Dienstag, 23.05.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Reicher - Fotolia.com

Mietaufhebungsvertrag: Wenn der Mieter vorzeitig ausziehen will oder soll

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Worum geht´s

Mietaufhebungsvertrag abschließen: Was Sie beachten müssen.

Ihr Mieter will vorzeitig aus seinem Mietvertrag raus. Eigentlich sind Sie darüber auch ganz froh. Doch wie bekommen Sie das vorzeitige Vertragsende rechtlich korrekt hin? Die Lösung heißt „Miethaufhebungsvertrag“.

 

Übrigens auch dann, wenn Sie wollen, dass Ihr Mieter vorzeitig ausziehen soll und Sie keinen Kündigungsgrund parat haben, der Mieter sich aber bereit erklärt, gegen eine kleine Abfindungszahlung vorzeitig die Umzugskisten zu packen.  

Wenn Sie den Mieter vorzeitig loswerden wollen

Sie wollen Ihren Mieter gern vorzeitig „loswerden". Doch der denkt nicht mal dran, einfach auszuziehen. Noch dazu, wo er noch einen Zeitmietvertrag bis 2018 hat bzw. Sie keinen Kündigungsgrund.

Das bedeutet: Rein rechtlich gesehen haben Sie schlechte Karten, den Mieter vorzeitig per Kündigung „loszuwerden“, es sei denn, Ihr Mieter „spielt mit“ oder zahlt seine Miete nicht.

In solchen, rechtlich aussichtslosen Fällen „vergolden“ viele Vermieter ihrem Mieter den (vorzeitigen) Auszug mit einer „Auszugsprämie“ im Mietaufhebungsvertrag. Grob gesagt zahlen sie dem Mieter noch etwas dafür, dass Sie Ihre Wohnung wieder zurückbekommen.

Auszugsprämie: Wie viel Sie Ihrem Mieter zahlen müssen

So eine Abfindungszahlung macht allerdings nur Sinn, wenn Ihnen als Vermieter kein Kündigungsgrund, wie z. B. Eigenbedarf, zur Seite steht. Oder wenn Sie wollen, dass Ihr Mieter vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Vertragslaufzeit auszieht.

Wie viel Sie Ihrem Mieter für seinen Auszug zahlen müssen, hängt davon ab, wie viel Ihnen der (vorzeitige) Auszug wert ist und wie viel Verhandlungsgeschick Sie dabei an den Tag legen. Bei einem Zeitmietvertrag natürlich auch von der Restlaufzeit: Denn soll der Mieter nur ein paar Monate früher raus, zahlt sich manchmal Geduld aus.

Wann sich für den Mieter ein Mietaufhebungsvertrag lohnt

Für den Mieter ist ein Mietaufhebungsvertrag besonders vorteilhaft, wenn er einen Zeitmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht abgeschlossen hat und trotzdem gern vorzeitig aus seinem Mietvertrag raus will, z. B. weil er eine günstigere Wohnung gefunden hat oder zu seiner neuen Freundin ziehen will.

Mit dem Mietaufhebungsvertrag ermöglichen Sie dem Mieter, dass er die Wohnung früher abgeben kann. Natürlich muss er dann auch keine Miete und keine Nebenkosten mehr zahlen.

Rein rechtlich gesehen müssen auch Sie den Mieter nicht vorzeitig aus dem Vertrag entlassen, sondern können auf die volle Laufzeit bestehen.

Was Sie in Ihrem Aufhebungsvertrag regeln sollten

Viele Vermieter schließen ungewollt einen Mietaufhebungsvertrag. Manchmal sogar im Eifer des Gefechts. Ein Mietaufhebungsvertrag kann nämlich formlos und durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden.

Das gilt in der Regel sogar dann, wenn Sie laut Mietvertrag nur schriftlich eine Vertragsaufhebung vereinbaren können. Rufen Sie dem Mieter also im Hausflur zornig zu, dass er ja ausziehen kann, wenn es ihm nicht passt, und willigt der Mieter lautstark ein, haben Sie damit schlimmstenfalls schon einen Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen!

