Mittwoch, 12.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © ponsulak - Fotolia.com

Teilkündigung: Wenn Sie ein Stück Garten zurückhaben wollen

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Worum geht´s

Sie wollen ein Stück Garten, den Stellplatz oder die Garage vom Mieter zurück? Die Lösung heißt "Teilkündigung". Wann die zulässig ist und wie Sie die begründen. 

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Entweder ganz oder gar nicht. Diese Faustregel gilt eigentlich beim Kündigen. Aber es gibt auch ein kleines Schlupfloch, wie Sie nur an ein Stück vom Ganzen rankommen. „Teilkündigung“ heißt die Lösung.

Wann eine Teilkündigung erlaubt ist, regelt für Wohnungsvermieter § 573 b BGB – und zwar nicht nur für Räume, sondern auch für Teile eines Grundstücks. Also beispielsweise für die mitvermietete Garage, den Kfz-Stellplatz Ihres Mieters oder seinen Garten.

Wollen Sie beispielsweise nur den Stellplatz oder den Garten Ihres Mieters von ihm wiederhaben und nicht gleich die gesamte Wohnung kündigen, ist die Teilkündigung der richtige Weg dorthin.

Allerdings funktioniert die nur, wenn Sie keinen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben. Für befristete Mietverträge gilt das Teilkündigungsrecht nämlich nicht.

Wann eine Teilkündigung erlaubt ist

Freuen Sie sich nicht zu früh, dass es scheinbar so einfach ist, ein „Stück vom ganzen Kuchen“ rauszukündigen. Das geht nämlich nur, wenn Sie die gekündigten Grundstücksteile dazu verwenden wollen, um 

  1. neuen Wohnraum zum Vermieten zu schaffen oder
  2. den neu zu schaffenden bzw. den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten wollen.

Anbau: Wo Wohnraum hin soll, müssen Blümchen weichen

Der typische Fall, wann die Teilkündigung einer Fläche zulässig ist, sieht so aus: Sie haben an Ihren Mieter den großen Garten hinterm Haus vermietet. Auf der Wiese wollen Sie nun ein weiteres Haus errichten, das Sie vermieten wollen.  

Oder: Sie wollen den Garten „teilkündigen“, um darauf z. B. eine Garage oder Kfz-Stellplätze für Ihre Mieter zu errichten.

Der Haken an der Sache: Da der mitvermietete Garten Teil Ihres Mietvertrags ist, müssten Sie eigentlich den gesamten Mietvertrag kündigen, was weder Sie noch Ihr Mieter wollen. Aus dieser Zwickmühle hilft Ihnen die Teilkündigung heraus.

Wenn Sie keinen Grund zur Teilkündigung parat haben

Weil eine Teilkündigung jedoch nur in begrenzten Fällen möglich ist, können Sie sich mit Ihrem Mieter natürlich alternativ auch über eine einvernehmliche Mietvertragsänderung einigen. Die könnte ungefähr so aussehen: Der Garten oder zumindest ein Teil davon gehört künftig nicht mehr zur Mietsache.

So eine einvernehmliche Mietvertragsänderung funktioniert allerdings nur mit der Zustimmung Ihres Mieters.

Größer und sonniger: Das reicht nicht für eine Teilkündigung

Wollen Sie dagegen den ganzen mitvermieteten Garten oder auch nur ein Stück davon vom Mieter zurück, damit Ihr eigener Gartenanteil größer wird bzw. weil der Mietergarten mehr Sonne hat als Ihrer, ist das kein Grund für eine Teilkündigung. Um dieses Ziel zu erreichen, müssten Sie mit dem Mieter eine Mietvertragsänderung durchführen.

Allerdings: Der Mieter wird davon erfahrungsgemäß wenig begeistert sein! Für die Mietvertragsänderung benötigen Sie jedoch seine Zustimmung oder der Garten bleibt ein Mietergarten.

