Dienstag, 22.12.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © B. Wylezich - Fotolia.com

Kündigungsfristen 2016: An welche Fristen sich Mieter und Vermieter halten müssen

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Worum geht´s

Wie Sie die Kündigungsfrist korrekt berechnen.

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Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig. 

Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.

Nach dem bis zum 31.08.2009 geltenden Kündigungsrecht (§ 565 Abs. 2 BGB alt) galten für Mieter und Vermieter noch dieselben Kündigungsfristen: 3, 6, 9 oder sogar 12 Monate mussten eingehalten werden, je nachdem, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnte. Doch das ist Vergangenheit!

Der Mieter kann immer mit der 3-Monats-Frist kündigen

Die Kündigungsfrist für Mieter wurde ab dem 01.09.2001 mit dem Mietrechtsreformgesetz entscheidend gekürzt. Nach § 573c BGB kann der Mieter, unabhängig von seiner Mietdauer, immer seinen Mietvertrag ordentlich mit der 3-Monats-Frist kündigen. Und das sogar ohne Kündigungsgrund!

Einzige Ausnahme, wann der Mieter nicht kündigen kann: Der Vermieter hat mit ihm einen Zeitmietvertrag abgeschlossen bzw. die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen (= Kündigungsverzicht).

Beispiel:

Ihr Mieter wohnt bereits 6 Jahre bei Ihnen. Am 03.09.2016 finden Sie seine Kündigung im Briefkasten. Der Mietvertrag endet am 30.11.2016. Wirft Ihr Briefträger die Kündigung jedoch erst am 04.09.2016 in Ihren Briefkasten, endet Ihr Mietverhältnis erst am 31.12.2016.

Diese Kündigungsfrist gilt für Sie als Vermieter

Bei der Kündigungsfrist für Vermieter blieb fast alles beim Alten: Nur die einjährige Kündigungsfrist bei einer Mietdauer ab 10 Jahren wurde zu seinen Gunsten gestrichen.

Seit dem 01.09.2001 gilt für Sie als Vermieter ab einer Mietdauer von 8 Jahren die maximale Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Bei einer Vertragslaufzeit von bis zu 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums gilt für den Vermieter - wie bisher - eine Frist von 3 Monaten. Ab 5 Jahren sind es bereits 6 Monate und ab 8 Jahren sogar 9 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Beispiel:

Ihr Mieter wohnt bereits 6 Jahre bei Ihnen. Sie wollen ihm wegen Eigenbedarf kündigen. Am 03.09.2016 findet Ihr Mieter Ihre Kündigung in seinem Briefkasten. Für Ihren Mietvertrag gilt die 6-Monats-Frist, weil Ihr Mietvertrag bereits länger als 5 Jahre läuft. Ihr Mietvertrag endet deswegen erst am 28.2.2017.

Wirft der Briefträger die Kündigung sogar erst am 4.9.2016 in den Briefkasten Ihres Mieters, endet Ihr Mietverhältnis erst am 31.3.2017.

Wann noch die alten Kündigungsfristen gelten

Die geänderten Kündigungsfristen gelten für alle Wohnraum-Mietverträge, die Sie mit Ihrem Mieter seit dem 1.9.2001 abgeschlossen haben. Hat Ihr Mieter den Mietvertrag bereits lange Zeit vorher abgeschlossen, gelten je nach Formulierung im Mietvertrag noch die alten, längeren Kündigungsfristen.

So beispielsweise, wenn er einen vor dem Stichtag 1.9.2001 geschlossenen Mietvertrag nach dem 1.6.2005 kündigt und er in seinem alten Vertrag noch die alten Kündigungsfristen individuell vereinbart hatte. Dies ist aber der absolute Ausnahmefall und in der Praxis kaum zu finden!

