Montag, 17.10.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Piotr Marcinski - Fotolia.com

Kaution abwohnen? Nicht mit Ihnen!

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Worum geht´s

Kaution abwohnen verboten: Was die Gerichte dazu sagen.

Der Mieter muss bis zum letzten Tag seiner Mietzeit Miete zahlen. Selbst wenn er früher auszieht. Vermeintlich schlaue Mieter, die noch dazu befürchten, dass ihnen der Vermieter etwas von der Kaution abzieht, stellen schon zwei Monate vor dem eigentlichen Mietvertragsende ihre Mietzahlung ein. Damit haben sie allerdings die Rechnung ohne die Gerichte und möglicherweise ohne ihren streitbaren Vermieter gemacht!   

Eine Mieterin aus München hatte sich das alles so einfach vorgestellt. Schon 2 Monate vor Ihrem Auszug zahlte sie keine Miete mehr für Ihre Vier-Zimmer-Wohnung in München. Da kamen schnell mal 2.337,50 Euro an Mietrückständen zusammen.

Kaution abwohnen statt Miete zahlen ist unzulässig

Als der Vermieter auf das Geld pochte, schrieb ihm die Mieterin, dass er doch die Miete mit der Kaution aufrechnen könne. Daraufhin klagte der Vermieter seine Miete ein – mit Erfolg (AG München, Urteil vom 5.4.2016, 432 C 1707/16)!

Am Ende musste die Mieterin insgesamt 4.675 Euro an Mietschulden zahlen. Das hätte sie sich sparen können, denn das Gericht erkannte schnell, dass es sich im vorliegenden Fall um ein mietrechtlich unzulässiges „Abwohnens der Kaution“ handelte.

Der Mieter muss warten bis seine Kaution fällig ist

Ein Mieter darf nicht einfach vor Ende des Mietvertrags seine Mietzahlungen einstellen und sich wirtschaftlich dabei so stellen, als sei ihm bereits seine Kaution zurückgezahlt worden.

Die Mietzahlungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB endet grundsätzlich erst mit dem Mietvertragsende.

Stellt der Mieter eigenmächtig seine Mietzahlungen ein, hebelt er damit nach Ansicht des Gerichts den Sicherungszweck der Kaution nach § 551 BGB aus. Das sei ein Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Sicherungsabrede im Mietvertrag und treuwidrig.

Wer die Kaution abwohnt, riskiert eine Mietzahlungsklage

Sonst könne ja ein Mieter - zumal dann, wenn er befürchtet, dass ihm der Vermieter später etwas von der Kaution abziehen könnte - grundsätzlich schon vorher seine Mietzahlungen einstellen. Doch diese Rechnung geht nicht auf: Der Mieter riskiert damit eine Mietzahlungsklage! 

Kommentare (1)

26.10.2016, 23:25 Uhr von Hausputz Profil ansehen
Hallo Frau Scnnurr, wo ist mein Kommentar? Passt Ihnen mein Hinweis auf die "halbe Wahrheit" Ihres Beitrags nicht? Es ist einfach so, dass der Mieter entgegen Ihrer leider nur abstrakt richtigen Meinungsäußerung letztlich doch abwohnen wird und das Amtsgericht dieses rechtswidrige Abwohnen toleriert bzw. sogar unterstützt. Und außerdem dem Vermieter - z.B. der, der sich auf Ihren Beitrag verlässt - auch noch die Kosten aufbrummt. Nehmen Sie einmal dazu Stellung! Anstatt einfach den Kommentar zu löschen!
Auf meineimmobilie.de werden keine Kommentare gelöscht, es sei denn sie enthalten Werbung oder verstoßen gegen die Nettikette. Der Mieter kann nicht mit der Kaution aufrechnen, da diese nach allgemeiner Meinung erst frühestens 6 Monate nach Mietende fällig wird. Die Fälligkeit ist jedoch eine Grundvoraussetzung für die Aufrechnung. Beantragt der Vermieter vorher einen Mahnbescheid oder führt er eine Urkundenklage durch, kann nicht aufgerechnet werden. Das bedeutet, dass der Zahlungsanspruch des Vermieters bestehen bleibt. Die Prozesskosten werden dem "aufgebrummt", der den Prozess verliert.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Manch ein Mieter denkt noch, er bekäme bei der Wohnungsrückgabe gleich noch die gesamte Kaution in Bar zurück - und manch ein Vermieter macht das auch noch! Ein Fehler, denn oftmals muss der Vermieter dann noch seiner Betriebskostennachzahlung hinterher laufen.  
Kein Mietvertrag ohne Kaution. Dieses Gebot dürfte mittlerweile jedem Vermieter klar geworden sein. Auch, dass sie nicht mehr als maximal 3 Monatsmieten vom Mieter verlangen dürfen.     Darüber, ob dieser Maximalbetrag bis zum Mietvertragsende unerschütterlich in Stein gemeißelt ist, teilen sich die Geister. Gerade, wenn sich während des Mietverhältnisses die Miete nach oben oder unten ändert. 
Vielleicht gehören Sie auch zu den Vermietern, die jedes Jahr ihrem Mieter wegen der Betriebskostennachzahlung hinterher laufen müssen und sie dennoch nicht bekommen. Spätestens beim Auszug erinnern sich viele Vermieter dann doch daran und ziehen die Betriebskostenschulden ganz einfach von der Kaution ab.   Doch dann kann es schon zu spät sein, wie ein aktuelles BGH-Urteil zeigt. 
Ach, wenn es nur so einfach wäre: Beim kleinsten Streit um die Miete, einfach auf die Kaution zurückgreifen!   Nein, so einfach ist es leider nicht. Das hat der Bundesgerichtshof gerade nochmals klargestellt.   Der Anlass: Die Mieterin hatte die Miete gemindert, was ihrem Vermieter ganz offensichtlich missfiel. Deswegen stockte er kurzerhand die unvollständige Miete wieder auf, indem er das Geld einfach vom Kautionskonto nahm.

Wenn Sie sich eine Sicherheit für Ihre Wohnung wünschen könnten, was würden Sie nehmen? Der Gesetzgeber lässt Ihnen mehrere Möglichkeiten offen, allerdings mit einer konkreten Obergrenze. Doch je nachdem, ob Sie eine Wohnung mit oder ohne Garage vermieten und welche Mietstruktur Sie gewählt haben, können Sie schnell einmal über die erlaubte Maximalgrenze geraten.
Das fängt ja schon gut an: Kaum ist die Tinte unter Ihrem Mietvertrag trocken und der Umzugswagen abgefahren, hängt bereits der Haussegen schief.   Der Grund: Ihr neuer Mieter zahlt zwar seine Miete, aber nicht die Kaution. Ein handfester Kündigungsgrund?   Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 schon - allerdings gilt das Kündigungsrecht nicht für alle Verträge! 

 meineimmobilie.de-Tipp

Signalisieren Sie einem Mieter, der schon vor dem eigentlichen Mietvertragsende seine Mietzahlungen einstellt, dass Sie nicht mit einem Abwohnen der Kaution einverstanden sind und Sie notfalls vor dem Mietvertragsende noch auf Zahlung klagen werden. Berufen Sie sich dabei auf dieses aktuelle Urteil.

 

Damit sieht er, dass er im Fall eines Rechtsstreits keine Chance hat und sogar obendrein auch noch Gerichtskosten zahlen muss – Geld und Zeit, die er sich und Ihnen ersparen kann!