Mittwoch, 02.04.2014 | Autor: Rudolf Stürzer/Michael Koch/mb, Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com

Nachmieter: Wann Sie einen nehmen müssen

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Worum geht´s

Wann Sie einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen können.

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Bestimmt haben Sie das auch schon mal gehört: Jeder Mieter darf vorzeitig aus seinem Mietvertrag raus, wenn er Ihnen 3 Nachmieter nennt. Das ist ein reines Ammenmärchen. 

Es gibt heutzutage nur noch wenige Fälle in der Praxis, wann Sie sich als Vermieter mit einem Nachmieter zufrieden geben müssen. Und selbst dann gilt: Sie müssen nicht jeden nehmen! 

Wann der Mieter einen Nachmieter stellen darf

Bis zum 1.9.2001 galten für den Mieter - je nach Laufzeit seines Mietvertrags - noch längere Kündigungsfristen. Um die abzukürzen, boten viele Mieter ihren Vermietern einen Nachmieter an. Mit der kurzen Kündigungsfrist von 3 Monaten besteht dieses Bedürfnis allerdings nicht mehr.

Deswegen taucht das Nachmietergestellungsrecht in der Praxis nur noch in diesen 2 Fällen auf:

  1. wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält oder
  2. wenn der Mieter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat und die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, vorzeitig aus seinem Zeitmietvertrag rauskommen will.

Will Ihr Mieter aus anderen Gründen vorzeitig aus seinem Mietverhältnis entlassen werden, müssen Sie sich darauf nicht einlassen. Selbst dann nicht, wenn der vorgeschlagene Ersatzmieter für Sie zumutbar und akzeptabel wäre.

Ein bloße Antipathie reicht noch nicht

Wenn Sie einen Nachmieter ablehnen wollen, müssen Sie Ihrem Mieter dafür objektive Gründe nennen können. Fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien oder Ihre objektiv nicht begründbare negative Einstellung zu bestimmten Mieterkreisen reichen dafür noch nicht.

Sie dürfen auch nicht einen alleinstehenden Nachmieter mit Kind nur deshalb ablehnen, weil Sie Beschwerden anderer Mieter wegen möglichen Kinderlärms fürchten. Die Behauptung, Kinder würden grundsätzlich mehr Lärm verursachen, ist eine unzulässige Verallgemeinerung und damit noch kein objektiver Ablehnungsgrund (BGH, Urteil v. 22.01.2003, VIII ZR 244/02, NZM 2003 S. 277).

Ausländer dürfen Sie nicht benachteiligen 

Vorsicht, wenn es um ausländische Staatsangehörige geht. Die dürfen Sie nicht nur deswegen ablehnen, weil Sie lieber einen deutschen Staatsangehörigen in Ihrer Wohnung hätten. Ebenso darf die kulturelle Herkunft keine Rolle bei Ihrer Ablehnung spielen.

Die finanzielle Sicherheit ist ein Ablehnungsgrund

Dagegen kann ein wichtiger Grund für Ihre Ablehnung der sein, dass der vorgeschlagene Ersatzmieter Ihnen nicht die gleiche wirtschaftliche Sicherheit bietet, wie Ihr bisheriger Mieter.

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn anstelle von zwei gesamtschuldnerisch haftenden Mietern ein Ersatzmieter allein in den Mietvertrag eintreten soll und einer der ausscheidenden Mieter nicht bereit ist, für die gesamte restliche Vertragslaufzeit eine Bürgschaft zu stellen.

Bestehen Sie auf einen Bonitätsnachweis

Sie können vom Nachmieter verlangen, dass er seine Solvenz nachweist. Anderenfalls dürfen Sie ihn wegen Unzumutbarkeit ablehnen.Schließlich wollen Sie ja nicht "die Katze im Sack" kaufen.

Sie müssen auch keinen Mietinteressenten akzeptieren, der die Wohnung zu wesentlichen Teilen gewerblich nutzen will. Außerdem dürfen Sie einen vorgeschlagenen Ersatzmieter ablehnen, wenn sich Ihr aktueller Mieter gerade mit der Zahlung seiner Miete in Verzug befindet.

Verweist er Sie deswegen auf die Mietkaution, müssen Sie das nicht hinnehmen.

Erst mit dem Namen ist ein Nachmieter gestellt

Erst wenn Ihnen Ihr Mieter einen Ersatzmieter, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, konkret benannt oder angeboten hat, hat er damit seine Nachmietergestellungspflicht erfüllt. 

Wohlgemerkt: Ein annehmbarer Nachmieter reicht! Dass der Mieter mindestens 3 Nachmieter stellen muss, ist Blödsinn. Nennt er Ihnen mehrere mögliche Bewerber, haben Sie die freie Auswahl.

Nachmieter: Wie schnell Sie sich entscheiden müssen

Ihnen als Vermieter steht - auch ohne ausdrückliche Erklärung - eine angemessene Nachforschungs- und Überlegungsfrist zu. So lange die läuft, dürfen Sie Erkundigungen einziehen und prüfen, ob der vom Mieter vorgeschlagene Ersatzmieter akzeptabel ist oder ob Sie Ihre Mieträume lieber anderweitig vermieten wollen.

Wie lange Sie für die Auswahl Zeit haben, hängt - wie so oft - von den Umständen des Einzelfalls ab und kann bis zu 3 Monate betragen. So lange die Frist läuft, ist der Mietvertrag noch nicht beendet. Der Mieter muss in jedem Fall weiter seine Miete zahlen.

Sie dürfen auch auf eigene Faust suchen

Selbst wenn der Mieter zur Nachmieterstellung verpflichtet ist, dürfen Sie sich selbst auf Mietersuche begeben. Sie können dabei vom Mieter verlangen, dass er Ihnen zumindest so lange Zeit lässt, wie die gesetzliche Kündigungsfrist läuft. Sprich: 3 Monate.

Schließlich müsste der Mieter diese Frist auch einhalten, wenn er einen "ganz normalen", unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hätte. Deswegen kann er bei einem vorzeitigen Ausstieg aus einem befristeten Mietvertrag nicht verlangen, besser gestellt zu werden.

Bestehen Sie auf eine Selbstauskunft des Nachmieters

Selbst wenn Sie sich mit einem Nachmieter einverstanden erklären: Sichern Sie sich gegen mögliche Schäden als Folge des Mieterwechsels rechtlich ab!

Verlangen Sie vom Mieter eine Bonitätsprüfung und eine Selbstauskunft des von ihm vorgeschlagenen Nachmieters. Lehnt Ihr Mieter das ab, müssen Sie mit dem Nachmieter keinen Mietvertrag abschließen - und Ihr Mieter darf deswegen auch nicht Ihren noch bestehenden Mietvertrag fristlos kündigen.

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Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.

 meineimmobilie.de-Tipp


Der Mieter kann nicht von Ihnen verlangen, dass Sie eine bestimmte Person, z. B. einen Verwandten des Mieters oder seinen besten Freund, als Nachfolger akzeptieren. 

Auch eine hohe Ablösesumme, die der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter für die Übernahme seiner  Einbauküche zahlt, ist noch kein Grund, weshalb Sie diesen Nachmieter nehmen müssen.