Donnerstag, 20.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Martin Debus - Fotolia.com

Den Messie rauskündigen: So stehen Ihre Chancen

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Worum geht´s

Messie-Mieter: So stehen Ihre Kündigungschancen.

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Den Albtraum vieler Vermieter haben Sie sicherlich auch schon irgendwo im Fernsehen gesehen: Eine völlig vermüllte, heruntergewohnte Wohnung - nur mit viel Aufwand und Kosten bekommen Sie so eine Wohnung überhaupt wieder vermietbar!

Falls es auch Sie "erwischt" hat und Sie einen solchen "Traummieter" so schnell wie möglich wieder loshaben möchten, verrät Ihnen dieser Beitrag, wie Ihre Chancen vor Gericht stehen und was Sie tun können, um möglichst bald wieder eine vermietbare Wohnung zu haben.

 

 

Mieter mit einer unangenehmen Müll-Sammelleidenschaft bezeichnet man gerne als „Messie". Das Messie-Syndrom (vom engl. mess = Unordnung, Dreck, Schwierigkeiten) bezeichnet schwerwiegende Defizite in der Fähigkeit, die eigene Wohnung ordentlich zu halten und die Alltagsaufgaben zu organisieren. Meist stecken ernsthafte seelische Störungen hinter dieser Krankheit.

Messie:  Wenn eine Sammelleidenschaft zur Plage wird

Vornehmlich bei älteren oder psychisch kranken Mietern kommt es vor, dass sie ihren Hausmüll in der Wohnung horten. Das lockt natürlich jede Menge unliebsame Gäste an: Ungeziefer zieht plötzlich mit ein, und langsam beginnt es auch bis ins Treppenhaus hinaus unangenehm zu riechen.

Das ruft die Mitmieter im Haus auf den Plan, und schon bald werden Sie mit Anrufen Ihrer anderen Mieter rechnen können, die um Abhilfe bitten. Dazu sind Sie als Vermieter auch verpflichtet. "Fürsorgepflicht" lautet dabei das Stichwort.

Dabei trifft den Mieter laut Gesetz eine allgemeine Obhutspflicht für die ihm überlassene Wohnung. Dazu gehört, dass er seine Wohnung pfleglich behandelt und Schäden an der Mietsache tunlichst vermeidet.

Allerdings: Was mit „Obhutspflicht" gemeint ist, steht nirgendwo im Gesetz. Sicher ist jedoch: Das regelmäßige Entsorgen von Hausmüll, insbesondere von Speiseresten und verdorbenen Lebensmitteln, zählt mit dazu!

Auf das gleiche Problem stoßen Sie, wenn Ihr Mieter einen Hund hält, es aber nicht für nötig hält, regelmäßig mit ihm Gassi zu gehen. Oder wenn das Tier an Inkontinenz leidet und es bald in Ihrer Wohnung stinkt.

Mahnen Sie einen Messie ab

Als Vermieter müssen Sie gegenüber einem „Problemmieter" eine Abmahnung aussprechen (BGH, Urteil v. 23.06.2005, IX 419/00, WM 2005, S. 597). Dazu müssen Sie Ihren Mieter auffordern, sein vertragswidriges Verhalten künftig zu unterlassen.

Fordern Sie den Mieter außerdem in der Abmahnung auf, seinen Müll aus der Wohnung zu entfernen. Setzen Sie ihm dazu gleich auch eine Frist.

Wie lange die sein muss, hängt davon ab, wie groß die zu räumende Fläche und wie „vermüllt" die Wohnung ist. Grundsätzlich müssten dafür jedoch maximal 2 Wochen genügen.

Nur ausnahmsweise können Sie sich eine Abmahnung sparen

Sie können sich nur ausnahmsweise den Weg über eine Abmahnung sparen. Dann nämlich, wenn nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Ebenso, wenn eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Vorsicht: Diese Voraussetzungen dürften eher selten gegeben sein, sodass Sie unbedingt den Mieter abmahnen sollten, bevor Sie gleich kündigen.

Regen Sie bei Gericht ein Betreuungsverfahren an

Müll sammeln ist eine Krankheit - oft eine unentdeckte. Sie als Vermieter sind häufig der Einzige, der dies mitbekommt. Deshalb sollten Sie sich nicht scheuen, deswegen beim zuständigen Betreuungsgericht die Aufnahme eines Betreuungsverfahrens anzuregen.

