Mittwoch, 15.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Otto Durst - Fotolia.com

BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung bei älterem Mieterehepaar: Wann Härtegründe greifen

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Worum geht´s

Eigenbedarfskündigung bei älteren Mietern: Welche Härtegründe Ihre Mieter vorbringen können. 

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Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile jeder Vermieter. Sicher ist auch, dass Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung nicht so herzlos sind, wie das häufig in den Medien dargestellt wird und ältere Mieter einfach vor die Tür setzen, weil sie selbst oder ihre Angehörigen in die gekündigte Wohnung einziehen wollen.

 

Welche Interessen bei einer Eigenbedarfskündigung überwiegen, müssen am Ende oft die Gerichte beurteilen. Dabei ist der Mieter nicht schutzlos: Er kann der Kündigung widersprechen und Härtegründe ins Feld führen und so eine eigentlich gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung doch noch zum Kippen bringen. Wie intensiv die Gerichte die Härtegründe prüfen müssen, hat der BGH in seiner heutigen Entscheidung nochmals deutlich gemacht. 

Im badischen Sinzheim bei Baden-Baden wurde um eine Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gestritten. Die bewohnten ein über 87 Jahre alter Mieter und seine 78-jährige Frau, seit 1997.

Wohnungszusammenlegung kann Eigenbedarfskündigung rechtfertigen

Der Vermieter kündigte den Mietern wegen Eigenbedarf, weil sein Sohn mit seiner Frau und den 2 kleinen Enkelkindern die Wohnung künftig nutzen wollten. Der Sohn und seine Familie wohnte bereits in der darüber liegenden Wohnung. Doch da wurde es ihm langsam zu eng, weswegen er beide Wohnungen – seine und die der Mieter – zu einer Wohnung zusammenlegen wollte.

Doch sein Plan ging nicht ganz auf. Die Mieter widersprachen nämlich der Eigenbedarfskündigung. Sie konnten nicht verstehen, weswegen der Sohn mit seiner Familie nicht alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung dafür nutzen wollte, sondern ausgerechnet ihre Wohnung.

Mieter können einer Eigenbedarfskündigung widersprechen

Außerdem berief sich das Mieterehepaar auf die Härteklausel nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und brachte persönliche Härtegründe vor. Der Ehemann war bereits über 87 Jahre alt und litt an zahlreichen gesundheitlichen Einschränkungen, unter anderem an einer beginnenden Demenz. Die drohte sich zu verschlimmern, falls er aus seiner gewohnten Umgebung herausgerissen würde.

Außerdem war es so, dass die noch rüstige Ehefrau noch nicht mit Ihrem Mann in eine Altenpflegeeinrichtung umziehen wollte. Daher blieben ihr nur 2 Möglichkeiten, wenn sie aus der Wohnung raus müsste: Entweder sie müsste künftig getrennt von ihrem Ehemann wohnen oder selbst mit in das Altenpflegeheim ziehen.

Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Eigenbedarf dringlich sein

Bisher hatte der Vermieter über beide Instanzen gesiegt. Allerdings – so der Bundesgerichtshof heute – wurde dabei nicht genau genug hingeschaut, wie dringlich der Eigenbedarf des Vermieters eigentlich ist: Ob die Wohnsituation tatsächlich so katastrophal beengt ist oder ob es nur um mehr Wohnkomfort für die Familie ginge.

Fehlender Ortstermin führte zur Zurückverweisung der Sache

Dazu kam, dass sich bisher kein Gericht die Mühe gemacht hatte, einen Ortstermin zu vereinbaren, um sich selbst ein Bild von der derzeitigen Wohnsituation zu machen. 

Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr muss das Gericht schon aus verfassungsrechtlichen Gründen, Beweise besonders sorgfältig prüfen sowie den daraus resultierenden Gefahren beim Abwägen der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung tragen. 

Kranker Mieter: Gerichte müssen notfalls Sachverständigen mit hinzuziehen 

Außerdem war von den Vorinstanzen nicht geklärt, wie krank der Mieter tatsächlich war und wie stark ein dementer Mensch tatsächlich beeinträchtigt wird, wenn er aus seiner vertrauten Umgebung herausgerissen wird.

