Dienstag, 10.02.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Otto Durst - Fotolia.com

"Echt ne harte Kündigung": Was der Mieter dagegen unternehmen kann

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Worum geht´s

Kündigung zum falschen Zeitpunkt: Wie sich Ihr Mieter in besonderen Härtefällen dagegen wehren kann.

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Das ist echt hart!“: Diesen Ausspruch des Bedauerns kennen Sie sicher auch. Damit es für den Mieter nicht zu so einer unangemessenen Härte bei einer Kündigung kommt, gibt es im Gesetz die „Härtegründe“.

 

Auf die kann sich der Mieter berufen, wenn ihn Ihre Kündigung gerade zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt trifft. Allerdings: Nicht jede unangenehme Lebenssituation führt gleich dazu, dass sich Ihr Mieter auf „Härtegründe“ berufen und so den Kündigungszeitpunkt zumindest einmal hinauszögern kann.

Wenn Sie einen Mieter in Deutschland „loswerden" wollen, ist das gar nicht so einfach! Denn ein Wohnungsmieter ist bei einer Kündigung gleich doppelt geschützt ist:

  1. Dadurch dass Sie – bis auf wenige Ausnahmen – immer einen Kündigungsgrund benötigen. Ganz gleich, ob Sie dem Mieter ordentlich oder fristlos kündigen.
  2. Zum anderen, weil der Mieter berechtigt ist, einer ordentlichen Kündigung zu widersprechen, sofern sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte darstellt (= Härteklausel).

Liegt ein Härtegrund vor, kann der Mieter Widerspruch einlegen

Mit „Härtegründen“ kommt der Mieter nur durch, wenn er gegen Ihre ordentliche Kündigung auch wirklich form- und fristgerecht Widerspruch einlegt (BGH, Rechtsentscheid v. 20.1.1988, VIII ARZ 4/87, ZMR 1988 S. 130). Dabei muss der Mieter Ihnen nicht unbedingt gleich die Härtegründe auf die er sich beruft, mitteilen. Über die muss er Ihnen erst auf Ihr Verlangen hin unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) Auskunft erteilen

Das Widerspruchsrecht steht dem Mieter nur bei einer ordentlichen, fristgerechten Kündigung zu, nicht dagegen gegen eine fristlose Kündigung.

Kann Ihr Mieter einen Härtegrund vorweisen, verlängert das Gericht meist das Mietverhältnis – meist nur vorübergehend, schlimmstenfalls jedoch auf unbestimmte Zeit.

Härtegründe: Wem das Widerspruchsrecht zusteht

Die soziale Härte muss nicht nur bei demjenigen vorliegen, der den Mietvertrag unterschrieben hat und damit Ihr Mieter ist. Sondern der Kreis derjenigen, bei dem die Härtegründe vorliegen können, ist viel größer, als Sie vielleicht dachten!

Seit einiger Zeit zählen nämlich auch sonstige Personen dazu, die mit dem Mieter dauerhaft in seinem Haushalt leben, wie z.B. seine Lebenspartner/in, das Aupair-Mädchen, die Haushaltshilfe oder Altenpflegerin.

Nicht jede Unannehmlichkeit ist gleich ein Härtegrund

So einfach ist es allerdings nicht für Ihren Mieter, sich auf eine soziale Härte zu berufen: Die üblichen Umstände und Unbequemlichkeiten, die ein Umzug mit sich bringt, machen die Kündigung nicht automatisch für den Mieter zur sozialen Härte.

Es kommt vielmehr auf die konkreten Lebensumstände des von der Kündigung betroffenen Mieters an, wenn es darum geht, die soziale Härte zu beurteilen. Einem schwerkranken Mieter können Sie natürlich keinen Umzug zumuten und auch keiner hochschwangeren Mieterin!

Gleiches gilt, wenn der Mieter gerade zum Zeitpunkt der Räumung in einer außergewöhnlichen Weise beruflich belastet ist oder Ihr Mieter gerade kurz vor dem Examen steht. 

Kündigung versus Härtegrund: Das Gericht wägt ab

Macht der Mieter Härtegründe geltend, führt das nicht automatisch dazu, dass Ihre Kündigung unwirksam ist: Das Gericht wägt immer Ihre Kündigungsgründe gegen die vorgebrachten Härtegründe Ihres Mieters ab. Das Gewicht seiner Härtegründe muss also erst einmal Ihre Kündigungsgründe übersteigen.

In der Praxis kommt dies wesentlich seltener vor, als sich das viele Mieter erhoffen!

Ein typischer Fall von sozialer Härte liegt vor, wenn Sie einem möglicherweise kranken und schon lange in der Wohnung lebenden Mieter kündigen. Frei nach dem Sprichwort: „Einen alten Baum verpflanzt man nicht", haben Sie hier wenig Chancen, mit Ihrer Kündigung durchzukommen.

