Dienstag, 04.04.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin "meineimmobilie.de", Foto: © Martin Debus - Fotolia.com

Messi kündigen: So stehen Ihre Chancen vor Gericht

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Worum geht´s

Verwahrloste Messi-Wohnung: Wann Sie dem Mieter kündigen können. 

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Es ist der Alptraum eines jeden Vermieters: Er hat sich einen „Messi“ eingefangen und würde ihn lieber heute statt morgen wieder „loswerden“. Doch auch bei einem Messi-Mieter gilt der Kündigungsschutz und das bedeutet, dass Sie erst einmal einen Kündigungsgrund brauchen, um den Mietvertrag beenden zu dürfen. 

Eine verwahrloste Wohnung ist ein Kündigungsgrund

Ein Vermieter aus Neustadt/Aisch versuchte gleich mehrmals, seinen Messi-Mieter per Kündigung „loszuwerden“. Der wohnte bereits seit über 30 Jahren in seiner Wohnung. Die befand sich jedoch mittlerweile leider in einem total verwahrlosten Zustand. Der Vermieter hatte den Mieter deswegen schon mehrfach abgemahnt und ihm dann auch mehrfach gekündigt. Zuletzt sogar fristlos.

Dennoch zog der Mieter nicht aus. Deswegen verklagte ihn der Vermieter auf Räumung der Wohnung.

Ihr Kündigungsrecht, wenn sich der Müll bis unter die Decke stapelt

Der Richter beim Amtsgericht Neustadt/Aisch wollte sich erst einmal selbst ein Bild vom Wohnungszustand machen. Er sah sich die angeblich verwahrloste Wohnung bei einem Ortstermin persönlich an und stellte fest: Die Wohnung war tatsächlich stark verschmutzt und so mit Gegenständen vollgestellt, dass ein Zimmer gar nicht mehr betreten werden konnte.

Das Badezimmer war vor lauter Schmutz und Dreck nicht mehr benutzbar. Zudem heizte der Mieter nicht mehr richtig. Er hatte nur noch einen Heizkörper in der Küche aufgedreht.

Das Vernachlässigen der Wohnung gilt als erhebliche Mietvertragsverletzung

Nach § 573 Abs. 2, Nr. 1 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Darunter fällt auch das Vernachlässigen der Wohnung.

In Fällen, in denen die Verwahrlosung sogar besonders eklatant ist, darf der Vermieter sogar nach § 543 Abs. 2, Nr. 2 BGB außerordentlich, d. h. fristlos kündigen.

Die Gerichte stehen seit jeher auf dem Standpunkt, dass eine verwahrloste Wohnung ein Kündigungsgrund für den Vermieter ist: Die Gebäudesubstanz wird angegriffen, es droht Schimmel und im Haus macht sich oft ein unangenehmer Geruch in der Luft breit. Eine solche Gefährdung seines Eigentums muss der Vermieter nicht dulden.

Verwahrloste Wohnung: Mahnen Sie den Mieter besser vorher ab

Das Landgericht gestand dem Vermieter sogar ein fristloses Kündigungsrecht zu, weil er den Mieter zuvor gleich mehrfach abgemahnt hatte. Angesichts des Wohnungszustands sei es dem Vermieter nämlich nicht mehr zumutbar, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zu warten (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 23.2.2017, 7 S 7084/16).

Meist läuft ein solcher Rechtsstreit so ab, dass der Vermieter behauptet, der Wohnungszustand sei unhaltbar. Dagegen steht der Mieter in der Regel auf dem Standpunkt, dass der Vermieter stark übertreibt.

Messi-Kündigung: Was Sie vor Gericht beweisen müssen

In welchem Zustand die Wohnung tatsächlich ist, lässt sich oftmals erst mit einem Ortstermin durch das Gericht feststellen.

Dabei ist Folgendes zu beachten: Der Vermieter muss in einem Räumungsprozess beweisen, dass die Wohnung verwahrlost ist und aus diesem Grund ein Kündigungsgrund vorliegt. Als Beweis kann er etwa Zeugenaussagen von Nachbarn, Fotos der Wohnung oder eben die Wohnungsbegehung durch das Gericht anbieten. Gelingt es dem Vermieter nicht, die Verwahrlosung der Wohnung zu beweisen, verliert er den Räumungsprozess. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr

Spätestens wenn es Mitbewohnern im Haus „stinkt“, ist es höchste Zeit für Sie als Vermieter tätig zu werden.   Die Rede ist deswegen sollte ein Vermieter einmal die Mieterwohnung besichtigen. Die anderen Mitbewohner im Haus hatten sich bereits bei der Hausverwaltung über unangenehme Gerüche beschwert. 
Den Albtraum vieler Vermieter haben Sie sicherlich auch schon irgendwo im Fernsehen gesehen: Eine völlig vermüllte, heruntergewohnte Wohnung - nur mit viel Aufwand und Kosten bekommen Sie so eine Wohnung überhaupt wieder vermietbar! Falls es auch Sie "erwischt" hat und Sie einen solchen "Traummieter" so schnell wie möglich wieder loshaben möchten, verrät Ihnen dieser Beitrag, wie Ihre Chancen vor Gericht stehen und was Sie tun können, um möglichst bald wieder eine vermietbare Wohnung zu haben.    
Müll, Ärger und hohe Kosten: Mieter mit dem sogenannten Messie-Syndrom gehören zu dem Albtraum eines jeden Vermieters. Denn deren Zwang, wertlose und verbrauchte Sachen jahrelang zu sammeln, bringen gerade Kleinstvermieter an den Rand wirtschaftlicher Existenz.
Zu alt oder zu krank: Es gibt viele Gründe, warum aus „ganz normalen“ Mietern plötzlich „Problem-Mieter“ werden. Welche, die mitten in der Nacht plötzlich mit Stöcken an die Heizkörper hämmern, ihre Wohnung zumüllen oder bei denen die Tierliebe überhand nimmt. "Animal hording" nennt sich das übrigens.   Sie und die anderen Mitbewohner im Haus sind häufig die Einzigen, die diese besorgniserregende Entwicklung mitbekommen.   Deshalb sollten Sie sich nicht scheuen, deswegen beim zuständigen Betreuungsgericht die Aufnahme eines Betreuungsverfahrens anzuregen. Keine Sorge: Sie denunzieren damit niemanden, Sie helfen ihm!
Alleine die Fakten sind schon schockierend: Über 1.700 Vögel in einer 63-Quadratmeter-Wohnung in Berlin, 140 Katzen in Unterfranken oder 200 gesammelte Tiere in der Eifel. Die sogenannte Tiersammelsucht ist eine psychische Erkrankung – unter deren Folgen auch die Nachbarn leiden.

 meineimmobilie.de-Tipp

Sobald sich Anhaltspunkte dafür ergeben, dass Ihr Mieter seine Wohnung verwahrlosen lässt, sollten Sie nicht allzu lange zusehen: Zieht sich ein solcher Zustand nämlich über einen längeren Zeitraum hinweg, droht Gefahr für die Gebäudesubstanz, wenn sich erst einmal Schimmel bildet, Ungeziefer breit macht und/oder Wände oder Böden beschädigt werden.

 

Mahnen Sie den Mieter deswegen ab. Fordern Sie ihn auf, die Wohnung aufzuräumen und zu säubern. Hilft das nichts, weil der Mieter hilflos erscheint, schalten Sie notfalls Verwandte, das Gesundheitsamt, das Betreuungsgericht zur Aufnahme eines Betreuungsverfahrens oder soziale Dienste ein, bevor Sie in letzter Konsequenz kündigen und Räumungsklage einreichen.