Mittwoch, 27.05.2009 | Autor: Heidi Schnurr

Renoviert ohne zu müssen: Wer den Maler zahlen muss

Gerade hat der BGH ein für Vermieter sehr wichtiges Urteil gefällt: Renoviert der Mieter obwohl seine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist, muss ihm der Vermieter die Kosten ersetzen! Mehr zu den kostspieligen Folgen für Vermieter, finden Sie hier.

Angenommen Sie haben eine unwirksame Schönheitsreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag stehen. Davon weiß Ihr Mieter allerdings nichts, weswegen er brav vor seinem Auszug nochmals renoviert: Selbst schuld oder müssen Sie ihm die Renovierungskosten ersetzen?

Der Bundesgerichtshof sagt: Sie als Vermieter müssen dem Mieter den Schaden erstatten, wenn der darauf vertraut hat, dass seine Renovierungsklausel wirksam ist und deswegen pflichtbewusst zu Farbe und Pinsel greift.

Renoviert ohne zu müssen: Gestehen Sie lieber gleich

Einem Vermieter aus Königstein ging es so: Sein Mieter zog nach 7 Jahren aus. Obwohl er bereits 2 Jahre zuvor schon einmal renoviert hatte, renovierte er vor seinem Auszug nochmals.

Schließlich hatte er im Mietvertrag stehen, dass er bei Auszug renovieren müsse. Als er feststellte, dass solche Endrenovierungsklauseln unwirksam sind, wollte er 1 620 EUR (9 EUR je qm Wand- und Deckenfläche) vom Vermieter erstattet haben.

Wer zu Unrecht bereichert ist, muss alles zurückzahlen

Juristisch gesehen ist es so: Erbringt jemand ohne Rechtsgrund eine Leistung für einen anderen, bereichert er den anderen damit zu Unrecht. Dafür steht dem Leistenden Kostenersatz zu. Die Juristen sprechen hier vom "Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung" (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB).

Weil der Mieter - ohne dazu verpflichtet zu sein - Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel durchführte, steht ihm der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu.

Sie müssen die üblichen Renovierungskosten ersetzen

Die einzige offene Frage ist jetzt nur noch, wie viel der Vermieter an den Mieter zahlen muss. Üblicherweise bemisst sich der Wert für rechtsgrundlos erbrachte Leistungen an den üblichen Renovierungskosten.

Nur hilfsweise - falls die üblichen Kosten zu hoch oder zu niedrig erscheinen - muss der Vermieter dem Mieter die angemessenen Kosten erstatten.

Selbst für verlorene Freizeit müssen Sie zahlen

Normalerweise ist es ja so: Der Mieter renoviert selbst oder lässt das von Verwandten oder Bekannten erledigen.

In diesem Fall muss der Vermieter nicht nur das Material ersetzen, sondern auch die verlorene Freizeit sowie die Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis. Was unterm Strich für den Mieter herauskommt, darf das Gericht nach § 287 ZPO schätzen.

Die Besonderheit an diesem Fall: Der Mieter war von Beruf Maler und Lackierer. Das Berufungsgericht muss deshalb nochmals darüber grübeln, ob ihm deswegen mehr Geld zusteht, weil er die Renovierung möglicherweise innerhalb seiner selbstständigen beruflichen Tätigkeit ausgeführt hat.

Für Juristen gilt: Schadenersatz und GOA scheiden aus

Spitzfindige Juristen hatten einen Schadenersatzanspruch des Mieters angenommen. Der scheiterte jedoch am Verschulden des Vermieters: Allein das Verwenden einer unwirksamen Klausel könne dem Vermieter nicht vorgeworfen werden!

Auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag (kurz unter Juristen "GOA" genannt) schied für die BGH-Richter aus. Wer renoviert ohne zu müssen, führt kein fremdes Geschäft des Vermieters aus, sondern sein eigenes als Gegenleistung für das Überlassen der Wohnung.

(BGH, Urteil v. 27.05.2009, VIII ZR 302/07)

Meineimmobilie.de rät:

Mit seinem Urteil hat der Bundesgerichtshof jedenfalls eines ganz klar gestellt: Renoviert der Mieter ohne zu wissen, dass er dazu rechtlich eigentlich gar nicht verpflichtet ist (z.B. weil seine Renovierungsklausel unwirksam ist), müssen Sie ihm die Kosten dafür ersetzen.

Dieser Anspruch ergibt sich aus § 812 ff BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung.

Wissen Sie also, dass Ihre Renovierungsklausel unwirksam ist, hilft es Ihnen wenig, das dem Mieter zu verschweigen, denn am Ende müssen Sie die Renovierung ohnehin aus der eigenen Tasche zahlen!

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