Sonntag, 26.01.2014 | Autor: Heidi Schnurr/mb, Foto: © Bruce Shippee - Fotolia.com

Kündigungswiderspruch: Kennen Sie diese gemeine Kündigungsfalle?

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Worum geht´s

Kündigungswiderspruch: Was unbedingt in Ihr Kündigungsschreiben rein muss.

Stichworte zu diesem Thema

Wenn Sie als Vermieter eine Kündigung an Ihren Mieter schicken, müssen Sie genau darauf achten, wie Sie Ihr Schreiben formulieren. Selbst kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen, wenn Sie deswegen am Ende den Kündigungsprozess gegen Ihren Mieter verlieren.

Neben den üblichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung (richtiger Adressat, eventuelle Vollmachten, Kündigungsgrund usw.) sollten Sie Ihren Mieter unbedingt im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. 

Kündigen Sie Ihrem Mieter, sollten Sie ihn in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit, die Form und die Frist eines Widerspruchs gegen seine Kündigung nach den §§ 574 - 574 b BGB hinweisen. Das bestimmt § 568 Abs. 2 BGB.

Ihr Mieter kann Ihrer Kündigung widersprechen und ein Fortsetzen des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Was als Härtegrund zählt

Als Härtegrund ist es kraft Gesetzes anzusehen, wenn Ihr Mieter bis zum Kündigungstermin keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen findet. Dabei darf sich der Mieter bei seiner Suche nicht auf Wohnungen gleicher Art und gleicher Preislage beschränken, sondern muss unter Umständen auch Verschlechterungen in Kauf nehmen.

Als Härtegrund gilt es auch, wenn Ihr Mieter zwar eine neue Wohnung gefunden hat, die neue Wohnung aber noch nicht bezugsfähig ist und mit einer (befristeten) Vertragsfortsetzung ein Zwischenumzug in eine dritte Wohnung vermieden werden könnte.

Ebenso liegt eine Härte vor, wenn der Mieter aufgrund seines körperlichen oder seelischen Zustands überhaupt nicht umziehen kann und auch keine Besserung abzusehen ist. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter sogar damit rechnen, dass Sie Ihr Mietverhältnis mit diesem Mieter dauerhaft fortsetzen müssen.

Als Härtegrund gilt es z. B. auch, wenn Ihre Mieterin schwanger ist oder aber gerade beruflich sehr belastet ist oder besondere Aufwendungen auf die Wohnung gemacht hat, die sie jetzt nicht mehr abwohnen kann. 

Denken Sie an den Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Faktisch bedeutet dies: Sie müssen Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen, wenn Sie als Vermieter keine gravierenden Rechtsnachteile erleiden wollen. Enthält Ihr Kündigungsschreiben keinen Hinweis auf das Widerspruchsrecht, kann Ihr Mieter noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits seinen Widerspruch gegen Ihre Kündigung erklären.

Beispiel:

Sie kündigen Ihrem Mieter, der erst 3 Jahre bei Ihnen wohnt. Ihre Kündigung liegt am 2.10.2013 - also fristgerecht für eine Kündigung zum 31.12.2013 - im Briefkasten Ihres Mieters. Leider haben Sie vergessen, Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen.

Dennoch halten Sie Ihre Kündigung für berechtigt - schließlich liegt ein beweisbarer Kündigungsgrund vor. Weil Ihr Mieter am 31.12.2013 nicht auszieht, erheben Sie im Januar Räumungsklage. Im Mai 2014 gibt es den 1. Verhandlungstermin vor Gericht.

Dort erklärt Ihr Mieter - inzwischen anwaltlich beraten - seinen Widerspruch gegen Ihre Kündigung.

Welche bitteren Folgen ein unterlassener Hinweis haben kann

Das Gericht muss den Widerspruch des Mieters in vollem Umfang prüfen. Ist sein Widerspruch berechtigt, verlieren Sie den Prozess, und Ihr Mieter bleibt Ihnen - wider Willen - noch erhalten.

Anders, wenn Sie ihn gleich ordnungsgemäß über sein Widerspruchsrecht belehrt hätten: Dann hätte der Mieter bis spätestens 2 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses - also bis zum 31.10.2013 - der Kündigung schriftlich widersprechen können.

Tut er das nicht, kann er dieses Versäumnis auch nicht mehr in einem späteren Prozess nachholen. Als Vermieter können Sie dann ein Fortsetzen des Mietverhältnisses endgültig ablehnen (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Bei einem eventuell folgenden Räumungsrechtsstreit steigen damit Ihre Gewinnchancen - vorausgesetzt natürlich, Ihre Kündigung ist ansonsten wirksam.

Kommentare (1)

15.2.2015, 17:40 Uhr von k&c family Profil ansehen
es wird wirklich zeit dass die Rechte der Vermieter einmal gestärkt werden - es muss sich doch wirklich kein Mieter wundern wenn man an die Familienangehörigen eine Wohnung kostengünstig oder an die eigenen Kinder "gratis" gibt und nicht "fremde" Mieter herein nimmt. Auch wir leiden an einem Mieterehepaar mit Kind - das Kind trampelt den ganzen Tag durch die Wohnung (echt Holzparkett) hat ein Trampolin im Wohnzimmer eine Rutschbahn im Kinderzimmer - es fliegen täglich Türen - und immer bekomme ich nur zu hören : ein Kind muss sich entwickeln:-( Nun bin ich Gehbehindert und wir müssen Gott sei Dank wegen Eigenbedarf kündigen - sehr ihr Chancen für uns? denn unsere Töchter wollen einen eigenen gemeinsamen Haushalt gründen da beide volljährig sind - und welche Fallen können uns noch gestellt werden - außer den oben beschriebenen?? lg Karo
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.
Wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt oder zum Beispiel die Wohnung schuldhaft beschädigt, kann ihm der Vermieter ordentlich oder fristlos kündigen. Kündigen auf Zuruf? Unwirksam! In beiden Fällen muss die Kündigung auf jeden Fall schriftlich erfolgen.

 meineimmobilie.de-Tipp


Kündigen Sie Ihrem Mieter und widerspricht er Ihrer Kündigung, muss er seinen Widerspruch zunächst nicht begründen.

 

Verlangen Sie von ihm jedoch eine Begründung, muss er Ihrer Aufforderung unverzüglich nachkommen (§ 574 b Abs. 1 Satz 2 BGB). Um Ihre Erfolgschancen - gegebenenfalls mit Hilfe Ihres Anwalts - richtig einschätzen zu können, sollten Sie von Ihrem Mieter immer eine Begründung verlangen.