Samstag, 23.03.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © archideaphoto - Fotolia.com

Glänzendes Parkett: Vorsicht, das zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen

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Worum geht´s

Parkett-Klauseln: Was Sie vom Mieter verlangen können.

Was Sie sich bei Auszug Ihres Mieters so wünschen und was Ihr Mieter laut Gesetz und den Gerichten so alles tun muss, lässt sich häufig nicht unter einen Hut bringen!

 

So beispielsweise, wenn Sie gerne wieder ein blitzblankes Parkett vom Mieter zurück hätten. Am liebsten alles frisch abgeschliffen und versiegelt. Was der Bundesgerichtshof zu solchen glänzenden Parkettwünschen sagt, lesen Sie hier.

Was Sie sich bei Auszug Ihres Mieters so wünschen und was Ihr Mieter laut Gesetz und den Gerichten so alles tun muss, lässt sich häufig nicht unter einen Hut bringen! Das zeigt wieder einmal dieses BGH-Urteil, bei dem der Mieter auszog, ohne zu renovieren (BGH, Urteil v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09).

Der Mieter war der Ansicht, dass seine Renovierungsklausel unwirksam war, weil sie Arbeiten enthielt, die nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen zählen. Er hatte folgende Klausel in seinem Mietvertrag stehen:

"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett sowie das Streichen der Türen und Fenster."

Der Vermieter stolperte über 2 Dinge: Das Abziehen und Versiegeln des Parketts sowie das Streichen der Fenster. Beides sei zu viel verlangt und benachteilige den Mieter unangemessen.

Was Sie als Vermieter vom Mieter an Schönheitsreparaturen verlangen können, richtet sich nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung. In diesem Gesetz müssen Sie blättern, wenn Sie wissen wollen, was alles zu den Schönheitsreparaturen zählt.

Danach muss Ihr Mieter beispielsweise die Fußböden und die Innentüren streichen sowie die Fenster und die Außentüren von innen.

Von Parkett abziehen und wieder versiegeln steht dort nichts. Das hat auch einen Grund: Sie können vom Mieter nur verlangen, dass er die typischen Gebrauchsspuren beseitigt.

Mit dem Abziehen und Versiegeln des Parketts werden aber nicht nur die typischen Gebrauchsspuren beseitigt, sondern solche Arbeiten zählen bereits zu den nicht auf den Mieter übertragbaren Instandhaltungsarbeiten!

Sie können vom Mieter nur verlangen, dass er die Fenster von innen streicht

Mit den Fenstern war es so: Das Gericht darf die Klausel so auslegen, wie sie am kundenfeindlichsten wäre. Wird sie dadurch unwirksam, ist der Mieter fein raus.

Das Gericht nahm deswegen § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV näher unter die Lupe. Danach zählt nur das Streichen der Fenster und der Außentüren von innen zu den Schönheitsreparaturen.

Da der Berliner Vermieter aber nur ganz allgemein das Streichen der Fenster verlangte, war er über dieses Ziel hinausgeschossen. Er hätte sich entweder auf das Streichen von innen beschränken müssen bzw. hätte in seiner Klausel das Streichen von außen ausklammern müssen.

Weil er das nicht getan hatte, erklärte der BGH kurzerhand beide Klauselteile - also die Parkett- und die Fenster-Streich-Klausel - für unwirksam.

Wie Sie der geheime blue-pencil-Test Ihre Renovierung kosten kann

Ist wegen dieser beiden Fehler gleich Ihre komplette Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam? Ja und das obwohl die Vorinstanzen noch zugunsten des Vermieters den "blue-pencil-Test" angewendet hatten.

So nennen die Juristen das, wenn sie bei einer Klausel, die aus mehreren Regelungen besteht, die sich jedoch in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lassen, den Blaustift ansetzen und nur den unzulässigen Teil einfach wegstreichen.

Bleibt trotz des Streichens noch eine Regelung stehen, die aus sich heraus verständlich ist, hat Ihre Klausel den blue-pencil-Test bestanden.

Wie und dass der Mieter renovieren muss, gehört untrennbar zusammen

Um es gleich vorweg zu nehmen: Die Klausel des Berliner Vermieters bestand den blue-pencil-Test beim BGH nicht!

Das Gericht begründete das damit, dass die Art, wie der Mieter renovieren müsse derart eng mit der Schönheitsreparaturenpflicht selbst verknüpft sei, dass der unzulässige Teil nicht einfach gestrichen werden könnte.

Ansonsten würde die Klausel nämlich inhaltlich so umgestaltet werden, dass sie einen anderen Inhalt bekäme - und das ist unzulässig!

Damit blieb der Vermieter auf Renovierungskosten in Höhe von 14.023,45 EUR plus den Gutachterkosten in Höhe von 1.999,25 EUR sitzen. Denn wo kein Schadenersatzanspruch ist, muss der Mieter natürlich auch keine Gutachterkosten übernehmen!

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig? So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Normalerweise stolpern viele Vermieter bereits über eine Starre-Fristen-Klausel.

 

Doch diese Hürde hatte der Berliner Vermieter mit Bravour gemeistert. Laut Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen nämlich "im Allgemeinen" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen.

 

Diese Formulierung gilt noch nicht als unzulässige starre Frist!