Das Vormundschaftsgericht bestellt einen Betreuer, wenn ein Volljähriger aufgrund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr selbst erledigen kann. Den Antrag kann der Betreute selbst stellen bzw. wird von Amts wegen eingeleitet (§ 1896 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Helfen statt denunzieren: Das Betreuungsverfahren

Jedermann kann beim Betreuungsgericht die Anordnung einer Betreuung anregen, wenn es hinreichende Anhaltspunkte für eine Betreuungsbedürftigkeit gibt.

Erkennen Sie als Vermieter, dass Ihr Mieter betreuungsbedürftig ist, dürfen auch Sie beim zuständigen Betreuungsgericht anregen, dass ein Betreuer bestellt wird (BayObLG, WM 1996, S. 275). So beispielsweise, wenn Ihre Wohnung zu verwahrlosen droht, weil Ihr Mieter nicht mehr in der Lage ist, für sich selbst zu sorgen.

Wollen Sie, dass ein Betreuungsverfahren eingeleitet wird, schildern Sie dem Gericht dazu den konkreten Sachverhalt. Beispielsweise was der Mieter sammelt, wie der Wohnungszustand ist, die familiären Verhältnisse (häufig leben Messies sehr isoliert) sowie die Beobachtungen und Beschwerden von Mitmietern.

Wichtig: Leiten Sie diesen - zugegebenermaßen schon etwas harten - Schritt allerdings nur dann ein, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, dass Ihr Mieter nicht mehr in der Lage ist, sich um seine Angelegenheiten selbst zu kümmern.

So stehen Ihre Chancen auf eine Kündigung

Eigentlich sollte man denken, dass eine Kündigung bei einer verwahrlosten Wohnung kein Problem sein sollte. Die dazu veröffentlichten Entscheidungen sprechen jedoch eine andere Sprache: Gerade fristlose Kündigungen sind gegenüber einem Messie nicht so einfach durchsetzbar, wie viele Vermieter sich das erhoffen!

Beispiel

Mitbewohner eines Mietshauses in München beschwerten sich über Gerüche aus der Wohnung einer Mieterin.

Die Mieterin war inkontinent und wurde 6-mal täglich vom Pflegedienst besucht. Dennoch roch es in der Wohnung. Dieser unangenehme Geruch zog auch unstreitig beim Lüften in die Wohnung von anderen Mitmietern im Haus.

Dennoch überwog das Interesse der Mieterin daran, so lange wie möglich in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu können. Deswegen war die außerordentliche Kündigung des Vermieters nach § 569 Abs. 2 BGB wegen Störung des Hausfriedens unwirksam (AG München, Urteil v. 18.10.2006, 424 C 13626/06, WM 2006, S. 621).

Was bei einer Vernachlässigung alles geprüft wird

Um fristlos kündigen zu können, müssen die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegen. In § 543 Abs. 2 Nr. 2 steckt noch ein spezieller Kündigungsgrund: Wenn der Mieter die ihm obliegende Sorgfalt vernachlässigt und dadurch die Mietsache erheblich gefährdet.

Dabei muss durch sein Verhalten der Hausfrieden so nachhaltig gestört sein, dass Ihnen als Vermieter ein Fortsetzen des Mietvertrags nicht mehr zugemutet werden kann. Beim Prüfen, ob die Zumutbarkeitsgrenze bereits überschritten ist, werden alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere Ihr eigenes Verschulden oder das Ihres Mieters, in die Waagschale geworfen und gegeneinander abgewogen.

Messiekündigung: Es muss stinken, nicht nur riechen!

Für Vermüllungsfälle heißt das: Es müssen schon sehr störende Gerüche durchs Treppenhaus ziehen, bevor dies als Kündigungsgrund ausreicht!

Zudem wägen die Gerichte ab: Einerseits Ihre Fürsorgepflicht als Vermieter gegenüber den anderen, sich geruchsbelästigt fühlenden Mietern.

Andererseits das Interesse des „störenden" Mieters, doch so lange wie möglich in seiner Wohnung bleiben zu dürfen. Nur wenn Ihr Vermieterinteresse überwiegt, haben Sie gute Kündigungschancen!

Messiekündigung: Es kommt auf den Einzelfall an

Machen Sie sich keine Illusionen: Maßgebend sind stets die Umstände des Einzelfalls! Das sehen Sie schon am Münchner Urteil mit der pflegebedürftigen Mieterin. Entscheidend dafür, dass das Urteil so günstig für die Mieterin ausfiel, war auch die Aussage der gerichtlich bestellten Betreuerin der Mieterin.