Macht ein Mieter - wie im BGH-Fall - jedoch derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen bei einem erzwungenen Wohnungswechsel geltend, müssen die Gerichte notfalls bei fehlender eigener Sachkunde sachverständige Hilfe in Anspruch nehmen. 

Sie müssen sich ein genaues und nicht nur oberflächliches Bild von der Situation des Mieters machen: 
  • Welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, 
  • welchen Schweregrad die zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen kann und 
  • wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass diese eintreten könnten.  

Erst danach kann das Gericht in einem solchen Fall die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, gegenüber den Vermieterinteressen sachgerecht abwägen und beurteilen, ob diese einen Härtegrund nach § 574 Abs. 1 BGB rechtfertigen können.

Weil das fehlte, wurde die Sache nochmals zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Baden-Baden zurückverwiesen (BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 270/15).  

§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile wohl jeder Vermieter. Das beginnt schon beim Schreiben der Kündigung: Hier ist Sorgfalt und Fingerspitzengefühl gefragt, denn am Ende wägt das Gericht nur anhand Ihres Kündigungsschreibens ab, ob Ihr Interesse überwiegt.   Dass dies nicht immer ganz so einfach ist, weil jeder Fall und jeder Lebenssachverhalt anders ist, zeigen die regelmäßigen BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. Dabei scheint es, dass der Bundesgerichtshof immer mehr vermieterfreundlich entscheidet.  
Es gibt Urteile, da weiß man auf Anhieb gar nicht, ob man sich drüber freuen oder ärgern soll. So wie bei diesem aktuellen BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung. Da hatte es ein Vermieter versäumt, seinem wegen Eigenbedarfs gekündigtem Mieter eine andere, im Haus leer gewordene Wohnung als Ersatzwohnung anzubieten. Bisher war das eine klare Sache: Die Eigenbedarfskündigung wurde deswegen unwirksam!   Jetzt die Kehrtwende des BGH: Die Eigenbedarfskündigung bleibt dennoch wirksam, allerdings kann´s jetzt teuer werden!
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
„Das ist echt hart!“: Diesen Ausspruch des Bedauerns kennen Sie sicher auch. Damit es für den Mieter nicht zu so einer unangemessenen Härte bei einer Kündigung kommt, gibt es im Gesetz die „Härtegründe“.   Auf die kann sich der Mieter berufen, wenn ihn Ihre Kündigung gerade zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt trifft. Allerdings: Nicht jede unangenehme Lebenssituation führt gleich dazu, dass sich Ihr Mieter auf „Härtegründe“ berufen und so den Kündigungszeitpunkt zumindest einmal hinauszögern kann.
Eine schlimme Krankheit, ein Jobverlust oder ungeplante Kosten, die plötzlich über einen hereinbrechen: All das könnten Gründe sein, warum Ihr Mieter seine Miete nicht zahlen kann.  Beantragt er deswegen beim Jobcenter oder dem Sozialamt finanzielle Unterstützung, kann das dauern. Ob und ab wann Sie Ihrem zahlungssäumigen Mieter in dieser Situation kündigen können, klärte jetzt der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.   
Wer seinem Mieter kündigt und gleichzeitig noch eine andere freie Wohnung im Haus hat, den trifft die "Anbietpflicht". Das bedeutet: Sie müssen diese andere, leer stehende Wohnung Ihrem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anbieten.
Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre!   Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.

 meineimmobilie.de-Tipp

Widerspricht Ihr Mieter Ihrer Kündigung, wollen Sie ihn aber dennoch aus der Wohnung haben, müssen Sie auf Räumung klagen. Im Räumungsprozess wägt das Gericht dann Ihr Kündigungsinteresse mit den vorgebrachten Härtegründen Ihres Mieters ab.

 

Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Es gibt allerdings mehrere, gerichtlich anerkannte Härtegründe. So kann eine Härte auch aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sozialen Gründen vorliegen.

 

Überwiegt das Mieterinteresse, kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter so lange fortsetzen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

 

Bei mehreren Mietern reicht es aus, wenn der Härtegrund nur bei einer Person vorliegt.