Nehmen Sie dagegen nur die Schlüssel entgegen oder verwahren Sie die zurückgelassenen Gegenstände eines verschwundenen Mieters, nehmen Sie damit noch nicht gleich einen Mietaufhebungsvertrag an. Schließlich bleibt Ihnen ja oft nichts anderes übrig als die Schlüssel entgegenzunehmen oder die Sachen des Mieters zu verwahren.

Wer den Mietaufhebungsvertrag unterschreiben muss 

Haben auf der Mieterseite mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen Sie darauf achten, dass auch alle Vertragspartner den Mietaufhebungsvertrag unterschreiben.

Zwar können Sie bzw. Ihre Mieter einen anderen bevollmächtigen. Jedoch reicht dafür nicht die im Mietvertrag übliche Erklärungsvollmacht, denn die berechtigt meist ausdrücklich nicht zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags bzw. zur Kündigung.

Mietaufhebungsvertrag: Was für Ehepaare und wilde Ehen gilt

Das soll selbst dann gelten, wenn nur einer der Ehepartner den Mietaufhebungsvertrag unterschreibt, obwohl beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Da hilft auch § 1357 BGB nicht drüber hinweg, weil der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags kein Geschäft des täglichen Lebens darstellt. Eheleute können sich nur bei Geschäften zur Deckung des Lebensbedarfs der Familie stillschweigend vertreten. 

Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag mit einem einzelnen Mieter schließt, obwohl der Mietvertrag noch von jemand anderem, wie z. B. dem Lebensgefährten, unterschrieben wurde.

Der typische Fall: Ein junges Pärchen hat einen Mietvertrag abgeschlossen und plötzlich will einer von beiden ausziehen. Hier wird die Ansicht vertreten, dass ein von mehreren Personen begründetes Mietverhältnis auch nur von allen am Vertragsschluss Beteiligten wieder aufgehoben werden kann.

Regeln Sie, wann der Mietvertrag enden soll

Einigen Sie sich mit dem Mieter über einen Beendigungstermin. Den sollten Sie im Mietvertrag am besten kalendermäßig (z. B. 31.12.2017) nennen. Hüten Sie sich vor so vagen Formulierungen wie: der Mietvertrag soll „alsbald“, „in absehbarer Zeit" oder „schnellstmöglich" enden.

Haben Sie keinen Beendigungszeitpunkt konkret genannt, wird der aus der Vertragsbeendigung resultierende Räumungs- und Herausgabeanspruch sofort fällig.

Klären Sie, ob und was der Mieter beim Auszug renovieren soll

Denken Sie dran, im Mietvertrag die Art und Weise der Rückgabe zu regeln. Damit sind vor allem die Schönheitsreparaturen gemeint. Was Sie da im Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter vereinbaren, muss nicht identisch mit dem sein, was in Ihrem Mietvertrag steht, denn Sie schließen ja einen neuen Vertrag.

Sie können aber auch reinschreiben, dass sich die Modalitäten der Rückgabe nach dem bisherigen Mietvertrag richten sollen. Ist im Mietvertrag nichts (Wirksames) geregelt, so sind die gesetzlichen Bestimmungen maßgebend. Für Vermieter wäre so eine Formulierung also eher nachteilig, wenn sich herausstellt, dass die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist.

Mietaufhebungsvertrag „rettet“ unwirksame Renovierungsklausel

Wackelt“ Ihre Renovierungsklausel im Mietvertrag, können Sie die Renovierung im Mietaufhebungsvertrag noch retten, indem Sie den Mieter nochmals zu den Schönheitsreparaturen verpflichten bzw. eine Pauschale vereinbaren.

Statt einer Auszugsprämie können Sie den Mieter natürlich auch von seiner Renovierungspflicht freistellen! Gerade, wenn Sie ohnehin das Gebäude abreißen oder umfassend renovieren wollen, haben Sie ohnehin keinen Anspruch auf die Renovierung.

Was soll mit Mietereinbauten passieren?

Angenommen Ihr Mieter hat mit Ihrer Einwilligung Einbauten vorgenommen oder in die Immobilie investiert, indem er z. B. neue Böden verlegt hat. In diesem Fall sollten Sie im Mietaufhebungsvertrag festlegen, ob und wieviel der Mieter dafür bekommen soll.

