durch andere Streitigkeiten z. B. um die Nebenkosten bereits vorbelastet ist.

Ein "promovierter Arsch" ist mehr als eine bloße Unhöflichkeit

Ihr Mieter beschwert sich bei Ihnen darüber, dass sein Badewasser nur 35 Grad warm wird. Tituliert er Sie dabei als „promovierter Arsch“ verletzt er damit Ihre Ehre. so eine Beschimpfung geht weit über eine gegebenenfalls noch hinzunehmende Pöbelei oder Unhöflichkeit hinaus.

Diese grobe Beleidigung rechtfertigt sogar eine fristlose Kündigung. Sie wiegt so schwer, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (AG München Urteil v. 28.11.2014, 474 C 18543/14). 

Dabei spielte auch die Tatsache eine Rolle, dass Vermieter und Mieter unter einem Dach lebten und ein regelmäßige Zusammentreffen unausweichlich war. Zudem hatte sich der Mieter nicht entschuldigt.

Der Vermieter musste den Mieter zuvor nicht einmal abmahnen. Die massive Beleidigung hatte die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht hätte wiederhergestellt werden können!

Jeder Fall ist anders und jede Kündigung auch

Natürlich ist jeder Fall anders. Dennoch können Sie die nachfolgenden Urteile als ungefähre Richtschnur nehmen, ab wann eine Kündigung gerechtfertigt sein könnte.

Ruft Ihnen Ihr Mieter beispielsweise beim Weggehen: „Sie sind ein Schwein”, hinterher, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung (AG München, Urteil vom 17.2.2014). Vorausgesetzt natürlich, Sie haben den Mieter weder vorher zuerst beleidigt, noch provoziert.

Zeigt der Mieter hinterher keine Reue und entschuldigt er sich auch nicht, dürfen Sie mit einer Kündigung darauf reagieren.

Schreibt Sie Ihr Mieter immer mit "sehr geehrtes Vermieterlein" an, ist das zwar eine Missachtungskundgabe, das reicht aber noch nicht für eine fristlose Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 13.06.2008, 63 S 352/07, GE 2008, S. 1154).

Bezeichnet Sie Ihr Mieter dagegen als dusselig und fordert er Sie auf, Ihr Spatzenhirn anzustrengen und nachzudenken, ist das ein fristloser Kündigungsgrund (AG München, Urteil v. 21.10.2008, 415 C 20663/08).

Wann Sie wegen einer „talentfreien Abrissbirne” kündigen dürfen

Sie staunen nicht schlecht als Sie in Facebook lesen, dass Sie Ihr Mieter als „faul” und als eine „talentfreie Abrissbirne” betitelt. Ein Vermieter aus Charlottenburg nahm diese Beschimpfung zum Anlass, um dem Mieter sofort zu kündigen.

Was glauben Sie, hat das Gericht zur Kündigung gesagt? Es winkte ab und urteilte: „In einem Spektrum der denkbaren Beleidigungen ist dies als eher weniger schwerwiegend einzuschätzen”. Sowohl die fristlose also auch die ordentliche Kündigung hatte keinen Erfolg!

Ohnehin würden Beschwerden auf einer Facebook-Seite generell in einem heftigen Ton vorgebracht. Der Vermieter hätte deswegen lediglich abmahnen, aber nicht gleich kündigen dürfen (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.1.2015, 216 C 461/14).

„Arschloch” ist ein Kündigungsgrund

Eine Vermieterin aus Berlin erhielt von ihrem Mieter eine SMS, die folgende Schimpfworte enthielt: „Dumme Kuh” und „Arschloch”. Dabei hielt sich der Mieter noch für schlau, weil er die SMS an seine Vermieterin nur mit der Rufnummeranzeige verschickt hatte. Über den Provider führte die Spur schnell zum Mieter.

Für die Vermieterin ein Grund zum Kündigen: Ihr sei das Mietverhältnis mit so einem Mieter nicht mehr zumutbar! Das Gericht gab der Vermieterin Recht (LG Berlin, Urteil vom 22.2.2005, 63 S 410/04).

