Mittwoch, 29.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin "meineimmobilie.de", Foto: © freshidea - Fotolia.com

Büro statt Wohnung: Ist das ein Kündigungsgrund?

Foto: © freshidea - Fotolia.com
Worum geht´s

Wohnung kündigen wegen Arbeitszimmer: Gilt das als Eigenbedarfskündigung? 

Wer seit fast 40 Jahren in derselben Wohnung lebt, kann sich nur schwer einen Umzug vorstellen. Umso schlimmer, wenn er das muss, weil ihm seine Vermieterin gekündigt hat: Weil aus der Wohnung ein Büro samt Archiv für den Ehemann werden soll. Reicht das schon als Kündigungsgrund? Diese Frage beantwortete heute der Bundesgerichtshof.   

Ein Mieter sollte aus seiner 27 m² großen 2-Zimmer-Wohnung raus. In der wohnte er schon seit 1.7.1977, also fast 40 Jahre. Doch damit sollte jetzt Schluss sein, weil die Vermieterin die Wohnung kündigte, weil ihr Ehemann sie als Büro und Archiv nutzen wollte.  

Arbeiten statt wohnen rechtfertigt nicht immer eine Kündigung

Die Wohnung hatte die Vermieterin 2008 per Zwangsversteigerung gekauft. Im 1.OG des Hauses betrieb ihr Ehemann schon seit 14 Jahren ein Beratungsunternehmen. Doch das wurde ihm allmählich zu eng, weswegen er die 2-Zimmer-Wohnung mit dazu nehmen wollte.

Die räumliche Kapazität seines Büros sei ausgereizt: In den Büroräumen stapelten sich die Aktenregale bis unter die Decke. Das sollte sich mit den zusätzlichen Räumen ändern.

Der Ehemann der Vermieterin wollte in der gekündigten Wohnung einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einrichten.

Berufs- und Geschäftsbedarf ist kein Kündigungsgrund

Nun hat der BGH schon einmal entschieden, dass der Vermieter einem Mieter kündigen darf, wenn er selbst oder ein Familienangehöriger die Räume nicht als Wohnung, sondern für Ihre berufliche Tätigkeit nutzen wollen (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11). Damals wollte die Ehefrau des Vermieters in den gekündigten Räumen eine Anwaltskanzlei betreiben.

Zwar lief das nicht unter „Eigenbedarf“, allerdings sei das berufliche Interesse des Vermieters, wieder an seine Wohnung zu kommen, um daraus ein Büro zu machen, genauso gewichtig wie eine klassische Eigenbedarfskündigung.

Der Bundesgerichtshof begründete sein Urteil damals so: Die Berufsfreiheit wiegt als Grundrecht ebenso schwer wie das Recht des Mieters an seiner Wohnung.

Mit dem heutigen Urteil stellte der BGH jedoch klar, dass ein Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht generell ein Kündigungsgrund darstellt. Die Gerichte müssen vielmehr bei jedem Einzelfall prüfen, ob im konkreten Fall ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Berufliche Nutzung fällt nicht unter Eigenbedarfskündigung

In § 573 Abs. 2 BGB stehen die typischen Kündigungsfälle wie Eigenbedarf oder Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung. Will der Vermieter die Wohnung jedoch - wie vorliegend - nicht mehr zu Wohnzwecken, sondern nur noch gewerblich nutzen, ist der kein klassischer Eigenbedarfsfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Ebenso wenig erfüllt die Nutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken den Kündigungstatbestand einer wirtschaftlichen Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Gericht muss Vermieter- und Mieterinteressen gegeneinander abwägen

Will sich der Vermieter bei seiner Kündigung auf die Kündigungs-Generalklausel von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, werden die beiderseitigen Mieter- und Vermieterinteressen gegeneinander abgewogen.  

Dabei kann sich nicht nur der Vermieter auf sein verfassungsrechtlich geschütztes Eigentumsrecht berufen, sondern auch der Mieter ist durch ein solches, vom Vermieter abgeleitetes Besitzrecht geschützt.

Die klassischen Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 BGB geben dabei lediglich einen ersten Anhaltspunkt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung.

Für teilweise gewerbliche Nutzung reicht ernsthafter Nutzungswille aus

Will der Vermieter künftig die gekündigte Wohnung selbst - ausschließlich oder überwiegend - zu Wohnzwecken nutzen oder sie den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reicht dafür ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Kündigt der Vermieter dagegen wegen wirtschaftlicher Verwertung, weil er die Immobilie verkaufen oder abreißen und neu bauen will, hat sein Vermieterinteresse nur ausnahmsweise Vorrang vor dem Mieterinteresse: Dann muss der Vermieter beim Fortsetzen des Mietvertrags schon erhebliche Nachteile erleiden (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Kündigen wegen Büro: BGH unterscheidet 2 Fälle

Will der Vermieter die gekündigte Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst nutzen, liegt seine Interessenlage irgendwo zwischen einer Eigenbedarfs- und einer Verwertungskündigung.

Allgemein verbindliche Grundsätze, wie in einem solchen Fall zu entscheiden ist, gibt es nicht. Allerdings hat der BGH für bestimmte Fallgruppen grobe Leitlinien gebildet:

Fall 1: Vermieter will Wohnung nicht nur zum Wohnen nutzen

Will der Vermieter in der gekündigten Wohnung nicht nur wohnen, sondern dort zugleich auch seiner geschäftlichen Tätigkeit nachgehen (sog. Mischnutzung), liegt eine größere Nähe zur Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, weil er in einem solchen Fall in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt hat.