Der Mieter darf seine Investitionen abwohnen

Auch Mieter-Investitionen können  als Härtegrund herhalten. Dazu müssen Sie mit Ihrem Verhalten den Mieter veranlasst haben zu glauben, sein Mietverhältnis werde noch längere Zeit dauern.

Es genügt also nicht, wenn der Mieter einfach von sich aus in seine Wohnung viel Geld für einen Parkettboden oder ein neu verfliestes Bad investiert hat. Die Härte liegt ja gerade darin, dass nun nicht mehr der Mieter in den Genuss seiner Investitionen gelangt, sondern ein anderer - beispielsweise sein Vermieter, der ihm wegen Eigenbedarfs gekündigt hat.

Gericht sagt: Investiert Ihr Mieter, hat er auch ein Abwohnrecht

Ob die Mieter-Investitionen für Sie letzten Endes notwendig, nützlich oder überflüssig waren, spielt keine Rolle: Konnte sie Ihr Mieter noch nicht abwohnen, müssen Sie das Mietverhältnis trotz Kündigung mit ihm fortsetzen, sofern er sich auf sein Widerspruchsrecht beruft. Allerdings nur so lange, bis er seine Investitionen „abgewohnt" hat.

Wie lange die Abwohndauer für Mietereinbauten läuft, regelt Artikel VI des § 2 des Gesetzes über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21.7.1961. Danach gilt ein Betrag in Höhe einer Jahresmiete durch eine Mietdauer von 4 Jahren als abgewohnt.

Wie lange Ihr Mieter der Kündigung widersprechen kann

Nach § 574 b Abs. 2 Satz 2 BGB kann Ihr Mieter seinen Widerspruch noch bis zum „ersten Termin des Räumungsrechtsstreits“ erklären.

Allerdings können Sie als kündigender Vermieter diese „Hängepartie“ schon wesentlich früher beenden: Belehren Sie den Mieter nämlich rechtzeitig - z.B. schon in Ihrem Kündigungsschreiben - über sein Widerspruchsrecht, endet seine Widerspruchsfrist bereits 2 Monate vor Vertragsende.

Schreiben Sie das Widerspruchsrecht in Ihr Kündigungsschreiben

Versäumt Ihr Mieter die Widerspruchsfrist und zieht er dennoch nicht aus, müssen Sie sich im anschließenden Räumungsprozess unbedingt auf die versäumte Widerspruchsfrist berufen.

Denn das Gericht muss nicht von Amts wegen prüfen, ob Ihr Mieter fristgerecht seine Härtegründe vorgebracht hat.

Was unbedingt in Ihrem Kündigungsschreiben stehen sollte

Am besten Sie weisen Ihren Mieter schon im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hin. Dafür genügen schon diese 3 Sätze:

Entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen weise ich Sie darauf hin, dass einem Mieter gegen eine Kündigung u.U. ein Recht zum Widerspruch zustehen kann. Die Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem Wortlaut der beigefügten §§ 574 ff. BGB, auf die ich zur Vermeidung von Wiederholungen vollinhaltlich Bezug nehme. Sollten Sie Widerspruch einlegen, verlange ich unverzüglich Auskunft über Ihre Widerspruchsgründe.

Härtegründe: Wenn der Widerspruch erfolgreich war

Widerspricht Ihr Mieter Ihrer Kündigung, wägt das Gericht Ihr Kündigungsinteresse mit den Härtegründen des Mieters ab.

Überwiegt das Mieterinteresse, kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie das Mietverhältnis mit ihm so lange fortsetzen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.
Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre! Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt oder zum Beispiel die Wohnung schuldhaft beschädigt, kann ihm der Vermieter ordentlich oder fristlos kündigen. Kündigen auf Zuruf? Unwirksam! In beiden Fällen muss die Kündigung auf jeden Fall schriftlich erfolgen.
Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Von dieser Faustregel haben Sie sicherlich auch schon gehört. Allerdings: Davon gibt es auch Ausnahmen! Die kennen allerdings nur die wenigstens Vermieter: Die Kündigung im vom Vermieter mitbewohnten Zweifamilienhaus.    Für die brauchen Sie zwar keinen Kündigungsgrund, einen kleinen Pferdefuß hat die Sache aber dennoch.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Was Sie Ihrer Kündigung unbedingt beifügen sollten

 

Fügen Sie Ihrem Kündigungsschreiben unbedingt eine Kopie der §§ 574 ff. BGB bei oder wiederholen Sie den Wortlaut des Widerspruchsrechts in Ihrem Kündigungsschreiben, damit der Mieter weiß, bis wann er seine Härtegründe gegebenenfalls vorbringen muss.