Mittwoch, 10.05.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Verein kündigt zu sozialen Zwecken: Muss der Mieter deswegen raus?

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Worum geht´s

Kündigen für sozialen Zweck: Wie genau Vermieter das begründen müssen.

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Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Das gilt auch, wenn ein gemeinnütziger Verein einem Mieter kündigt, weil er „Gutes tun will“. Genau genommen wollte der Verein auf dem Grundstück in Rostock, auf dem unter anderem auch ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus stand, ein psychosoziales Wohnprojekt mit insgesamt 23 Wohnplätzen einrichten.

 

Deswegen sollte der Mieter raus. Doch so einfach war es nicht: Der Fall landete vor dem BGH und der nahm das Kündigungsinteresse des Vermieters nochmals genauer unter die Lupe.  

Kündigung wegen Sanierungszuschuss: Das ist kein Kündigungsgrund

In seiner Kündigung berief sich der Rostocker Vermieter auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Er schrieb dem Mieter, dass er die Mieterwohnung benötige, um dort ein soziales Arbeits- und Lebensprojekt zu realisieren. Es sollten unter anderem 23 Wohnplätze geschaffen werden.

Die Wohnplätze seien zwingend erforderlich, weil er anderenfalls nicht einen Investitionszuschuss in Höhe von 2,1 Millionen Euro zum Sanieren des Objekts erhalten würde.   

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung schied aus

Der Bundesgerichtshof hielt die Kündigung für unwirksam (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15). Eine Kündigung wegen „Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB schied aus. Eine Verwertungskündigung muss materielle Ziele verfolgen, welche in erster Linie mit einem Vermieten und Verkaufen der Immobilie realisiert werden.  

Dem Vermieter ginge es aber letztlich nicht darum, höhere Mieteinnahmen und damit mehr Rendite zu erzielen, sondern „nur“ um eine künftige, gewerbliche Nutzung und darum, seine sozialpolitischen Ziele zu verwirklichen.  

Kündigung: Wann ein „Nachteil von einigem Gewicht“ vorliegt

Der BGH prüfte noch, ob sich der Vermieter bei seiner Kündigung auf die Generalkündigungsklausel von § 573 Abs. 1 BGB berufen kann. Dabei prüft der BGH neuerdings, mit welchem Regeltatbestand von § 573 Abs. 2 das vom Mieter geltend gemachte Kündigungsinteresse am ehesten vergleichbar ist (BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16).

Entspricht das vom Vermieter angeführte Kündigungsinteresse eher einer wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, muss ein weiteres Fortsetzen des Mietvertrags mit dem gekündigten Mieter für den Vermieter einen „Nachteil von einigem Gewicht“ darstellen.

Investitionszuschuss trotz des Weiterwohnens des Mieters

Genau daran fehlte es dem BGH beim Kündigungsfall des Vereins. Zwar ging es dem Vermieter nicht in erster Linie um mehr Miete, allerdings verfolge er schon mit seiner Kündigung erhebliche wirtschaftliche Interessen: Schließlich stand ein Investitionszuschuss in Höhe von 2,1 Millionen Euro auf dem Spiel. Kosten, die der Vermieter bei den notwendigen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen spare.

Allerdings war es so, dass bei einem Verbleib des Mieters in der Wohnung lediglich 3 von insgesamt 23 geplanten Wohngruppenplätzen nicht realisiert werden könnten. Das würde jedoch noch nicht die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts kippen.

Ohne Kündigungsgrund, keine Kündigung. Damit durfte der Mieter in der Wohnung bleiben. 

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.[…]

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
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Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Das gilt jedenfalls für Wohnungsvermieter. Die „ordentlichen“ Kündigungsgründe, das sind solche, bei denen die Kündigungsfrist eingehalten werden muss, stehen in § 573 BGB. Der häufigste Grund ist eine Eigenbedarfskündigung. Der Komplizierteste die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung.

 

Treffen beide nicht exakt zu, kann sich der Wohnungsvermieter noch auf die Generalklausel nach § 573 Abs. 1 BGB berufen.

 

Dabei prüft das Gericht, ob sein Interesse an einem Mietvertragsende eher mit dem eines Eigenbedarfs oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Bei einer Eigenbedarfskündigung hängt die Messlatte noch etwas tiefer („beachtenswerter Nachteil“ reicht) als bei einer Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung („Nachteil von einigem Gewicht“ muss vorliegen).