Donnerstag, 20.11.2008 | Autor: Rudolf Stürzer/Michael Koch/mb

Ersatz für den Mieter

Manche Mieter präsentieren ihren Vermietern potenzielle Ersatzmieter, wenn sie vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. Der Mieter möchte nicht doppelte Miete für die alte und die neue Wohnung bezahlen und versucht deshalb, den Vermieter davon zu überzeugen, einen der vorgeschlagenen Kandidaten schnell als Nachmieter zu akzeptieren. In den meisten Fällen muss der Vermieter darauf nicht eingehen.

Ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt, wird als Ersatzmieter oder Nachmieter bezeichnet. Ein Rechtsanspruch des Mieters, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit einem Ersatz- oder Nachmieter fortführt, besteht nur dann, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält.

Nachmieterklausel im Mietvertrag

Enthält der Mietvertrag keine Nachmieterklausel, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts.

Bei Fehlen einer solchen Klausel ist der Vermieter nur ausnahmsweise nach den von der Rechtsprechung zum Grundsatz von Treu und Glauben entwickelten Grundsätzen verpflichtet, an der vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages mitzuwirken, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der vorzeitigen Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt.

Ausnahme: Berechtigtes Interesse des Mieters

Ausdrücklich genannt werden in der Rechtsprechung folgende Gründe: schwere Krankheit des Mieters, beruflich bedingter Ortswechsel, Aufnahme in ein Altenheim, wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie.

Nicht ausreichend ist allein der Wunsch des Mieters nach Bezug einer besseren, billigeren oder verkehrsgünstigeren Wohnung, da der Mieter in diesem Fall das Interesse an der Wohnung aufgrund seiner freien Entscheidung und nicht aufgrund von nicht zu vertretenden Umständen verloren hat. Relevant können daher nur Gründe sein, die außerhalb des Einflussbereiches des Mieters liegen.

Restlaufzeit des Mietvertrags

In die Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrages und den Interessen des Vermieters am Bestand des Mietverhältnisses ist auch die Restlaufzeit des Mietvertrages mit einzubeziehen. Sofern diese nur noch verhältnismäßig kurz ist (zum Beispiel drei Monate), braucht der Vermieter in der Regel keinen Ersatzmieter zu akzeptieren.

Gleiches gilt auch bei einer längeren Restlaufzeit von beispielsweise sieben Monaten, wenn anzunehmen ist, dass dem Nachmieter im Räumungsverfahren erhebliche Räumungsfristen gewährt würden. Selbst bei einer Restlaufzeit von 16 Monaten ist es nicht in jedem Fall unbillig, den Mieter bis zum Mietende am Vertrag festzuhalten (so zum Beispiel LG Braunschweig, DWW 2000, 56).

Kein Anspruch auf Vertragsaufhebung

Entsprechend muss ein Nachmieter nicht akzeptiert werden, wenn es bei einem unbefristeten Mietverhältnis lediglich um die Einhaltung der kurzen gesetzlichen Kündigungsfristen von drei Monaten geht. Hier ist dem Mieter zumutbar, den ordentlichen Weg der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung seinerseits zu bestreiten, sodass er gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Vertragsaufhebung zu einem früheren Zeitpunkt hat.

Weitere Informationen zum Thema Ersatzmieter erhalten Sie im Buch "Mietrecht für Vermieter von A-Z", erschienen im Haufe-Verlag.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.