Kündigungsfristentabelle 2016/2015

Zugang der Kündigung bis zum

Kündigungs-frist für Ihren Mieter

Kündigungsfrist für Sie als Vermieter bei einer Wohndauer bis

zu 5 Jahren

Kündigungsfrist

für Sie als Vermieter bei einer Wohndauer von

mehr als 5 Jahren

Kündigungsfrist

für Sie als Vermieter bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren

05.01.2016

31.03.2016

31.03.2016

30.06.2016

30.09.2016

03.02.2016

30.04.2016

30.04.2016

31.07.2016

31.10.2016

03.03.2016

31.05.2016

31.05.2016

31.08.2016

30.11.2016

04.04.2016

30.06.2016

30.06.2016

30.09.2016

31.12.2016

04.05.2016

31.07.2016

31.07.2016

31.10.2016

31.01.2017

03.06.2016

31.08.2016

31.08.2016

30.11.2016

28.02.2017

04.07.2016

30.09.2016

30.09.2016

31.12.2016

31.03.2017

03.08.2016

31.10.2016

31.10.2016

31.01.2017

30.04.2017

03.09.2016

30.11.2016

30.11.2016

28.02.2017

31.05.2017

05.10.2016

31.12.2016

31.12.2016

31.03.2017

30.06.2017

03./04.11.2016*

31.01.2017

31.01.2017

30.04.2017

31.07.2017

03.12.2016

28.02.2017

28.02.2017

31.05.2017

31.08.2017

05.01.2015

31.03.2015

31.03.2015

30.06.2015

30.09.2015

04.02.2015

30.04.2015

30.04.2015

31.07.2015

31.10.2015

04.03.2015

31.05.2015

31.05.2015

31.08.2015

30.11.2015

04.04.2015

30.06.2015

30.06.2015

30.09.2015

31.12.2015

05.05.2015

31.07.2015

31.07.2015

31.10.2015

31.01.2016

03.06.2015

31.08.2015

31.08.2015

30.11.2015

29.02.2016

03.07.2015

30.09.2015

30.09.2015

31.12.2015

31.03.2016

04.08.2015

31.10.2015

31.10.2015

31.01.2016

30.04.2016

03.09.2015

30.11.2015

30.11.2015

29.02.2016

31.05.2016

05.10.2015

31.12.2015

31.12.2015

31.03.2016

30.06.2016

04.11.2015

31.01.2016

31.01.2016

30.04.2016

31.07.2016

03.12.2015

29.02.2016

29.02.2016

31.05.2016

31.008.2016

*04.11.2016 in Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und im Saarland

 

 

 

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Der Mieter kündigt - aber wirklich pünktlich? Schließlich zeigt der Kalender schon den 5. an! Aber: Dazwischen liegt ein Wochenende. Vielleicht hat der Mieter ja doch pünktlich gekündigt, denn schließlich hat er bis zum 3. Werktag Zeit.   Wie der Samstag da mitgerechnet wird, bereitet vielen Vermietern Kopfzerbrechen. Ein Mausklick hier verrät Ihnen, wie Sie rechnen müssen.
Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Von dieser Faustregel haben Sie sicherlich auch schon gehört. Allerdings: Davon gibt es auch Ausnahmen! Die kennen allerdings nur die wenigstens Vermieter: Die Kündigung im vom Vermieter mitbewohnten Zweifamilienhaus.    Für die brauchen Sie zwar keinen Kündigungsgrund, einen kleinen Pferdefuß hat die Sache aber dennoch.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Sonn- und Feiertage zählen beim Berechnen der Mietzahlungs- und Kündigungsfrist nicht mit. Für Samstage wird dies unterschiedlich gehandhabt, je nachdem, ob es um die Kündigung oder Mietzahlung geht.

Geht es um die Kündigung, zählt der Samstag wie ein ganz normaler Werktag (BGH, Urteil v. 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Auch dann, wenn der 3. Werktag im Monat auf einen Samstag fällt (BGH, Urteil v. 17.02.2005, III ZR 172/04). Die Frist endet dann schon an diesem Samstag und nicht etwa erst am folgenden Montag.

Anders, wenn Sie die Mietzahlungsfrist berechnen wollen. Auch dann läuft die Frist zwar bis zum 3. Werktag eines Monats, allerdings zählt der Samstag (wie übrigens generell Sonn- und Feiertage) beim Berechnen der Frist nicht mit. Die Begründung der Richter dafür lautet: Weil die Banken nicht am Samstag arbeiten, darf sich der Mieter bis Montag Zeit lassen.