Bei „Arschloch”, „Penner” oder „Sau” ist Schluss mit lustig. Derart unwürdig müssen Sie sich nicht behandeln lassen (LG Berlin, GE 1991, S. 151 und S. 933).

Wichtig: Hüten Sie sich, Gleiches mit Gleichem zu vergelten. Ihren Kündigungsgrund wegen Beleidigung machen Sie zunichte, wenn Sie sich durch die Äußerungen Ihres Mieters sofort zu einer Gegenbeleidigung hinreißen lassen (LG Berlin, GE 1992, S. 153).

Kündigen statt schweigen: „Halts Maul” gilt als Beleidigung

Schwere Beleidigung oder „nur” normaler Umgangston? Die Antwort ist eindeutig, wenn Ihnen Ihr Mieter bei der Wohnungsbesichtigung wegen eines Schimmelbefalls rüde mit den Worten "Halt's Maul" über den Mund fährt.

Fordert er Sie noch mit „verschwinde!” deutlich auf, seine Wohnung zu verlassen und schiebt er noch ein „Ihr lügt doch!” hinterher, ist das ein fristloser Kündigungsgrund (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2008, 67 T 134/08).

Beleidigungen unter Mietmietern: Wer ausziehen muss

Beschimpft ein Mieter einen anderen Mieter im Haus, kann das ebenfalls eine Kündigung rechtfertigen. So beispielsweise, wenn eine Mieterin grobe diskriminierende Beleidigungen wie „Fotze”, „russische Schlampe” oder „russisches Schwein”, hinnehmen muss.

Das war noch nicht alles! Die Mieter russischer Herkunft wurden zudem noch als asozial bezeichnet: Sie würden hier auf unsere Kosten sitzen und sollten zurück nach Kasachstan. Diese Beleidigungen fielen vor und nach der Kündigung, weswegen die Kündigung zulässig war (AG Coburg, Urteil v. 25.9.2008, 11 C 1036/08, ZMR 2009 S. 373).

Eine Bedrohung ist genauso schlimm wie eine Beleidigung

Ein Gewerberaum-Mieter aus Düsseldorf beschimpfte seinen Vermieter mit den folgenden harschen Worten: „Ich schlage Ihnen die Zähne aus und schlage Sie tot, wenn Sie nochmals ausstehende Mietzahlungen anmahnen!”

Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB – zu Recht!

Das Gericht bewertete die Beschimpfung des Mieters als schwere verbale Entgleisung, die den Vermieter zur sofortigen Kündigung berechtigte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.3.2005, 10 U 32/05).

Mieter muss sich das Handeln von Mitbewohnern zurechnen lassen

Attackiert ein Mitbewohner des Mieters den Hausmeister mit einem Messer, so ist eine sofortige fristlose Kündigung gerechtfertigt. Dies gilt auch dann, wenn der Mitbewohner möglicherweise nur eingeschränkt oder gar nicht schuldfähig ist. Sie müssen den Mieter in solchen krassen Fällen auch nicht extra vorher abmahnen.

Ein Mieter muss sich das Verhalten seiner Mitbewohner zurechnen lassen (AG Karlsruhe, Urteil vom 19.12.2012, 6 C 387/12).

Schreibt eine Mieterin an das baufinanzierende Institut des Vermieters einen Brief, der Unwahrheiten enthält und den Vermieter denunzieren und beleidigen soll, kann der Vermieter fristlos aus wichtigem Grund nach § 546 Abs. 12 BGB kündigen (LG Potsdam, Urteil v. 17.8.2011, 4 S 193/10, GE 2012, S. 64).

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Falls Sie sich wegen einer Beleidigung zu einer fristlosen Kündigung entscheiden: Kündigen Sie dann bitte fristlos und hilfsweise auch ordentlich. Reicht die Schwere der Beleidigung nämlich nicht für fristlose Kündigung, muss das Gericht zusätzlich noch prüfen, ob sie für eine ordentliche Kündigung ausreicht!

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