Dienstag, 17.11.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com

Mit Nachmieter vorzeitig raus aus dem Mietvertrag: Was der BGH dazu sagt

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Worum geht´s

Wann der Mieter einen Nachmieter stellen darf und was er bei der Nachmietersuche alles unternehmen muss.

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Viele Mieter stellen sich das so einfach vor: Obwohl Sie einen Zeitmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht unterschrieben haben, wollen Sie schneller raus aus dem Mietvertrag. Doch so einfach ist das nicht, wie ein neues BGH-Urteil zeigt.

Und spätestens jetzt wird auch dem letzten Mieter klar: Das sich hartnäckig haltende Gerücht, man käme mit 3 Nachmietern aus jedem Mietvertrag raus, ist tatsächlich nur ein Märchen!

Neuer Job und weg: So einfach geht das nicht

Ein neuer Job in einer anderen Stadt und schon ist der Mieter weg. Jedenfalls dachte sich das der Mieter eines Einfamilienhauses in Mülheim an der Ruhr so – wäre da nicht sein Mietvertrag gewesen. In dem hatte er einen Kündigungsverzicht für die nächsten 4 Jahre vereinbart. 

Weisen Sie eine vorzeitige Kündigung zurück

Als er dennoch 1,5 Jahre später fristgemäß kündigte, schickte ihm sein Vermieter die Kündigung prompt zurück: Der Mietvertrag sei erst zum Ablauf der 4 Jahre kündbar. Jedoch bot der Vermieter dem Mieter an, ihn aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn er ihm einen geeigneten Nachmieter stellt.

Welche Unterlagen Sie vom Nachmieter fordern können

Allerdings knüpfte der Vermieter die Nachmietergestellung an ein paar Voraussetzungen: Der Nachmieter sollte ihm wie seinerzeit auch der Mieter

  • eine kurze schriftliche Erklärung zu seinen Familienverhältnissen,
  • eine Mieterselbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung,
  • den bisherigen Mietvertrag,
  • Personalausweiskopien,
  • eine Bonitätsauskunft sowie
  • eine Bescheinigung darüber vorlegen, dass der Nachmieter den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde.

Der Mieter fand zu diesen Bedingungen keinen Nachmieter: Die Anforderungen, die der Vermieter für einen Nachmieter stelle, seien überzogen. Diese seien von vornherein darauf gerichtet gewesen, das Finden eines Nachmieters zu verhindern.

BGH sagt: Nachmietersuche ist Mietersache

Spätestens beim Anfordern der gewünschten Unterlagen seien potenzielle Mietinteressenten abgesprungen. Deswegen verlangte der Mieter so gestellt zu werden, als hätte er einen Nachmieter gefunden. Er zog aus und zahlte keine Miete mehr.

Doch der Mieter hatte seine Rechnung ohne den BGH gemacht: Die Suche nach einem geeigneten Nachmieter sei allein Mietersache. Schließlich wolle ja der Mieter mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen (BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14).

Außerdem trage der Mieter gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Danach ist es allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, sofern er verhindert ist, die Wohnung selbst zu nutzen.

Mieter muss aussagekräftige Unterlagen über Nachmieter liefern

Zur Nachmietersuche gehöre auch, dass der Mieter den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklärt und ihm sämtliche Informationen gibt, die er benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen.

Dabei muss sich der Vermieter nicht aktiv an der Nachmietersuche beteiligen. Er muss weder im Garten das Hinweisschild eines Maklers dulden, noch dem Mieter für die Nachmietersuche Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zur Verfügung stellen.

Besichtigungstermine mit dem Nachmieter sind Mietersache

Es ist allein die Aufgabe des Mieters - gegebenenfalls mit Hilfe eines Maklers oder eines anderen Dritten – sich um einen Mietinteressenten zu bemühen. Dazu gehört es auch, notwendige Besichtigungstermine selbst durchzuführen sowie Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit des vorzuschlagenden Nachmieters anzufordern und der Vermieterin zu übermitteln.

Der Vermieter muss ihm dazu lediglich die Schlüssel zur Verfügung stellen. Er muss aber nicht 120 km zu seinem Mietshaus fahren, um Nachmiet-Interessenten durch das Haus zu führen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Bestimmt haben Sie das auch schon mal gehört: Jeder Mieter darf vorzeitig aus seinem Mietvertrag raus, wenn er Ihnen 3 Nachmieter nennt. Das ist ein reines Ammenmärchen.  Es gibt heutzutage nur noch wenige Fälle in der Praxis, wann Sie sich als Vermieter mit einem Nachmieter zufrieden geben müssen. Und selbst dann gilt: Sie müssen nicht jeden nehmen! 
"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist. Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    
Wer als Wohnungsvermieter seinen Mieter möglichst lange im Vertrag halten will, aber keinen Befristungsgrund parat hat, vereinbart einen Kündigungsausschluss. Doch dafür gelten strenge Spielregeln sonst ist Ihr Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht vorzeitig kündbar! Wie genau Sie beim Formulieren sein müssen, zeigt ein neues BGH-Urteil.

 meineimmobilie.de-Tipp

Der Mieter hat nur dann ein Nachmietergestellungsrecht, wenn es vertraglich vereinbart wurde oder sich Ihr Mieter auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn

 

  • Ihr Mieter schwer krank wird oder ab sofort pflegebedürftig ist.
  • Ihr Mieter ohne sein Zutun beruflich versetzt und die tägliche Fahrtzeit zur neuen Arbeitsstätte zu lang ist.
  • Ihr Mieter heiratet oder Familienzuwachs bekommt und die Wohnung zu klein wird.

 

Sinn macht das nur bei einem längerfristigen Mietvertrag (Zeitmietvertrag/Mietvertrag mit Kündigungsverzicht). Dann muss der Mieter sich jedoch selbst um einen geeigneten Nachmieter bemühen. Dazu gehört auch, dass er Ihnen sämtliche Informationen besorgt, die Sie zum Prüfen, ob der Nachmieter geeignet ist, benötigen.