Mittwoch, 13.07.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Kündigen wegen Mietschulden: Wie schnell Sie sein müssen

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Worum geht´s

Mietschulden: Wie lange Sie Ihr Kündigungsrecht hinauszögern dürfen. 

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Es ist nicht nur ärgerlich, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Manche Vermieter, die ihre Immobilienfinanzierung auf der Grundlage von Mieteinnahmen kalkuliert haben, geraten bei einem längeren Mietausfall schnell einmal ins Schwitzen.  

 

Doch deswegen gleich einem langjährigen Mieter kündigen? Viele Vermieter zögern noch, bevor sie endgültig mit einer Kündigung die Notbremse ziehen. Wie lange Sie die fristlose Kündigung hinauszögern dürfen und ab wann Sie ein Zuwarten die Kündigung kosten kann, zeigt das neue BGH-Urteil vom 13.7.2016 zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands.

Mietschulden: Wann Sie einem Mieter fristlos kündigen dürfen

Ein Mieter, der seine Miete nicht zahlt, dem können Sie bekanntlich kündigen – sogar fristlos. Eine fristlose Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB jedoch nur möglich, wenn der Mieter

  • für 2 aufeinander folgende Termine die Miete oder einen erheblichen Teil davon nicht bezahlt hat oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrags im Rückstand ist, der die Miethöhe von 2 Wohnungsmieten erreicht.

Mietrückstand: Wie lange Sie mit Ihrer Kündigung warten dürfen

Reicht der aufgelaufene Mietrückstand für eine fristlose Kündigung, müssen Sie als Vermieter nicht sofort fristlos kündigen. Gerade bei einem langjährigen, guten Mieter warten einige Vermieter noch etwas mit dem Kündigen. Zu viel Rücksichtnahme auf seinen Mieter wäre jedoch fast einem Vermieter aus Düsseldorf zum Verhängnis geworden, der erst nach 7 Monaten Wartezeit seine fristlose Kündigung losschickte.

Sein Mieter berief sich daraufhin auf § 314 BGB. Das ist eine allgemeine Vorschrift zu Dauerschuldmietverhältnissen wie es normalerweise auch ein Mietvertrag ist. Danach müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem Sie vom Kündigungsgrund wissen, sonst wird Ihre Kündigung unwirksam.

Allerdings: Diese Vorschrift gilt nicht neben den spezielleren mietrechtlichen Vorschriften zur fristlosen Kündigung (§§ 543, 569 BGB). Das hat gerade der BGH in seinem aktuellen Urteil nochmals klargestellt.

Es gibt keine Handlungsfrist für fristlose Kündigungen

Weder §§ 543 noch 569 regeln, bis wann der Vermieter frisltos kündigen muss. Außerdem fehlte dem BGH ein konkreter Hinweis in den Kündigungsparagrafen, dass zusätzlich § 314 Abs. 3 BGB gelten soll und damit innerhalb einer angemessenen Zeit gekündigt werden muss.

Oder einfacher ausgedrückt: Selbst wenn Sie mit Ihrer fristlosen Kündigung noch etwas zuwarten, riskieren Sie damit noch nicht Ihre Kündigung, weil die Mietrückstände "zu alt" sind (BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15). 

Selbst Kündigung nach 7 Monaten Wartezeit kann wirksam sein

Eine katholische Kirchengemeinde wollte ihrem Mieter seine 3-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf kündigen. Der Mieter hatte für die Monate Februar und April 2013 keine Miete gezahlt.

Die Vermieterin mahnte die Mietrückstände am 14.8.2013 an. Als nichts passierte, kündigte sie dem Mieter wegen seiner Mietrückstände am 15.11.2013 fristlos.

Nach Ansicht des Landgerichts war die Kündigung jedoch nach § 314 Abs. 3 BGB unwirksam. Die Vermieterin hatte zu lange mit ihrer Kündigung gewartet: Länger als 7 Monate. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteile jedoch auf: Die Kündigung blieb damit wirksam, weil § 314 Abs. 3 BGB nicht auf fristlose Kündigungen im Mietrecht anwendbar ist. 

Das Landgericht hatte diese Vorschrift rechtsfehlerhaft angewendet. 

Kündigen wegen Mietschulden: Es gibt keine gesetzliche Frist

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs waren 7 Monate Wartezeit bis zur fristlosen Kündigung nicht zu lang: Nach Entstehen des Kündigungsgrundes muss der Vermieter nicht innerhalb einer bestimmten Frist handeln.

Der Gesetzgeber hat bewusst keine Frist für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung ins Gesetz aufgenommen. Nicht einmal eine "angemessene Frist". 

Es sei ohnehin nicht gesetzlich möglich wegen der vielfältigen Mietverhältnissen eine konkrete Ausschlussfrist für alle Kündigungsfälle festzulegen.

Wartezeit kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein 

Das Besondere am BGH-Fall: Der gekündigte Mieter war der ehemalige Küster der Kirchengemeinde. Deswegen wartete die Gemeinde einige Zeit, bevor sie ihm wegen der Mietrückstände kündigte.

Ihr Zögern beruhte also lediglich auf sozialen und ethischen Erwägungen und mit Rücksicht auf ihren Mieter, der auch mal ihr Mitarbeiter war. 

Vorsicht: Sie können Ihr Kündigungsrecht verwirken!

Allerdings dürfen Sie auch nicht ewig warten, bevor Sie Ihrem Mieter wegen Mietschulden kündigen. Das sagt auch der BGH: Ihr Kündigungsrecht kann nämlich verwirken

Jedoch reicht es dafür noch nicht, dass einige Zeit verstrichen ist (Zeitmoment), sondern es müssen außerdem noch Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Sie von Ihrem Kündigungsrecht auch künftig keinen Gebrauch mehr machen werden (Umstandsmoment). Ansonsten darf Ihr Mieter darauf vertrauen, dass Sie ihm auch künftig nicht wegen dieser Mietschulden fristlos kündigen werden. 

Allein die Tatsache, dass die Mietrückstände schon 7 Monate "alt" waren und der Mieter schon einmal als Küster bei der Gemeinde gearbeitet hatte, genügte dem BGH aber nicht, um das Kündigungsrecht verwirken zu lassen. 

Was das Gesetz zum Kündigungsrecht sagt

§ 543 BGB - Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. […]

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

[…]

3. der Mieter

[…]

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

§ 314 BGB - Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund

(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. […]

[…]

(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Sie können einem Mieter fristlos kündigen, wenn Ihnen ein Fortsetzen des Mietvertrags nicht mehr zumutbar ist. Warten Sie nach einem Vorfall zu lange mit Ihrer fristlosen Kündigung, zeigen Sie dem Gericht, dass es doch geht! Deswegen sollten Sie sich mit dem Kündigen nicht zu lange Zeit lassen, denn schlimmstenfalls können Sie Ihr Kündigungsrecht auch verwirken

 

Je schwerer das Vergehen, desto schneller müssen Sie jedoch handeln! Bedroht Sie beispielsweise der Mieter und kündigen Sie erst 17 Tage danach bzw. stellen Strafanzeige, rechtfertigt die lange Wartezeit keine fristlose Kündigung mehr (LG Lübeck, Urteil v. 21.2.2012, 17 O 208/11).