Freitag, 27.06.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Störender MIeter: Mahnen Sie erst ab bevor Sie kündigen

Foto: © decisiveimages - Fotolia.com
Worum geht´s

Störenden Mieter "loswerden": So ebnen Sie sich den Weg zur Kündigung.

Stichworte zu diesem Thema

Verstößt der Mieter gegen seine Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. So eine Abmahnung ist quasi "der letzte Warnschuss" an den Mieter sich doch bitte wieder vertragsgemäß zu verhalten.

 

Mit eine Abmahnung fordern Sie Ihren Mieter schriftlich auf, seinen Vertrag einzuhalten. Gleichzeitig ebnen Sie sich den Weg  zu einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen.

Das eine oder andere, was der Mieter tut, ärgert den Vermieter. Aber deswegen gleich förmlich abmahnen? Oftmals schafft schon eine freundliche Bitte den Ärger aus der Welt. Wenn nicht, hilft vielleicht ein Hinweis auf die Rechte des Vermieters und die Pflichten des Mieters, die sich aus dem Mietvertrag ergeben.

Beispiel:

Der Mieter beginnt nachts um 23 Uhr damit, seine Schrankwand aufzubauen. Will sie unbedingt noch mit Dübeln und Bohrmaschine an der Wand befestigen. Das ist ein Vertragsverstoß, denn weder der Vermieter noch die anderen Mitmieter im Haus müssen sich von dem Hobbyhandwerker die Nachtruhe rauben lassen.

Eine Abmahnung wirkt wie eine gelbe Karte beim Fußball

In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter abmahnen. Damit zeigt er ihm, dass er solche Verstöße künftig nicht mehr hinnehmen wird. Meist unterbindet der Vermieter damit schon weitere gleichartige Verstöße.

Darüber hinaus dient so eine Abmahnung auch als erster Warnschuss an den Mieter. Sie zeigt ihm, dass sein Verhalten bei weiteren Verstößen Konsequenzen - zum Beispiel in Form einer Unterlassungsklage oder sogar der Kündigung - nach sich ziehen wird.

Geht es nach den Gerichten, müssen Sie erst abmahnen, dann kündigen

Damit eine spätere Kündigung wegen erheblicher Vertragsverstöße des Mieters wirksam wird, verlangen die Gerichte in der Regel, dass der Vermieter seinen Mieter vorher abgemahnt hat.

Sie dürfen Ihrem MIeter also nicht aus heiterem Himmel kündigen, sondern müssen ihn vorher gewarnt haben. Das Gesetz selbst fordert eine Abmahnung ausdrücklich nur in § 541 BGB (Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch) und § 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund).

Ein einmaliger Verstoß rechtfertigt noch keine Kündigung

Sie können Ihrem Mieter allerdings nicht schon dann ordentlich kündigen, wenn Sie Ihren Mieter beim Nichtputzen des Treppenhauses ertappt haben oder er nur einmal unpünktlich die Miete gezahlt hat.

In diesem Fall können Sie ihn nur abmahnen und auf die nächsten gleichartigen Vertragsverstöße warten, um erneut abmahnen zu können.

Wichtig: Wenn Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen wollen, kommen Sie nicht darum herum, ihn vorher abzumahnen.

Setzen Sie Ihrem Mieter eine letzte Frist

Bei einem ungeputzten Treppenhaus sollten Sie Ihrem Mieter eine Frist setzen, innerhalb der er sein vertragswidriges Verhalten abstellen kann. Läuft die Frist ab und verhält sich der Mieter weiterhin vertragswidrig, können Sie jemand anderen mit den Putzen beaufragen und die Kosten vom Mieter ersetzt verlangen.

Wann Sie sich eine Abmahnung sparen können 

In den folgenden drei Ausnahmefällen muss der Vermieter nicht abmahnen, bevor er fristlos kündigt:

  • Wenn das Setzen einer Frist oder die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht.
  • Die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien gerechtfertigt ist.
  • Der Mieter mit der Zahlung seiner Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug geraten ist.

Nur wenn diese besonderen Umstände vorliegen, kann der Vermieter auf die Abmahnung verzichten.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Zu laut, zu spät, zu schmutzig: 3 typische Vertragsverletzungen eines Mieters, die Sie abmahnen könnten und sollten. Spätestens jedoch, wenn sich Mitmieter darüber beschweren, dass der Mieter lärmt oder das Treppenhaus nicht putzt! Denn schlimmstenfalls kann es Ihnen sonst passieren, dass Mitmieter die Miete mindern oder sogar kündigen, während der "Störenfried" munter weiter lärmt.
Wer seiner Miete nicht ständig hinterher laufen will, kann seinem Mieter kündigen. Je nachdem, wie groß der Rückstand ist, geht das sogar fristlos. Wann das Maß für eine fristlose Kündigung erreicht ist, steht im Gesetz.   Welche Grenze für eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden gilt, hat der Bundesgerichtshof in einem neuen Urteil beziffert.

 meineimmobilie.de-Tipp

Selbst wenn Sie laut Gesetz auf eine Abmahnung verzichten könnten: Gerade bei langjährigen Mietern oder eine unsicheren Rechtslage sollten Sie es dennoch tun!

 

Denn stellt sich heraus, dass am Ende doch eine Abmahnung erforderlich war, werden Sie sich über den unnötigen und leider deswegen verlorenen Prozess nur ärgern.