Die war nämlich der Ansicht, dass die Mieterin nicht in ein Pflegeheim eingewiesen werden müsse, weil sie regelmäßig durch einen Pflegedienst versorgt werde. Zudem sah sie die von der Wohnung ausgehenden Gerüche nicht als so gravierend an.

Beim Abwägen spielen Alter und Mietdauer eine Rolle

Natürlich spielt auch das hohe Alter und die bisherige Mietdauer beim Abwägen eine gewichtige Rolle. Da muss auch schon einmal eine Mietergemeinschaft ein Auge zudrücken und gewisse (auch Geruchs-) Beeinträchtigungen hinnehmen.

Beispielsweise das Wohnverhalten und die persönlichen Befindlichkeiten eines 90-jährigen Mieters, der schon seit 20 Jahren in der Wohnung lebt. Dabei können seine sozialen Bindungen an das Umfeld Ihr Kündigungsinteresse überwiegen (LG Siegen, Urteil v. 10.01.2006, 1 S 117/05, WM 2006, S. 158).

Gestank ist nur ausnahmsweise ein Kündigungsgrund

Eine mangelhafte Wohnungspflege äußert sich meist in unzumutbaren Gerüchen, die ins Treppenhaus kriechen. Das mag unangenehm sein, allerdings reichen bloße Gerüche in den seltensten Fällen schon für eine fristlose Kündigung aus.

Riecht es lediglich in der Wohnung muffig, ohne dass der Geruch nach außen dringt, sinken Ihre Chancen. Und selbst bei einem stinkenden Treppenhaus gilt: Gibt es dort Fenster, müssen Sie die halt öffnen (LG Siegen a. a. O.).

Je älter der Mieter, umso mehr Toleranz ist angesagt

Bei Störungen durch einen Mieter, der schon etwas älter, krank ist oder unter einer seelischen Beeinträchtigung leidet, wird Mitbewohnern im Haus ein erhöhtes Maß an Verständnis und Rücksichtnahme abverlangt (AG Fürstenfeldbruck, Urteil v. 23.09.1994, 2 C 1290/04, WM 1995, S. 41).

So beispielsweise bei einem 83-jährigen Mieter, der bereits 20 Jahre in seiner Wohnung lebt und mit seiner Umgebung stark verwurzelt ist.

Ein Sperrmüll-Lager ist noch kein Kündigungsgrund

Lagert Ihr Mieter Sperrmüll in der Wohnung, ohne dass die Sicherheit des Hauses darunter leidet, reicht das ebenfalls noch nicht für eine Kündigung aus (AG Friedberg, Urteil v. 16.01.1991, C 1690/90).

Gleiches gilt, wenn Ihr Mieter dort „nur“ allerhand Gegenstände wie Flaschen, Kartons, Plastiksäcke, Zeitschriften und Kleidungsstücke ansammelt.

Solange er dort keine Essensreste lagert, die z. B. Ungeziefer anlocken könnten, haben Sie wenig Chancen, mit Ihrer Kündigung vor Gericht durchzukommen. Auch nicht, wenn die Kombination der Gegenstände zu einem muffigen bzw. unzuträglichen Geruch in der Wohnung führt (AG München, Urteil v. 12.12.2002, 453 C 29264/02).

Erst wenn die Ratten kommen, dürfen Sie kündigen

Unglaublich, aber wahr: Die Gerichte lehnen sogar ein Kündigungsrecht ab, wenn Ihr Mieter „nur" Unrat in der Küche aufbewahrt (LG Berlin, GE 1981, S. 33, zitiert bei Blank/Börstinghaus, Miete, § 543 Rz. 74).

Dagegen ist Ihre fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn verdorbene Speisen für einen unzumutbaren Geruch sorgen und Ungeziefer anlockt. Noch dazu, wenn auch das Treppenhaus betroffen ist (AG Saarbrücken, Urteil v. 29.10.1993, 37 C 267/93, DWW 1994, S. 186).

Unerträglicher Fäkaliengeruch reicht zum Kündigen

Ebenso wird eine fristlose Kündigung für berechtigt gehalten, wenn der Mieter seine Wohnungstür öfters offen stehen lässt und dadurch ein unerträglicher Fäkaliengeruch ins Treppenhaus zieht (AG Münster, Urteil v. 19.5.1987, 28 C 9/87, WM 1988, S. 19).

