Mittwoch, 20.03.2013 | Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Vermieten und gleich wieder kündigen: Geht das?

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s

Vermieten und dann gleich wieder kündigen: Geht das? "Kommt drauf an", meint der BGH. 

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Kaum ist die allerletzte Umzugskiste aus dem Keller verschwunden und der Garten liebevoll auf Vordermann gebracht, flattert dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung ins Haus: Ein schlechter Scherz?

 

Nein, der Vermieter meldete nach nur 3 Jahren Mietzeit bereits wieder Eigenbedarf an seinem Einfamilienhaus an! Ob das zulässig oder bereits rechtsmissbräuchlich ist, klärte jetzt der Bundesgerichtshof. 

Der Mieter eines Einfamilienhauses in Wolfenbüttel staunte nicht schlecht, als er nach nur 3 Jahren Mietzeit die Kündigung seines Vermieters aus dem Briefkasten fischte.

Schon in 3 Monaten sollte er wieder ausziehen, weil der Vermieter das Haus für seinen Enkel samt Familie brauchte.

War der Eigenbedarf nicht absehbar, darf der Vermieter kündigen

Ist eine Kündigung nach nur so kurzer Mietzeit rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam? "Nein", urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 20.3.2013, VIII ZR 233/12).
 

Und das, obwohl der Sohn des Vermieters schon bei den Mietvertragsverhandlungen gesagt hatte, dass ein Eigenbedarf nicht infrage käme: "Wenn, dann allenfalls ein Verkauf!".

Tatsächlich war der spätere Eigenbedarf für den Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht absehbar. Der entstand erst später, weil sich der Enkel des Vermieters beruflich und familiär veränderte.

Eigennutzungsabsichten müssen erst später entstanden sein 

Unter diesen "überraschenden Umständen" war die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich und damit wirksam.

Der Fall wäre anders ausgegangen, wenn der Vermieter bereits bei Mietvertragsabschluss die Absicht gehegt oder zumindest erwägt hätte, dass er seine Wohnung bald selbst nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts überlassen würde.

Diese Absicht war dem Vermieter aber nicht nachweisbar: Der Vermieter konnte ja nicht wissen, dass sein Enkel seine Lebensplanung ändern würde und mit seiner schwangeren Freundin - späteren Ehefrau samt Sprössling - in das vermietete Einfamilienhaus einziehen würde.

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Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer seine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er zumindest erwägt, bald selbst dort einzuziehen, setzt sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch: Erst vermieten und dann doch noch einen Rückzieher machen - da spielen die Gerichte nicht mit!

 

Sie müssen vielmehr Ihren Mieter über Ihre Absicht oder zumindest die Aussicht, dass die Mietdauer nur begrenzt sein könnte, aufklären! Am einfachsten geht das, indem Sie Ihren Mietvertrag wegen Eigenbedarf befristen. Liegt der Eigenbedarf dann zum Mietvertragsende doch nicht vor, haben Sie wenigstens nichts verloren!