Donnerstag, 05.02.2015 | Autor: Matthias Nöllke/mb, Foto: © Bruce Shippee - Fotolia.com

Musterbrief Kündigung: So kündigen Sie erfolgreich Ihrem Mieter

Foto: © Bruce Shippee - Fotolia.com
Worum geht´s

Kündigungsschreiben: Die richtigen Worte, um dem Mieter zu kündigen.

Wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt oder zum Beispiel die Wohnung schuldhaft beschädigt, kann ihm der Vermieter ordentlich oder fristlos kündigen. Kündigen auf Zuruf? Unwirksam! In beiden Fällen muss die Kündigung auf jeden Fall schriftlich erfolgen.

Die Faustregel lautet: Wenn Sie als Vermieter kündigen wollen, brauchen Sie einen Kündigungsgrund. Als  Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn Ihr Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft erheblich verletzt.

Ordentliche Kündigung heißt: Sie müssen eine Kündigungsfrist einhalten

Als Vermieter können Sie unter anderem nur ordentlich kündigen, wenn sich Ihr Mieter vertragswidrig verhält. Vorstellbar als Vertragsverletzung und damit als berechtigte Gründe für eine ordentliche Kündigung sind die folgenden beiden Fälle:

  • Der Mieter mindert die Miete zu Unrecht oder die Minderungsquote ist zu hoch bemessen.
  • Der Mieter beseitigt die von ihm an der Mietsache verursachten Schäden trotz Ihrer Aufforderung nicht.

Musterbrief: So können Sie Ihre Kündigung formulieren

Beispiel eines Kündigungsschreibens an den Mieter:

Sehr geehrter Mieter,

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung (Adresse einfügen), Mietvertrag vom 1.9.2009, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum (Datum einfügen) gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Danach kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Zur Begründung: Anlässlich der Besichtigung Ihrer Wohnung am 22.01.2015 wurde festgestellt, dass die Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Bad und im Schlafzimmer Ihrer Wohnung durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden sind.

Mit Schreiben vom 26.01.2015 habe ich Sie aufgefordert, Ihr Wohnverhalten entsprechend zu ändern und den Raumverhältnissen anzupassen. Insbesondere habe ich Sie dazu aufgefordert, die Heizkörper freizuräumen und Ihre Wäsche nicht in der Wohnung zu trocknen sowie die Schäden auf Ihre Kosten bis 14.02.2015 fachmännisch zu beseitigen.

Die neuerliche Begehung Ihrer Wohnung am 16.02.2015 hat ergeben, dass Sie sich nach wie vor nicht an diese Anweisungen halten und auch die Feuchte- und Schimmelschäden nicht beseitigt haben. Wiederum war Wäsche zum Trocknen im Schlafzimmer aufgehängt, die Vorhänge waren vor die Heizkörper gezogen und die Heizkörper kalt.

Aufgrund der geschilderten Vertragsverstöße besteht für mich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinn des § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB.

Ich weise Sie darauf hin, dass Sie dieser Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen können. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und muss spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei mir eingegangen sein. Einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den (Datum einfügen) hinaus wird bereits jetzt widersprochen. § 545 BGB über eine stillschweigende Fortsetzung des Mietvertrags findet keine Anwendung.

Mit freundlichen Grüßen
Vermieter

Wann Sie als Vermieter fristlos kündigen können

Als Vermieter können Sie Ihr Mietverhältnis unter anderem dann fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter Ihre Rechte als Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache erheblich gefährdet.

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er die ihm obliegende Sorgfaltspflicht nicht einhält. Hierzu folgen 2 Beispiele, bei denen ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt:

  • Der Mieter verständigt den Vermieter zum Beispiel nicht darüber, dass es wiederholt zu größeren Wasserschäden in der Wohnung gekommen ist.
  • Der Mieter hat es unterlassen, während einer längeren Zeit der Abwesenheit im Winter für ausreichende Beheizung und Belüftung zu sorgen. Als Folge davon sind ganz erhebliche Schäden an der Mietsache entstanden.

Beispiel eines Schreibens an den Mieter, in dem die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ausgesprochen wird:

Sehr geehrter Mieter,

nach § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn der Mieter durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht die Mietsache erheblich gefährdet.

Mit Schreiben vom 24.01.2015 habe ich Sie aufgefordert, die Beschädigungen an der Mietsache auf Ihre Kosten zu beseitigen, die durch die von Ihnen wiederholt verursachten erheblichen Wasserschäden, ausgehend von der nicht fachmännisch installierten Waschmaschine, entstanden sind.

Insbesondere wurden Sie aufgefordert, bis zum 28.02.2015 die Wände vom Badezimmer zum Wohnzimmer trockenzulegen, den durch das ausgelaufene Wasser beschädigten Teppichboden zu entfernen und einen neuen zu verlegen. Sie haben sich bis heute geweigert, diesen Aufforderungen Folge zu leisten.

Wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung kündige ich daher das Mietverhältnis über die Wohnung (Adresse einfügen) außerordentlich und fristlos gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Sie werden aufgefordert, die Wohnung fristgerecht bis zum (Datum einfügen) zu räumen und an mich zurückzugeben.

Selbstverständlich behalte ich mir die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen für den von Ihnen schuldhaft verursachten Schaden vor. Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinn von § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.

Mit freundlichen Grüßen
Vermieter

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.

Es schreibt für Sie

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.
„Das ist echt hart!“: Diesen Ausspruch des Bedauerns kennen Sie sicher auch. Damit es für den Mieter nicht zu so einer unangemessenen Härte bei einer Kündigung kommt, gibt es im Gesetz die „Härtegründe“.   Auf die kann sich der Mieter berufen, wenn ihn Ihre Kündigung gerade zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt trifft. Allerdings: Nicht jede unangenehme Lebenssituation führt gleich dazu, dass sich Ihr Mieter auf „Härtegründe“ berufen und so den Kündigungszeitpunkt zumindest einmal hinauszögern kann.
Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Von dieser Faustregel haben Sie sicherlich auch schon gehört. Allerdings: Davon gibt es auch Ausnahmen! Die kennen allerdings nur die wenigstens Vermieter: Die Kündigung im vom Vermieter mitbewohnten Zweifamilienhaus.    Für die brauchen Sie zwar keinen Kündigungsgrund, einen kleinen Pferdefuß hat die Sache aber dennoch.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Kündigen Sie gegenüber allen Mietern, die den Mietvertrag unterschrieben haben, selbst wenn diese mittlerweile ausgezogen sind ohne dass Sie diese Personen ausdrücklich aus dem Mietvertrag entlassen haben.

Weisen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hin und beugen Sie einer stillschweigenden Vertragsverlängerung über den eigentlichen Beendigungstermin hinaus vor, indem Sie bereits im Kündigungsschreiben dieser stillschweigenden Vertragsfortsetzung widersprechen.