Dann reicht es, wenn dem Vermieter beim Abwägen der beiderseitigen Interessen nur beachtenswerter Nachteil entsteht, falls der Mieter weiter in der Wohnung bleibt. So ein Nachteil dürfte nach Ansicht des BGH bei einer nachvollziehbaren und vernünftigen Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig gegeben sein.

Gleiches gilt, wenn nicht der Vermieter selbst, sondern sein Ehegatte oder Lebenspartner die gekündigte Wohnung nicht nur zum Wohnen nutzen will: Auch dann reicht ein beachtenswerter Nachteil aus.

Fall 2: Vermieter will die Wohnung nur geschäftlich nutzen

Will der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung dagegen ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen, ist die Interessenlage ähnlich wie bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Soll der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden, muss auf der Vermieterseite dafür schon ein Nachteil von einigem Gewicht vorliegen, warum der Mieter dennoch raus soll.

Ein solcher Nachteil ist etwa dann anzunehmen, wenn er seine geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchführen kann oder er wegen seiner konkreten Lebensgestaltung auf die Nutzung der Mietwohnung angewiesen ist (z. B. wegen gesundheitlicher Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

Weil beides nicht vorlag, lehnte der BGH die Räumungsklage der Vermieterin wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes ab.  

BGH: Büro und Archiv reichen nicht für Kündigungsgrund

Will der Vermieter die gekündigte Wohnung jedoch nur als Büro und Archiv nutzen, gilt das noch nicht als berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Mietvertragsbeendigung. Bei einer „nur“ gewerblichen Nutzung durch den Ehemann muss die Vermieterin schon gewichtige Nachteile anführen, welche ein Weiterwohnen des Mieters nicht zulassen.

Das wäre beispielsweise der Fall, wenn die Vermieterin oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des (teilweise 30 Jahre zurückreichenden) Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten gewichtige, wirtschaftliche Einbußen erleiden würden.

Oder aber, wenn die Organisation des Unternehmens erheblich beeinträchtigt würde und die Vermieterin deswegen die gekündigte Mietwohnung - bislang persönlicher Lebensmittelpunkt des Mieters – benötigen würde.

 § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.[…]

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

[…] 

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile jeder Vermieter. Sicher ist auch, dass Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung nicht so herzlos sind, wie das häufig in den Medien dargestellt wird und ältere Mieter einfach vor die Tür setzen, weil sie selbst oder ihre Angehörigen in die gekündigte Wohnung einziehen wollen.   Welche Interessen bei einer Eigenbedarfskündigung überwiegen, müssen am Ende oft die Gerichte beurteilen. Dabei ist der Mieter nicht schutzlos: Er kann der Kündigung widersprechen und Härtegründe ins Feld führen und so eine eigentlich gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung doch noch zum Kippen bringen. Wie intensiv die Gerichte die Härtegründe prüfen müssen, hat der BGH in seiner heutigen Entscheidung nochmals deutlich gemacht. 
Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile wohl jeder Vermieter. Das beginnt schon beim Schreiben der Kündigung: Hier ist Sorgfalt und Fingerspitzengefühl gefragt, denn am Ende wägt das Gericht nur anhand Ihres Kündigungsschreibens ab, ob Ihr Interesse überwiegt.   Dass dies nicht immer ganz so einfach ist, weil jeder Fall und jeder Lebenssachverhalt anders ist, zeigen die regelmäßigen BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. Dabei scheint es, dass der Bundesgerichtshof immer mehr vermieterfreundlich entscheidet.  
Den Ausspruch: „Das ist ja die Härte!“, kennen Sie sicherlich auch oder haben ihn sogar schon einmal benutzt. Was als „Härte“ bei einer Kündigung gilt, steht sogar im Gesetz: In § 574 BGB. Jedenfalls so ungefähr.   Welche weiteren Härtegründe dem Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung zur Seite stehen, um das Ende seines Mietvertrags noch etwas bzw. auf unbestimmte Zeit hinauszuzögern, bestimmen am Ende oft die Gerichte.
Es kann viele Gründe geben, warum Eigentümer ihre Wohnung lieber leer stehen lassen, statt sie zu vermieten. Der häufigste Grund ist Ärger mit dem bisherigen Mieter und die Absicht, deswegen nie wieder vermieten zu wollen.   Da jedoch Wohnraum knapp ist, können die Gemeinden sogenannte „Zweckentfremdungsverordnungen“ erlassen und Sie so quasi zum Vermieten zwingen!

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer aus Wohnraum ein Büro machen will, hat nur gute Karten, wenn es nicht nur um die gewerbliche Nutzung geht, sondern teilweise im Büro auch "gewohnt" werden soll.

 

Wenn Sie wissen wollen, ob Sie genehmigungsrechtlich überhaupt aus Wohnraum Gewerberaum machen dürfen, können Sie bei der Baubehörde nachfragen. Gerade in Ballungsgebieten, wo Wohnraum knapp ist, erlassen viele Städte ein Zweckentfremdungsverbot.

 

Das ist keine bundesweite Regelung, sondern gilt nur für Städte/Stadtgebiete und Gemeinden, in denen bereits eine Zweckentfremdungsverordnung erlassen wurde. Es ist also so ähnlich wie bei der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze: Die gelten auch nicht überall, sondern nur dort, wo es eine entsprechende Verordnung gibt.