Dienstag, 21.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin "meineimmobilie.de", Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Nach neuem BGH-Urteil: Was sind eigentlich Härtegründe?

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Worum geht´s

Widerspruch gegen die Kündigung: Auf welche Härtegründe sich der Mieter berufen kann. 

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Den Ausspruch: „Das ist ja die Härte!“, kennen Sie sicherlich auch oder haben ihn sogar schon einmal benutzt. Was als „Härte“ bei einer Kündigung gilt, steht sogar im Gesetz: In § 574 BGB. Jedenfalls so ungefähr.

 

Welche weiteren Härtegründe dem Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung zur Seite stehen, um das Ende seines Mietvertrags noch etwas bzw. auf unbestimmte Zeit hinauszuzögern, bestimmen am Ende oft die Gerichte.

Wann sich Ihr Mieter auf Härtegründe berufen kann

Wenn Sie Ihrem Mieter ordentlich kündigen, z. B. wegen Eigenbedarf, kann der nach § 584 BGB Ihrer Kündigung widersprechen und verlangen, dass Sie das Mietverhältnis mit ihm fortsetzen. Ob nur für eine bestimmte Zeit oder dauerhaft, hängt davon ab, was für einen Härtegrund Ihr Mieter ins Feld führt.

Härtegründe greifen immer dann, wenn Ihre Kündigung für den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten, die selbst unter Berücksichtigung Ihrer Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist.

Die kündigungstypischen Unannehmlichkeiten (Zeit und Kosten für Wohnungssuche, Umzugskartons packen und Einrichten der neuen Wohnung) zählen dabei noch nicht als Härtegrund – da muss der Mieter durch!

Einfach wohnen bleiben geht nicht: Der Mieter muss aktiv suchen!

Das Gesetz nennt lediglich ein Beispiel, wann so ein „Härtefall“ vorliegt: So beispielsweise, wenn der Mieter keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet.

Dazu reicht es nicht, wenn z. B. ein Münchner Mieter schlichtweg behauptet, in München herrsche Wohnungsnot bzw. die Wohnungen seien unbezahlbar. Das mag zwar stimmen, allerdings muss der Mieter nachweisen, dass er sich dennoch um eine Wohnung bemüht hat. So beispielsweise auf welche Vermieteranzeigen er sich bisher erfolglos beworben hat oder wo er schon Besichtigungstermine wahrgenommen hat.

Wohnungssuche: Welche Wohnung der Mieter nehmen muss

Der Mieter muss nur eine Wohnung nehmen, die im Preis, Größe, Beschaffenheit und Lage keine wesentliche Verschlechterung gegenüber seiner bisherigen Wohnung darstellt.

Gerade ältere Mieter, Großfamilien, Geringverdiener oder Ausländer haben es schwer, eine neue Wohnung zu finden. Dennoch müssen auch sie sich nachweisbar zumindest bemühen, eine Ersatzwohnung zu finden.

Hohes Alter und Gebrechlichkeit zählen als Härtegrund

Das Sprichwort: „Einen alten Baum kann man nicht verpflanzen“, gilt nur teilweise im Mietrecht. Ein hohes Alter allein ist meist noch kein Grund, nicht doch noch umziehen zu müssen. Auch nicht die jahrzehntelange Mietdauer.

Es müssen zusätzlich meist noch weitere Punkte hinzutreten, damit ein älterer Mieter in seiner Wohnung bleiben darf. So beispielsweise Gebrechlichkeit oder Demenz oder wegen der extrem langen Mietdauer (über 20 Jahre) und einer damit einhergehenden „Verwurzelung“ mit der Umgebung.

Gerade hat der BGH dazu entschieden, dass die Gerichte dies auch notfalls mittels eines Sachverständigengutachtens nachprüfen müssen und eine solche Mieterbehauptung nicht einfach als wahr unterstellen dürfen (BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 270/15).  

