Mittwoch, 24.05.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © djama - Fotolia.com

Risse an der Decke: Reicht es, wenn sie der Mieter nur überstreicht?

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Worum geht´s

Riss an der Decke: Muss der Mieter den entfernen? 

„Schön gestrichen“, stellen Sie zufrieden fest, als Sie bei der Wohnungsabnahme Zimmer für Zimmer abschreiten. Doch plötzlich entdecken Sie das: Ein Riss quer über die Wohnzimmerdecke. Genau dort, wo früher einmal ein Durchbruch war, zeigt sich jetzt ein Riss.

 

Den hat der Mieter einfach nur überstrichen. Reicht das oder muss er erst spachteln und dann erst streichen? 

Deckenriss: Schönheitsreparatur oder Instandhaltungspflicht des Vermieters?

Ein Riss in der Wohnungsdecke war der Anlass, weshalb sich ein Vermieter aus Berlin mit seinem Mieter vor Gericht wieder traf. Der Vermieter war nämlich der Ansicht, dass das Beseitigen des Risses mit zu den Schönheitsreparaturen gehört und damit Mietersache sei. Tatsächlich enthielt der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel.  

Allerdings sah der Mieter die Sache mit dem Riss anders: Der Riss sei ein Wohnungsmangel und deswegen müsse ihn der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht beseitigen.

Deckenriss zählt nicht mehr als Schönheitsreparatur

Vor Gericht kam heraus: Selbst, wenn der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, gehört dazu nicht das Beseitigen größerer Substanzschäden wie beispielsweise ein Riss an der Decke. Substanzschäden, wie Deckenrisse, muss vielmehr der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB beseitigen.  

Der Vermieter hatte dem Mieter zuvor den Mietvertrag fristlos als auch fristgerecht gekündigt. Seine Begründung: Der Mieter hätte bei der Mängelbeseitigung nur unzureichend mit ihm kooperiert.

Kündigung wegen verweigerter Deckenrissreparatur ist unwirksam

Doch auch mit seinen Kündigungen stieß der Vermieter vor Gericht auf taube Ohren: Beide erwiesen sich als unwirksam (LG Berlin, Beschluss v. 7.2.2017, 67 S 20/17). Die vom Vermieter beanstandete „unzureichende Kooperation“ beim Beseitigen von Bagatellmängeln sei keine schwere Pflichtverletzung, die schon zum Beenden eines langjährigen, bisher reibungslosen Mietverhältnisses reichen würde. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Eine wirksame Renovierungsklausel und ein Mieter, der freiwillig zu Farbe und Pinsel greift, ist heute fast schon wie ein Sechser mit Zusatzzahl im Lotto. Zugegeben: Die Gerichte, insbesondere der BGH, machen es da einem Vermieter nicht einfach. Während der Gesetzgeber sich in Schweigen hüllt: Außer, dass der Vermieter eigentlich instandhaltungspflichtig ist, werden Sie im BGB kein Wort zu den Schönheitsreparaturen finden!
Falsche Frist, falsche Farbe oder nur ein falsches Wort: So schnell kann Ihre Renovierungsklausel unwirksam sein. Jedenfalls, wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht. Der hat gerade wieder ein paar Grundsatzurteile zur Renovierung gefällt. Damit Ihnen keines entgeht, finden Sie hier den Rechtsprechungsüberblick über die wichtigsten BGH-Urteile zu den Schönheitsreparaturen.
News: Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass eine Farbwahlklausel, wie beispielsweise: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen", den Mieter benachteiligt und somit unwirksam ist.
Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig? So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Der Grat zwischen einer Beschädigung und dem, was noch zu einer Schönheitsreparatur zählt, ist sehr schmal. Schon deswegen sollten Sie einem Mieter, der sich weigert, Schönheitsreparaturen auszuführen, erst nochmals unter Fristsetzung auffordern, die Schäden/Mängel zu beseitigen.

 

Schreiben Sie in Ihr Aufforderungsschreiben konkret ein Datum rein, bis wann Ihr Mieter die Schäden beseitigen soll. Dabei gilt die Faustregel: Je größer der Schaden, umso länger die Frist!

 

Kommt Ihr Mieter der Aufforderung nicht nach, können Sie einen Vorschuss für die Arbeiten von ihm fordern bzw. die Arbeiten von einem anderen durchführen und die Kosten als Schadensersatz vom Mieter einfordern.