Wie schnell eine Teilkündigung wirksam wird

Befinden Sie sich in der komfortablen Lage, ein Recht zur Teilkündigung nach § 573 b BGB zu haben, können Sie spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats kündigen. Ihre Kündigung wird dann schon für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Diese 3-Monats-Frist ist unabhängig davon, wie lange Ihr Mietvertrag bereits besteht.

Wie gut Sie Ihre Teilkündigung begründen müssen

Auch eine – nur ausnahmsweise zulässige – Teilkündigung zählt als ordentliche Kündigung.

Wegen § 573 Abs. 3 BGB müssen Sie deswegen Ihre Kündigung schon im Kündigungsschreiben gut begründen.

Es reicht also nicht, wenn Sie Ihrem Mieter lediglich schreiben, welche Räume oder Flächen Sie kündigen wollen und dabei nur den Gesetzestext wiederholen.

Lieber ein Satz zu viel als zu wenig

Eine Teilkündigung mit dem Inhalt „Hiermit kündige ich Ihnen den Garten" können Sie getrost gleich in den Papierkorb werfen!

Besser: Stellen Sie ausführlich die gegebene Situation dar und teilen Sie dem Mieter mit, was Sie mit der gekündigten Fläche planen. Ihr Mieter kann sich im Gegenzug gegen Ihre Teilkündigung wehren und sich auf soziale Härtegründe berufen.

So beispielsweise, wenn er auf die gekündigte Fläche dringend angewiesen ist und Sie ihm keine Ersatzfläche anbieten können. In der Praxis macht jedoch von dieser Möglichkeit kaum ein Mieter Gebrauch!

Teilkündigung: Wie viel Miete Ihr Mieter künftig zahlen muss

Da Sie dem Mieter mit einer Teilkündigung einen Teil der Mietsache nehmen, muss er auch nicht mehr die volle Miete zahlen: Er kann von Ihnen verlangen, dass Sie seine Miete angemessen senken.

Um wie viel Sie Ihre Miete senken müssen, richtet sich nach dem (entgangenen) Nutzwert der Mietsache. Insoweit gelten zwar einerseits die Grundsätze des Mietminderungsrechts nach § 536 BGB.

Andererseits reduziert sich die Miete nicht automatisch, sondern das geschieht vielmehr erst auf Verlangen Ihres Mieters. Sprich: Nur wenn Ihr Mieter es verlangt, müssen Sie seine Miete reduzieren!

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Halbe Sachen gibt es nicht – und schon gar nicht, wenn es ums Kündigen geht. Das bekommen Sie spätestens dann zu spüren, wenn Sie Ihrem Mieter zusammen mit der Wohnung einen Stellplatz, einen Keller- oder einen Dachbodenraum mitvermietet haben und den jetzt „rauskündigen“ wollen. Geht das überhaupt?   Die gute Nachricht lautet: Ja, es gibt eine wenig bekannte Regelung, die eine solche Teilkündigung erlaubt. 
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.
Eine Wohnung und eine Garage: Das sind normalerweise 2 Paar Stiefel. Das eine ist rechtlich gesehen ein Wohnungs- und das andere ein Gewerberaummietvertrag. Das kann Vorteile haben, wenn Sie Ihre Garage irgendwann einmal wieder zurückhaben wollen, denn für eine Garagenkündigung brauchen Sie keinen Kündigungsgrund!

 meineimmobilie.de-Tipp

"Teilkündigung" hört sich super an, ist jedoch in der Praxis eher selten umsetzbar, denn: So ganz ohne Kündigungsgrund geht es leider auch nicht. Vielmehr muss neuer Wohnraum her. 

Wer damit nicht dienen kann, kann es mit einer einvernehmlichen Mietvertragsänderung versuchen. Allerdings - so die Erfahrung - sind die wenigsten davon begeistert, einen Teil des Gartens, des Stellplatzes oder sogar des Dachbodens herzugeben.