Mieterinvestitionen darf der Mieter abwohnen. Insofern werden Sie um eine Abstandzahlung nicht herum kommen.

Bei Einbauten können Sie dagegen auf eine Rückbaupflicht bestehen bzw. auch darauf verzichten.

Legen Sie fest, wie lange der Mieter noch Miete zahlen muss

Vergessen Sie nicht zu vereinbaren, wie lange der Mieter noch die Miete und die Vorauszahlungen zahlen soll. Denken Sie auch an etwaige Mietrückstände: Soll er die noch zahlen oder erlassen Sie die dem Mieter?

Gleiches gilt für Betriebskostenrückstände, die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung, die Kaution und noch etwaige Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen in den Mieträumen. Ist nämlich der Mietaufhebungsvertrag erst einmal abgeschlossen, können Sie nicht mehr „nachkarren“.

Denn im Normalfall unterschreiben beide Seiten, dass mit der Mietaufhebungsvereinbarung alle gegenseitigen Ansprüche abgegolten sind. Also aufgepasst, dass Sie keine Ansprüche vergessen!

Was die Auszugsprämie mit Ihrer Steuererklärung zu tun hat

Schließen Sie mit Ihrem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag und zahlen Sie ihm dafür, dass er auszieht, noch eine Abfindung obendrauf, ist das Geld zwar weg, aber Sie können sie immer noch als Werbungskosten absetzen.

Das gilt allerdings nur, wenn Sie das Mietobjekt anschließend wieder vermieten wollen. Das muss nicht gleich im Anschluss an den Auszug des Mieters sein. Sie können also erst einmal in Ruhe renovieren und erst danach wieder vermieten.

Kaufen Sie sich mit der Abfindung jedoch aus Ihrem Vertrag frei, weil Sie danach selbst einziehen wollen, handelt es sich nicht um Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung!

Ganz einfach deshalb, weil Ihre Abfindungszahlung dann nicht mehr im unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung steht. Ebenso ergeht es Ihnen, wenn Sie die Wohnung nur deshalb freibekommen wollen, um sie hinterher geräumt besser verkaufen zu können.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Andere Farbe, anderes Waschbecken, anderer Fußboden: Ein Mieter darf seine Wohnung so gestalten, wie er möchte. Lediglich bei größeren Umbaumaßnahmen oder Veränderungen, die nicht mehr so leicht rückgängig zu machen sind, muss er Sie um Ihre Erlaubnis bitten. Und was gilt beim Auszug? Da können Sie in den meisten Fällen darauf bestehen, dass Ihr Mieter die Wohnung wieder so verlässt, wie er sie angetroffen hat. Sprich: Er muss den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herstellen.
Viele Mieter stellen sich das so einfach vor: Obwohl Sie einen Zeitmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht unterschrieben haben, wollen Sie schneller raus aus dem Mietvertrag. Doch so einfach ist das nicht, wie ein neues BGH-Urteil zeigt. Und spätestens jetzt wird auch dem letzten Mieter klar: Das sich hartnäckig haltende Gerücht, man käme mit 3 Nachmietern aus jedem Mietvertrag raus, ist tatsächlich nur ein Märchen!
"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist. Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    

 meineimmobilie.de-Tipp

Ein Mietaufhebungsvertrag kommt nur zustande, wenn alle Beteiligten sich einig sind. Sie können also Ihren Mieter genauso wenig dazu zwingen, wie Ihr Mieter Sie. 

 

Eine "Abfindung" ist kein Muss, sondern hängt zum einen vom Verhandlungsgeschick und zum anderen davon ab, wie groß z.B. Ihr Chancen sind, auch kündigen zu können statt sich auf einen Mietaufhebungsvertrag einlassen zu müssen.

 

Achten Sie darauf, dass gleich alle wichtigen Punkte im Mietaufhebungsvertrag geregelt sind. Das betrifft vor allem die Miete und die Betriebskosten: Bis wann muss noch gezahlt werden und was passiert mit Rückständen und der noch ausstehenden Abrechnung. Gleiches gilt für die Kaution, die Renovierung und die vorgenommenen Einbauten.