Krankheit und Behinderung zählen ebenfalls als Härtegrund

Ist der Mieter schwer krank (geistig, körperlich oder seelisch), ist ihm kein Umzug zumutbar. Jedenfalls nicht, solange er noch schwer krank ist. Deswegen werden die Gerichte meist den Mietvertrag auf bestimmte Zeit verlängern, je nachdem, um was für eine Krankheit es sich handelt.

So liegt ein Härtegrund vor, wenn der 15-jährige, schwer geistig behinderte Sohn einer Mieterin sich nur schwer einer neuen Umgebung anpassen kann.

Für ein Fortsetzen des Vertrags reicht es bereits, wenn sich der Gesundheitszustand des Mieters bei einem Umzug erheblich verschlechtern könnte. Allerdings: Auch das muss der Mieter erst einmal beweisen!

Hochschwangere muss nicht ausziehen – vorerst jedenfalls

Steht die Mieterin, die Frau oder die Tochter des Mieters kurz vor der Geburt, ist ihr ein Umzug weder körperlich noch psychisch zumutbar. Deswegen muss der Vermieter das Mietverhältnis erst einmal fortsetzen bis zur Geburt und einer gewissen Zeit danach.

Wer investiert hat, dem dürfen Sie nicht gleich wieder kündigen

Haben Sie dem Mieter zugesagt, dass er z. B. die nächsten paar Jahre bei Ihnen wohnen kann, ist das für sich genommen noch kein Härtegrund.

Hat er jedoch viel Geld in den Umbau Ihrer Wohnung gesteckt, müssen Sie ihm allerdings die Chance geben, seine Investitionen „abzuwohnen“. Dabei gilt: Ein Betrag von einer Jahresmiete ist erst in 4 Jahren abgewohnt.

Arbeits- und Prüfungsstress ist ein vorübergehender Härtegrund

Mitten in der Examensvorbereitung, während der Promotionsarbeit oder im Abi-Stress des Sohnes des Mieters, erhält dieser die Kündigung: Das gilt als Härtegrund, sodass sich der Mietvertrag erst einmal bis zum Ende der Prüfung fortsetzt, sofern der Mieter der Kündigung widerspricht.

Neubau des Mieters verzögert sich? Mieter darf „verlängern“

Sie haben Ihrem Mieter gekündigt. Der hat sich sowieso schon wegen seines Jobwechsels nach einer neuen Wohnung umgesehen bzw. baut gerade sein Eigenheim.

Müsste er jetzt nur ein paar Monate „überbrücken“, ist ihm ein Zwischenumzug nicht zumutbar. Allerdings muss er Ihnen exakt mitteilen, wann er dann auszieht. So lange wird das Gericht den Mietvertrag „verlängern“.

