Mittwoch, 18.07.2012 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © RioPatuca Images - Fotolia.com

Erhöhte Vorauszahlungen nicht bezahlt: Ist das ein Kündigungsgrund?

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Worum geht´s

Sie erhöhen Ihre Betriebskostenvorauszahlungen, aber Ihr Mieter zahlt weiter nur die ursprüngliche Summe: Ein Kündigungsgrund? Darüber hat der BGH entschieden.

Muss der Mieter kräftig Betriebskosten nachzahlen, können Sie mit der nächsten Abrechnung Ihre Vorauszahlungen erhöhen. Andernfalls finanzieren Sie quasi das Badewasser des Mieters vor.

 

Was, wenn Ihr Mieter diese Erhöhung einfach ignoriert: Dürfen Sie deswegen gleich fristlos kündigen? Mit dieser Frage beschäftigte sich jetzt der Bundesgerichtshof. 

Ziemlich ignorant, was sich ein Mieter aus Schöneberg erlaubte. Sein Vermieter hatte ihm die Betriebskostenvorauszahlungen mehrfach erhöht. Die hatte der Mieter anfangs auch brav bezahlt.

Doch ab November 2003 überwies ihm sein Mieter nur eine gekürzte Grundmiete. Außerdem zahlte er weiterhin nur die bisherige Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ohne die erhöhten Beträge.

Als Mietrückstände von insgesamt 1.631 EUR aufgelaufen waren, kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos den Mietvertrag.

So berechnen Sie den Mietrückstand

Der Mieter war der Ansicht, dass eine fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt war.

Rechtlich ist es so: Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB fristlos kündigen, wenn sich beim Mieter über mehrere Monate hinweg ein Mietrückstand von insgesamt 2 Monatsmieten ansammelt.  

Beim Mietrückstand zählen nur die regelmäßigen, nicht die einmaligen Zahlungen, wie z.B. die Betriebskostennachzahlung, mit. Die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen gehören dagegen zur regelmäßigen Miete.

Der Mietrückstand muss 2 Monatsmieten betragen

Der Mieter zahlte eine monatliche Miete von insgesamt 414,99 EUR. Die setzte sich zusammen aus der Grundmiete von 331,91 EUR plus die Vorauszahlungen für die Betriebskosten in Höhe von 56,55 EUR und die Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 26,53 EUR.

Sein aufgelaufener Mietrückstand von insgesamt 1.631,64 EUR belief sich summenmäßig damit fast auf insgesamt 4-Monatsmieten. Die Mindestkündigungssumme war damit erreicht.  

Erst klagen, dann kündigen? Das ist kein Muss    

Dennoch wehrte sich der Mieter gegen die Kündigung. Zum einen hätte es Mängel in der Wohnung gegeben. Deswegen klagte er nun Schadenersatz ein – erfolglos!

Um nicht ausziehen zu müssen, verwies er auf die nicht sehr bekannte Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB. Die legte der Mieter großzügig zu seinen Gunsten aus. Danach hätte ihm der Vermieter erst wegen eines Zahlungsrückstands aus einer Mieterhöhung nach § 560 BGB (wegen Erhöhung der Vorauszahlung) kündigen dürfen, wenn er ihn zuvor erfolgreich auf Zahlung der Erhöhung verklagt hätte.

Ab dem Zeitpunkt der Verurteilung hätte der Mieter dann noch 2 Monate Zeit gehabt, seine Erhöhungsrückstände zu begleichen. Da der Vermieter diesen Schritt ausgelassen habe, sei seine Kündigung unwirksam.

BGH sagt: Eine vorherige Zahlungsklage können Sie sich sparen

Der Bundesgerichtshof las die Vorschrift jedoch anders (BGH, Urteil vom 18.07.2012, VIII ZR 1/11). Der Vermieter muss den Mieter nicht vor der Kündigung erst noch auf Zahlung der Erhöhung verklagen.

Ein solches Erfordernis würde sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters ergeben. Weil das Gericht ohnehin im Räumungsprozess prüfe, ob der Vermieter seine Vorauszahlungen angemessen erhöht habe, sei der Mieter genug geschützt.

Außerdem ist es so: Die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezieht sich ausschließlich auf eine Kündigung, die nur auf dem Nichtzahlen der erhöhten Beträge beruht.

Im Fall des Schönefelder Mieters setzte sich der Mietrückstand jedoch aus den erhöhten Vorauszahlungen und der laufenden Miete zusammen! 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Sie sind geduldig und gutmütig, wenn es um Ihre Miete geht. Leider häufig zu geduldig und zu gutmütig, denn mit jedem weiteren Verzögerungsmonat steigert sich Ihr finanzielles Schadensrisiko. Am Ende sind Sie dann nicht mehr der edle Gutmütige, sondern der Dumme! Wie viel Geduld Sie tatsächlich beim Warten auf die Miete aufbringen sollten und wann der richtige Zeitpunkt ist, den Schlusspunkt zu setzen, zeigt Ihnen mein neues Quick-Tipp-Video zum Thema 3Miete zahlen3.
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Am liebsten sind auch Ihnen sicherlich die Mieter, die pünktlich ihre Miete zahlen und von denen Sie sonst das ganze Jahr über nichts hören. So lange die Miete pünktlich bis zum 3. Werktag im Monat auf Ihr Konto fließt, ist die Welt noch in Ordnung. Beim Berechnen des 3. Werktags jedoch haben viele Vermieter und Mieter so ihre liebe Mühe.   Rechnen? Müssen Sie nicht mehr: Diese praktische Fristen-Tabelle zeigt Ihnen taggenau bis wann die Miete auf Ihrem Konto sein muss. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer wegen Mietrückstands kündigen will, bekommt zwar mit einer Räumungsklage wieder seine Wohnung zurück, aber nicht sein Geld!

 

Deswegen müssen Sie – sofern der Mieter nicht freiwillig zahlt – doppelt klagen: Auf Räumung und auf Zahlung.