Mittwoch, 22.06.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Vermieter „schwänzt“ Abnahmetermin: Und jetzt?

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Worum geht´s

Warum Sie unbedingt zum Wohnungsabnahmetermin erscheinen sollten. 

Zu einem Wohnungsabnahmetermin gehen Vermieter ungefähr so gern wie zum Zahnarzt. Aber Zahnarzt muss sein. Ein Wohnungsabnahmetermin nicht unbedingt – ratsam ist es allerdings schon! 

Wer kurzfristig „kneift“, verspielt zwar nicht gleich die gesamte Kaution und seine Betriebskostennachzahlung. Gehen Sie jedoch davon aus, dass dann Ihr Mieter „bohrt“: Und ruckzuck wird es doch so unangenehm wie manchmal beim Zahnarzt.
 

Erstellen Sie bereits beim Einzug ein Übergabeprotokoll

Bei Mietbeginn waren sich noch alle einig: Da erstellten Mieter und Vermieter mit großer Sorgfalt ein umfangreiches, handschriftliches Übergabeprotokoll. Vorher wollte der Vermieter die Wohnung partout nicht dem Mieter übergeben.

Beim Auszug war jedoch alles anders: Der Mieter warf die Schlüssel am 6.10.2014 kommentarlos in den Briefkasten des Vermieters. Das hatte allerdings eine kleine Vorgeschichte: Der Vermieter war zu dem eigentlich an diesem Tag vereinbarten Übergabetermin ohne Angabe von Gründen nicht erschienen.

Deswegen gab es auch bei Mietvertragsende kein offizielles Abnahmeprotokoll.

Kautionseinbehalt: Dafür brauchen Sie einen Grund

Als es jedoch um die Kaution ging, verweigerte der Vermieter die Kautionsrückzahlung. Seine Begründung: Die Mieter hätten umfangreiche Schäden in der Wohnung verursacht. Außerdem hätten Sie sogar ein paar Gegenstände aus der Wohnung mitgenommen.

Auch wegen der geschuldeten Schönheitsreparaturen (Streichen von Decken und Wänden) gab es Ärger: Der Mieter wäre ausgezogen ohne zu renovieren.

Deswegen rechnete der Vermieter seine Ansprüche mit der Kaution auf. Hilfsweise berief er sich auf sein Zurückbehaltungsrecht. Zu Unrecht!

Vermieter verhielt sich bei Übergabe pedantisch und bei Abnahme zu lässig

Das Gericht verpflichtete den Vermieter zum Zurückzahlen der Kaution. Die Frage, ob dem Vermieter aufrechenbare Gegenansprüche zustanden oder er sogar ein Zurückbehaltungsrecht hatte, musste das Gericht gar nicht erst entscheiden.

Dem Vermieter wurde nämlich der Grundsatz von Treu und Glauben zum Verhängnis. Er hatte sich nach Ansicht des Gerichts widersprüchlich verhalten, indem er bei Mietbeginn zunächst ein überaus formalistisches Verhalten an den Tag legte (Wohnungsübergabe erst nach Zahlen der Kaution und danach Ausfüllen eines umfangreichen Übergabeprotokolls) und dann bei der Wohnungsrückgabe den vereinbarten Übergabetermin nicht eingehalten und auch kein Rückgabeprotokoll erstellt hat.

Gericht strafte Lüge des Vermieters mit Prozessverlust

Dazu kam noch, dass der Vermieter im Rahmen der informatorischen Anhörung vor Gericht gelogen hatte. Nach einer Gesamtabwägung kam das Gericht so zu dem Entschluss, dass der Vermieter die Kaution sofort an den Mieter zurückzahlen muss. Seine etwaigen Gegenansprüche muss er nun separat geltend machen! 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Schon wieder parkt ein Möbelwagen direkt vor Ihrem Mietshaus: Ihr Mieter aus dem 2. OG zieht aus. Heute ist Wohnungsabnahme-Termin: Da liegen die Nerven häufig blank. Kein Wunder übersehen Sie unter Druck gerne einmal einen Kratzer, einen Riss oder andere Schäden. Hinterher ist es jedoch zu spät, denn ein Abnahmprotokoll hat so etwas wie eine Ewigkeitsgarantie!  

 meineimmobilie.de-Tipp

Weder Sie noch Ihr Mieter sind verpflichtet, bei Mietende eine offizielle Wohnungsübergabe mit Wohnungsabnahmeprotokoll durchzuführen.

 

Ein Vermieter, der nicht zum Wohnungsabnahmetermin erscheint und deswegen auch kein Rückgabeprotokoll erstellt, tut sich damit selbst keinen Gefallen, denn er muss schließlich beweisen, dass die behaupteten Mängel tatsächlich zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden waren.

 

Dass ein Nichterscheinen gleich mit einem „Aufrechnungsverbot bestraft“ wird, ist allerdings ungewöhnlich und sicherlich ein Einzelfallurteil.

 

Prinzipiell können Sie und Ihr Mieter den Termin zur Wohnungsabnahme/-Übergabe frei bestimmen. Das bedeutet: Sie könnten sogar schon weit vor Ende der Mietzeit eine Übergabe machen. Denken Sie allerdings daran, dass für den Mieter dann schon die kurze, 6-monatige Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Für Sie als Vermieter allerdings erst mit Ende des Mietverhältnisses.