Berufstätige Alleinerziehende können sich auf Härte berufen

Teilweise nehmen die Gerichte auf alleinerziehende Elternteile besonders Rücksicht, weil sie es am Wohnungsmarkt schwer haben. Gerade, wenn sie berufstätig sind oder noch studieren, können sie sich deswegen bei einer Eigenbedarfskündigung auf soziale Härte berufen und damit sogar erreichen, dass sich der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fortsetzt.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile jeder Vermieter. Sicher ist auch, dass Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung nicht so herzlos sind, wie das häufig in den Medien dargestellt wird und ältere Mieter einfach vor die Tür setzen, weil sie selbst oder ihre Angehörigen in die gekündigte Wohnung einziehen wollen.   Welche Interessen bei einer Eigenbedarfskündigung überwiegen, müssen am Ende oft die Gerichte beurteilen. Dabei ist der Mieter nicht schutzlos: Er kann der Kündigung widersprechen und Härtegründe ins Feld führen und so eine eigentlich gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung doch noch zum Kippen bringen. Wie intensiv die Gerichte die Härtegründe prüfen müssen, hat der BGH in seiner heutigen Entscheidung nochmals deutlich gemacht. 
Es gibt Urteile, da weiß man auf Anhieb gar nicht, ob man sich drüber freuen oder ärgern soll. So wie bei diesem aktuellen BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung. Da hatte es ein Vermieter versäumt, seinem wegen Eigenbedarfs gekündigtem Mieter eine andere, im Haus leer gewordene Wohnung als Ersatzwohnung anzubieten. Bisher war das eine klare Sache: Die Eigenbedarfskündigung wurde deswegen unwirksam!   Jetzt die Kehrtwende des BGH: Die Eigenbedarfskündigung bleibt dennoch wirksam, allerdings kann´s jetzt teuer werden!
Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile wohl jeder Vermieter. Das beginnt schon beim Schreiben der Kündigung: Hier ist Sorgfalt und Fingerspitzengefühl gefragt, denn am Ende wägt das Gericht nur anhand Ihres Kündigungsschreibens ab, ob Ihr Interesse überwiegt.   Dass dies nicht immer ganz so einfach ist, weil jeder Fall und jeder Lebenssachverhalt anders ist, zeigen die regelmäßigen BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. Dabei scheint es, dass der Bundesgerichtshof immer mehr vermieterfreundlich entscheidet.  
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Erinnern Sie sich noch daran, als Sie 18 Jahre alt waren und wie Sie damals "hausten"? Sicherlich erstreckte sich "Ihr Reich" nicht über 102 komfortable Quadratmeter. Vielleicht finden auch Sie das etwas übertrieben. Dann befinden Sie sich gerade in bester Gesellschaft, denn auch die Gerichte sind Ihrer Meinung: 102 qm sind für einen 18-Jährigen leicht übertrieben.   
Wer seine vermietete Wohnung lieber selbst nutzen bzw. sie für einen Verwandten "leer kündigen" will, sollte vorher lieber nochmals klären, ob der liebe Verwandte auch wirklich einziehen will. Erklärt der nämlich mehrfach, dass er gar nie in die Wohnung einziehen wollte, haben Sie ein Problem: Ruckzuck sitzen Sie nämlich in der Täuschungsfalle und so ein angeblich vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Sie als Vermieter richtig teuer werden!  
Hand aufs Herz: Eigentlich wären Sie Ihren Wohnungsmieter lieber heute als morgen los. Die Sache hat nur einen Haken: Sie brauchen dafür einen handfesten Kündigungsgrund. Dafür reicht es nicht, wenn Ihr Mieter den Müll falsch sortiert, das Treppenhaus nicht regelmäßig putzt oder das Unkraut vor der Garage nicht entfernt. Deswegen kommt manch ein Vermieter auf die Idee, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, obwohl streng genommen gar kein Eigenbedarf vorliegt. Dass dies keine gute Idee ist und noch dazu teuer enden kann, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.      

 meineimmobilie.de-Tipp

Der Mieter kann bis 2 Monate vor Ende des Mietvertrags Widerspruch gegen Ihre Kündigung einlegen. Je nach Kündigungsfrist hat er dann mindestens 1 Monat, bei einer 9-monatigen Kündigungsfrist sogar 7 Monate Zeit, Ihrer Kündigung zu widersprechen.

Beispiel:

Sie kündigen im März mit der 3-Monatsfrist. Der Mietvertrag endet Ende Juni. Dann kann der Mieter noch bis Ende April Ihrer Kündigung widersprechen und Härtegründe vorbringen. 

Wichtig: Diese Widerspruchsfrist gilt nur dann, wenn Sie den Mieter schon im Kündigungsschreiben auf sein Widerrufsrecht, die Form (geht nur schriftlich!) und die Frist hingewiesen haben! Sonst kann der Mieter sogar noch im Räumungsprozess Widerspruch gegen Ihre Kündigung einlegen.

Der Mieter hat nicht nur bei einer Eigenbedarfskündigung ein Widerspruchsrecht, sondern bei allen ordentlichen Kündigungen (nicht bei fristlosen!). Der Mieter muss nicht gleich eine Widerspruchsbegründung beifügen. Er muss sie aber auf Verlangen des Vermieters nachreichen.