Sonntag, 08.05.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © archideaphoto - Fotolia.com

Tschüss Mieter: Wenn der Mieter vor Mietvertragsende auszieht

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Worum geht´s

Putzen, heizen, Miete zahlen: Was gilt, wenn der Mieter vorzeitig auszieht.

Ihr Mieter kündigt Ihnen. Am liebsten würde er gleich ausziehen, nicht renovieren und natürlich auch keine Miete mehr zahlen. Doch noch läuft sein Mietvertrag und klar, wollen Sie noch bis zum Mietvertragsende die Miete von ihm. 

Was Sie tatsächlich vom Mieter verlangen können und ab wann Sie in die Wohnung dürfen. 

Angenommen Ihr Mieter zieht schon vor Ende der Mietzeit aus, weil beispielsweise sein neues Haus doch schon früher fertig geworden ist. Eigentlich würde sein Mietvertrag noch bis Ende Januar laufen. Dennoch zieht er bereits Anfang Dezember aus. Und jetzt?

Trotz Auszug: Die Mieterpflichten laufen weiter

Um eines gleich vorweg zu nehmen: Die Mieter- und die Vermieterpflichten enden erst mit dem Mietvertragsende. So lange muss Ihr Mieter also noch die volle Miete zahlen!

Das bedeutet: Zieht Ihr Mieter im Dezember aus, obwohl sein Mietvertrag noch bis Ende Januar des nächsten Jahres läuft, muss er Ihnen dennoch die volle Miete einschließlich die Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen überweisen – und das bis zum „offiziellen" Mietvertragsende.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter schon vor Vertragsende auszieht.

Was aus den Hausordnungspflichten Ihres Mieters wird

Was für die Miete gilt, gilt auch für die Hausordnungspflichten wie z. B. die Treppenhausreinigung: Auch die laufen trotz des vorzeitigen Auszugs bis zum Ende der Mietzeit weiter.

Kann der Mieter die Treppenhausreinigung nicht selbst ausführen, weil er beispielsweise schon kilometerweit weggezogen ist, muss er sich bis zum Mietvertragsende um Ersatz bemühen.

Putzt er das Treppenhaus nicht, obwohl er müsste, müssten Sie ihn normalerweise abmahnen und eine Nachholfrist setzen, bevor Sie einen Reinigungsdienst damit beauftragen dürfen. Ob sich dieses Prozedere aber noch lohnt, müssen Sie entscheiden.

Einen „offiziellen Anspruch“ hätten Sie jedenfalls darauf!

Lüften und Heizen bleibt bis zum offiziellen Mietvertragsende Pflicht!

Zu den Mieterpflichten gehört auch, für das regelmäßige Beheizen und Belüften des Wohnraums zu sorgen – und zwar auch dann, wenn der Mieter vor Ablauf des Mietvertrags bereits ausgezogen ist und mittlerweile schon kilometerweit weit weg wohnt.

Unterlässt der Mieter das Heizen während der Wintermonate, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor (LG Berlin, Urteil v. 22.1.2014, 65 S 268/13).

Allerdings muss auch wirklich eine Auskühlung der Räume bzw. ein Feuchtigkeitsschaden für die Wohnung drohen. Dreht der Mieter die Heizkörper lediglich bis zum „Frostzeichen“ auf, reicht das in der Regel zum Erfüllen seiner Heizpflicht.

Ab wann Sie als Vermieter in die Wohnung dürfen

So lange der Mietvertrag noch läuft, dürfen Sie die Wohnung des Mieters nicht betreten, es sei denn, der Mieter hat es Ihnen ausdrücklich erlaubt. Lassen Sie die Wohnung bereits vor Ablauf des Mietvertrags renovieren oder modernisieren, nehmen Sie dem Mieter damit das Besitzrecht.

Mit teuren Folgen: Ab diesem Zeitpunkt muss Ihnen der Mieter keine Miete mehr zahlen! 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Viele Mieter stellen sich das so einfach vor: Obwohl Sie einen Zeitmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht unterschrieben haben, wollen Sie schneller raus aus dem Mietvertrag. Doch so einfach ist das nicht, wie ein neues BGH-Urteil zeigt. Und spätestens jetzt wird auch dem letzten Mieter klar: Das sich hartnäckig haltende Gerücht, man käme mit 3 Nachmietern aus jedem Mietvertrag raus, ist tatsächlich nur ein Märchen!
"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist. Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    
Bestimmt haben Sie das auch schon mal gehört: Jeder Mieter darf vorzeitig aus seinem Mietvertrag raus, wenn er Ihnen 3 Nachmieter nennt. Das ist ein reines Ammenmärchen.  Es gibt heutzutage nur noch wenige Fälle in der Praxis, wann Sie sich als Vermieter mit einem Nachmieter zufrieden geben müssen. Und selbst dann gilt: Sie müssen nicht jeden nehmen! 

 meineimmobilie.de-Tipp

Die beiderseitigen Vertragspflichten laufen bis zum Mietvertragsende - und selbst danach gibt es noch Obhutspflichten, z. B. an zurückgelassenen Mietersachen. 

 

Hüten Sie sich bei einem auszugswilligen Mieter vorzeitig die Schlüssel anzunehmen, denn das könnte Ihnen bereits als Einverständnis mit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung ausgelegt werden. Nehmen Sie die Schlüssel nur unter Vorbehalt an und stellen Sie - am besten schriftlich - klar, dass der Mietvertrag dennoch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiter läuft.