Dabei sollten Sie möglichst zeitnah nach dem Auftreten der Störungen und einer erfolglosen Abmahnung kündigen. Sonst riskieren Sie, dass Sie Ihr Recht zum sofortigen Auflösen des Mietvertrags verwirken. Als Anhaltspunkt dafür, bis wann Sie noch fristlos kündigen sollten, können Sie sich an der arbeitsrechtlichen Frist nach § 626 Abs. 2 BGB orientieren.

Kündigen Sie, während es noch müffelt

Wichtig: Der vertragswidrige Zustand muss zum Zeitpunkt der Kündigung noch bestehen. Deshalb bringt Ihnen ein Kündigung, nachdem die unhygienischen Verhältnisse bereits beseitigt wurden, gar nichts (AG Görlitz, Urteil v. 24.10.1997, 2 C 0431/97, WM 1998, S. 155).

Zieht Ihr Mieter aus und hinterlässt er Ihnen eine Müllhalde und eine völlig verwahrloste Wohnung, müssen Sie die Wohnung leider so zurücknehmen (LG Berlin, Urteil v. 25.4.2003, 63 S 292/02, ebenso BGHZ 86, S. 210).

Dafür muss Ihnen Ihr Mieter aber bis zum Wiederherstellen der Wohnung die entgangene Miete gem. § 546a BGB erstatten. Lässt er Ihnen dagegen nur ein bis zwei Müllsäcke zurück, ist nicht einmal das für Sie drin!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Müll, Ärger und hohe Kosten: Mieter mit dem sogenannten Messie-Syndrom gehören zu dem Albtraum eines jeden Vermieters. Denn deren Zwang, wertlose und verbrauchte Sachen jahrelang zu sammeln, bringen gerade Kleinstvermieter an den Rand wirtschaftlicher Existenz.
Zur Stippvisite beim Mieter: Ein unbedingtes Muss, denn wer erst beim Auszug zum ersten Mal nach langer Zeit die Mieterwohnung betritt, erlebt oft eine böse Überraschung!   Allerdings muss der Mieter keinen "Überraschungsbesuch" reinlassen und manche Richter fordern sogar einen handfesten Grund für Ihren Besuch. Selbst mit einer ausgefeilten Besichtigungsklausel im Mietvertrag haben Sie noch nicht den Fuß in der Tür. Gute Gründe für einen Besuch finden Sie hier.

vielleicht beschwört schon allein das Wörtchen "Mietnomaden" hässliche Bilder von vermüllten und zerstörten Wohnungen bei Ihnen herauf. Tatsächlich sollen 3 von 4 Vermietern Angst vor Mietnomaden haben... ...ich glaube: Diese Angst ist teilweise unbegründet! Viele der betroffenen Vermieter waren nämlich schlichtweg bei der Mieterauswahl nicht sorgfältig genug. Mit welchen Fragen Sie einem potenziellen Mietnomaden schon beim Mietvertragsabschluss auf den Zahn fühlen können, lesen Sie in der heutigen Ausgabe Ihres Newsletters. Mit praktischer Checkliste zum "Ja-nichts-vergessen!" Zusätzlich mit dabei: Die 2 neuesten BGH-Urteile zur Wohnfläche und der gewerblichen Nutzung von Wohnräumen. Immer die richtigen Zahlen und ein sicheres Händchen bei der Mieterauswahl wünscht Ihnen Ihre Heidi Schnurr Chefredakteurin Recht, meineimmobilie.de PS: Ihnen brennt eine wichtige Vermieterfrage unter den Nägeln? Nutzen Sie das Forum von meineimmobilie.de, um schnell von erfahrenen Vermieter-Kollegen eine praxisbewährte und rechtssichere Antwort zu erhalten Zum Forum

 meineimmobilie.de-Tipp

Lagert Ihr Mieter Müll in seiner Wohnung und stinkt es bereits im Haus grauenvoll, können Sie beim Ordnungsamt eine Beschwerde darüber einlegen.

 

Die Ordnungsbehörde kann in solchen Fällen ein Verwaltungsverfahren eröffnen bzw. muss es sogar, wenn es dafür eine entsprechende landesrechtliche Vorschrift gibt. Eine solche Anspruchsgrundlage ist das Infektionsschutzgesetz (= IfSG). Hier die §§ 28 bis 31 IfSG. Das hat den Zweck,

  • übertragbaren Krankheiten beim Menschen vorzubeugen,
  • Infektionen frühzeitig zu erkennen,
  • ein Weiterverbreiten zu verhindern.