Dienstag, 29.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Leerstand zwischen Auszug und Einzug: So schnell wird Ihnen vorgetäuschter Eigenbedarf unterstellt

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Worum geht´s

Eigenbedarfskündigung: Warum Sie Ihre Wohnung ja nicht zu lange leer stehen lassen sollten.

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Wer seine vermietete Wohnung lieber selbst nutzen bzw. sie für einen Verwandten "leer kündigen" will, sollte vorher lieber nochmals klären, ob der liebe Verwandte auch wirklich einziehen will. Erklärt der nämlich mehrfach, dass er gar nie in die Wohnung einziehen wollte, haben Sie ein Problem: Ruckzuck sitzen Sie nämlich in der Täuschungsfalle und so ein angeblich vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Sie als Vermieter richtig teuer werden!  

Der Vermieter einer Einzimmerwohnung hatte seinem Mieter zum 31.01.2012 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Angeblich brauchte er die Wohnung dringend für seine pflegebedürftige, 86-jährige Mutter, die bisher allein in ihrem Einfamilienhaus lebte. Diese war zu diesem Zeitpunkt zwar leicht dement, stand aber nicht unter Betreuung.

Der Mieter zog bereits im August 2012 aus. Seither steht die Wohnung leer. Zuvor hatten sich der Vermieter und der Mieter noch auf eine „Auszugsprämie“ von 1.000 Euro geeinigt.  

Zu langer Leerstand kann Ihnen eine Schadensersatzklage einbringen 

Als der Mieter jedoch feststellte, dass die Mutter nie eingezogen war, wollte er Schadensersatz in Höhe von 23.642,33 Euro vom Vermieter. Seiner Ansicht hatte der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht.

Tatsächlich hatte die Mutter bis zu ihrem Tod am 7.11.2014 mehrmals vor Zeugen geäußert, gar nicht umziehen zu wollen! Das konnte der Mieter sogar beweisen.

Eigenbedarf besteht nur, wenn die Eigenbedarfsperson auch einziehen will

Rechtlich ist es so: Ein Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB scheidet schon von vornherein aus, wenn die vom Vermieter benannte Eigenbedarfsperson gar nicht die Absicht hat, in die gekündigte Wohnung einzuziehen.

Das sprach dafür, dass die Kündigung erst einmal „auf Vorrat“ erfolgte und ein tatsächlicher Nutzungswunsch bei der Mutter erst noch geweckt werden musste. Für eine Eigenbedarfskündigung reicht jedoch ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch bei der Bedarfsperson schon so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Vorsicht: Zu langer Leerstand spricht für vorgeschobenen Eigenbedarf 

Setzt der Vermieter jedoch einen behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht zeitnah in die Tat um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

Der Vermieter kann sich dann nur noch dadurch „retten“, indem er stimmig erklärt, weshalb sein Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Erst danach ist der Mieter an der Reihe und muss beweisen, dass der Vermieter von Anfang an keinen Selbstnutzungswillen hatte.

Spätestens nach 1 Jahr Leerstand riskieren Sie eine Schadensersatzklage

Tatsächlich war es so, dass sich der Gesundheitszustand der Mutter im Sommer 2013 erheblich verschlechtert hatte. Ab diesem Zeitpunkt bedurfte sie einer dauernden Pflege, so dass ein Umzug in die gekündigte Einzimmerwohnung nicht mehr möglich war.

Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter schon fast 1 Jahr ausgezogen. Für das Gericht war der sich verschlechternde Gesundheitszustand der Mutter nicht einmal ansatzweise eine Erklärung dafür, warum der Eigenbedarf nicht zeitnah nach dem Auszug umgesetzt wurde.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Hand aufs Herz: Eigentlich wären Sie Ihren Wohnungsmieter lieber heute als morgen los. Die Sache hat nur einen Haken: Sie brauchen dafür einen handfesten Kündigungsgrund. Dafür reicht es nicht, wenn Ihr Mieter den Müll falsch sortiert, das Treppenhaus nicht regelmäßig putzt oder das Unkraut vor der Garage nicht entfernt. Deswegen kommt manch ein Vermieter auf die Idee, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, obwohl streng genommen gar kein Eigenbedarf vorliegt. Dass dies keine gute Idee ist und noch dazu teuer enden kann, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.      
Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.
Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre! Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.
Erinnern Sie sich noch daran, als Sie 18 Jahre alt waren und wie Sie damals "hausten"? Sicherlich erstreckte sich "Ihr Reich" nicht über 102 komfortable Quadratmeter. Vielleicht finden auch Sie das etwas übertrieben. Dann befinden Sie sich gerade in bester Gesellschaft, denn auch die Gerichte sind Ihrer Meinung: 102 qm sind für einen 18-Jährigen leicht übertrieben.   
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.

 meineimmobilie.de-Tipp

Bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf kann der Mieter Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung sowie aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB und § 826 BGB verlangen.

 

Schlimmstenfalls müssen Sie dann dem Mieter alle mit dem Umzug in Zusammenhang stehenden Kosten ersetzen ebenso wie notwendige Makler- und Prozesskosten. Teuer können für Sie auch die Mehrkosten (Mietdifferenz) werden, die Ihr Mieter für das Anmieten einer vergleichbaren Wohnung ausgeben muss.