Freitag, 25.07.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Jürgen Fälchle - Fotolia.com

Richtig abmahnen: So machen Sie es richtig

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Worum geht´s

Letzter "Warnschuss" vor der Kündigung: Wie Sie einen Mieter richtig abmahnen.

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Zu laut, zu spät, zu schmutzig: 3 typische Vertragsverletzungen eines Mieters, die Sie abmahnen könnten und sollten. Spätestens jedoch, wenn sich Mitmieter darüber beschweren, dass der Mieter lärmt oder das Treppenhaus nicht putzt!

Denn schlimmstenfalls kann es Ihnen sonst passieren, dass Mitmieter die Miete mindern oder sogar kündigen, während der "Störenfried" munter weiter lärmt.

Ein einmaliger Ausrutscher bei einem sonst zuverlässigen oder jahrelangen Mieter: Da können Sie sicher einmal ein Auge zudrücken!

Grundsätzlich gilt ohnehin bei Ärger im Haus: Suchen Sie erst einmal das persönliche Gespräch mit dem "störenden" Mieter, bevor Sie gleich zum Stift greifen und ihn förmlich abmahnen. Vieles lässt sich schon dadurch klären.

Wiederholt sich der Zwischenfall allerdings, bringt Sie oftmals nur eine schriftliche Abmahnung näher ans Ziel.

Jede Abmahnung zählt, wenn Sie kündigen wollen

Gerade wenn sich Ihr Mieter als wahrer Störenfried entpuppt, können Sie später nur erfolgreich kündigen, wenn Sie ihn wegen jedem Vertragsverstoß nachweisbar abgemahnt haben.

Wollen bzw. müssen Sie später tatsächlich wegen häufiger Vertragsverstöße kündigen, fallen nur die ausdrücklich aufgeführten Vertragsverletzungen beim Beurteilen darüber, ob Ihre Kündigung gerechtfertigt ist, ins Gewicht.

Je mehr Abmahnungen Sie vorweisen können, umso größer sind Ihre Erfolgsaussichten auf eine spätere erfolgreiche Kündigung.

Mahnen Sie besser immer schriftlich ab

Für den Inhalt einer Abmahnung gilt: Führen Sie Ihrem Mieter mit einem Abmahnschreiben vor Augen, welches konkrete Verhalten (Bohren oder Türe zuschlagen um 01:35 Uhr in der Nacht) notfalls eine Kündigung nach sich ziehen kann. Geben Sie auch den exakten Zeitpunkt, die Intensität der Störung, die Dauer und die Folgen für die Mitmieter bzw. Sie an!

Juristisch gesehen ist eine Abmahnung eine rechtserhebliche Erklärung. Das bedeutet zwar nicht, dass sie schriftlich erfolgen muss. Zu Beweiszwecken ist es aber auf jeden Fall besser, den Mieter schriftlich abzumahnen.

Tag, Art, Dauer: Werden Sie so konkret wie möglich

Zu einer ordnungsgemäßen Abmahnung gehört, dass Sie dem Mieter konkret vor Augen führen, welches Verhalten Sie beanstanden. Schreiben Sie ihm, worin die Vertragsverletzung liegt und was er in Zukunft zu unterlassen hat.

Zu wenig wäre es, wenn Sie einfach nur Folgendes schreiben würden: "Hiermit mahne ich Sie wegen Störung der Nachtruhe ab."

Besser, Sie geben das störende Verhalten möglichst genau nach Tag, Uhrzeit, Dauer, Art und Intensität des Lärms sowie die Folgen wieder. Das könnte so aussehen:

"Am Samstag, dem 26.07.2014, haben Sie nachts gegen 23 Uhr begonnen, laut lärmend zu hämmern und zu poltern. Dies dauerte bis gegen 2 Uhr morgens an. Dann begannen Sie ganz offensichtlich mit einer Bohrmaschine Löcher in die Wand zu bohren. Der Lärm war im ganzen Haus zu hören, weswegen Mitmieter in ihrer Nachtruhe gestört wurden."

Wer nicht kündigen will, kann auf Unterlassung pochen

Wollen Sie nicht gleich kündigen, sondern lieber Ruhe im Haus oder ein geputztes Treppenhaus, können Sie Ihren Mieter auch auf Unterlassen bzw. Vornahme der gewünschten Tätigkeit verklagen. Das bringt Ihnen ein vollstreckbares Urteil ein.

Verstößt der Mieter dann gegen diese gerichtlich auferlegte Pflicht, können Sie ihm immer noch kündigen.

Achten Sie auch auf den guten Ton: Benimmt sich Ihr Mieter "asozial", sollten Sie ihm das nicht so in seine Abmahnung schreiben. Höflich aber bestimmt - dieser Verhaltenskodex gilt für beide Seiten!

Schreibt Sie Ihr Mieter immer mit "sehr geehrtes Vermieterlein" an, ist das zwar eine Missachtungskundgabe, das reicht aber noch nicht für eine fristlose Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 13.06.2008, 63 S 352/07, GE 2008 S. 1154).

Wegen „Peanuts“ dürfen Sie nicht gleich kündigen
 

Wegen einer "Kleinigkeit" dürfen Sie selbstverständlich nicht gleich kündigen. Sie müssen dem Mieter mit einer Abmahnung vielmehr nochmals eine letzte Chance geben, sein Verhalten zu ändern.

Erst wenn dies nichts hilft, können Sie kündigen oder auf Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens klagen.

Allerdings gibt es auch Fälle, bei denen Sie sich eine Abmahnung samt Fristsetzung sparen können:

  1. Wenn sich der Mieter in einem Zahlungsverzug entsprechend § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB befindet,
  2. wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
  3. wenn eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gerechtfertigt ist.

Das typische Beispiel: Der Mieter legt ein Verhalten an den Tag, das auch eine Straftat darstellt. So z. B. wenn er Sie tätlich angreift, Sachen beschädigt oder Sie oder Ihre Familienangehörigen aufs Übelste beleidigt.
 

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Foto: Michaela Harderer
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Als Vermieter brauchen Sie manchmal Nerven wie Drahtseile. Doch auch die können reißen: Wenn sich Ihr Mieter im Ton vergreift, Sie möglicherweise noch beleidigt, beschimpft und aus der Wohnung wirft. Wie Sie in dieser prekären Situation richtig reagieren, lesen Sie hier.
Hält der Mieter sich nicht an die vereinbarten Regeln und Pflichten aus dem Mietvertrag, kann der Vermieter ihn abmahnen und schließlich sogar kündigen. Was der Vermieter dabei beachten sollte, verrät das Dossier zur Abmahnung und Kündigung.
Verstößt der Mieter gegen seine Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. So eine Abmahnung ist quasi "der letzte Warnschuss" an den Mieter sich doch bitte wieder vertragsgemäß zu verhalten.   Mit eine Abmahnung fordern Sie Ihren Mieter schriftlich auf, seinen Vertrag einzuhalten. Gleichzeitig ebnen Sie sich den Weg  zu einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen.
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 meineimmobilie.de-Tipp

Falls sich Mitmieter im Haus über einen störenden Mieter beschweren, lassen Sie diese Mitmieter im Haus ein "Störungsprotokoll" führen.

 

Gerade wenn Ihr Mieter ständig lärmt, ist dies für Ihre Abmahnungen und einen späteren Kündigungsprozess enorm wichtig: Sie können so nachweisen, wann, wie oft, wie lange und wie intensiv Ihr Störenfried den Hausfrieden beeinträchtigt hat!