Mittwoch, 29.03.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin, Foto: © Dan Race - Fotolia.com

BGH-Urteil zum Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf: Das kann teuer werden!

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Worum geht´s

Vorgetäuschter Eigenbedarf bei Eigenbedarfskündigung: Wann Sie Schadensersatz zahlen müssen. 

Gleich mehrmals mussten sich verschiedene Gerichte mit der Eigenbedarfskündigung eines Vermieters befassen, der seinem Mieter die Wohnung kündigte, weil dort angeblich sein Hausmeister einziehen wollte.

 

Doch nachdem Vermieter und Mieter vor Gericht einen Vergleich geschlossen hatten und der Mieter ausgezogen war, zog nicht der Hausmeister, sondern jemand ganz anderes in seine Wohnung ein.

 

Für den Mieter eine klare Sache: Der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht worden, weswegen er vom Vermieter Schadensersatz in Höhe von 25.833,43 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten forderte. 

Gerichte müssen Behauptungen der Mietvertragsparteien genauer prüfen

Wieder einmal hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil die Gerichte „ermahnt“, genauer zu prüfen, ob es stimmt, was die Mietvertragsparteien so vor Gericht behaupten. Gerade, wenn es um Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geht.

Zudem müssten die Gerichte mehr Beweise fordern, wenn der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters doch nicht verwirklicht (BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16).

Eigenbedarfskündigung für Hausmeister endete zunächst mit Vergleich   

Anlass war die Eigenbedarfskündigung, die ein Mieter aus Koblenz erhielt. Der sollte nach 2 Jahren Mietzeit aus seiner 4-Zimmer-Wohnung raus, weil der Vermieter die Wohnung angeblich für seinen Hausmeister benötigte.

Es kam zur Räumungsklage, die jedoch am 14.6.2011 mit einem Vergleich endete: Der Mieter erklärte sich bereit, die Wohnung bis spätestens Ende 2011 für den Hausmeister zu räumen. Tatsächlich zog der Mieter am 31.10.2011 aus.

Wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf: Mieter forderte 25.844,43 EUR Schadensersatz

Allerdings zog danach nicht der angekündigte neue Hausmeister ein, sondern eine Familie. Daraufhin verklagte der verärgerte Mieter den Vermieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auf Schadenersatz in Höhe von 25.833,43 EUR. Der Mieter wollte unter anderem seine Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen, ersetzt haben.

Trotz Räumungsvergleich kann noch Schadensersatz drohen  

Die Klage wurde zunächst abgewiesen. Die Begründung des Gerichts: Mit dem Räumungsvergleich sei ein Schlussstrich unter den Fall gezogen worden, weshalb der Mieter jetzt nicht mehr im Nachhinein Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf fordern könne.

Daraufhin hat der Bundesgerichtshof dieses erste Berufungsurteil aufgehoben und die Sache nochmals zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Doch auch die schlug sich auf die Vermieterseite. Der Hausmeister des Vermieters hatte nämlich für ihn als Zeuge ausgesagt und sehr lebensnah und nachvollziehbar geschildert, dass er zum Zeitpunkt der Kündigung und sogar noch bis zum Auszug des Mieters beabsichtigt hätte, in die Wohnung zu ziehen.

Entfallener Eigenbedarf: Gerichte müssen Sachverhalt sorgfältiger prüfen

Allerdings hätte der Hausmeister dann dem Vermieter Anfang November 2011 mitgeteilt, dass er wegen seiner Erkrankung (unter anderem Kniebeschwerden) nun doch nicht in die Wohnung im 3. OG einziehen könne.

Der Mieter legte erneut Revision gegen das Urteil ein – mit Erfolg: Der BGH hat heute das Berufungsurteil ein weiteres Mal aufgehoben und die Sache wiederum an eine andere (dritte) Kammer des Landgerichts zurückverwiesen. Dort sollen jetzt nochmals ein paar Feststellungen nachgeholt werden.

Gerade wenn der Eigenbedarfsgrund des Vermieters nachträglich entfällt, müssen die Gerichte den zugrundeliegenden Sachverhalt vollständig und sorgfältig prüfen und zusätzlich auch Beweise vom Vermieter fordern!

Vorsicht: Wer Eigenbedarf vortäuscht, macht sich schadensersatzpflichtig!

Wer schuldhaft unberechtigt kündigt – und darunter fällt auch eine vorgetäuschte Selbstnutzungsabsicht – kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

Fällt der eigentliche Eigenbedarfsgrund nachträglich weg bzw. realisiert ihn der Vermieter nicht, trifft den Vermieter eine besondere („sekundäre“) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs (BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15).

Dann nämlich liegt der Verdacht nahe, dass der Vermieter den Bedarf nur vorgeschoben hat. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zumutbar, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, warum sein Eigenbedarf nachträglich entfallen ist.  

Vermieter muss nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs beweisen

Der Vermieter hatte es im Koblenzer Fall versäumt zu beweisen, warum sein Eigenbedarf nachträglich weggefallen ist, weswegen jetzt nochmals das Berufungsgericht ran muss.

Dabei muss das Gericht prüfen, warum der Vermieter nicht schon im Juni 2011 – also nach dem Räumungsvergleich mit dem Mieter – einen Mietvertrag mit dem Hausmeister abgeschlossen hat. Zumindest hätte er sich schon mit dem Hausmeister über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen müssen.  

Dazu hatte der Vermieter jedoch keine Angaben gemacht, sondern nur erklärt, dass es sich der Hausmeister erst in der ersten Novemberwoche anders überlegt hätte und er doch nicht wegen seines Knies in das 3. OG ziehen wollte. Das war für den BGH weder plausibel noch nachvollziehbar.

Eigenbedarfsperson macht Rückzieher: Beweisen Sie warum   

Prozessual ist es nun so: Kann der Vermieter nicht plausibel erklären, woran sein Eigenbedarf letzten Endes scheiterte, wird die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Eigenbedarfs an der Wohnung – erst einmal als wahr unterstellt.

Dazu kam, dass das Berufungsgericht nicht geprüft hatte, wie glaubhaft die Zeugenaussage des Hausmeisters war. Auch nicht, warum gerade die Mieterwohnung im 3. OG „frei gekündigt“ werden sollte und keine andere Wohnung im Haus.

Deswegen kommt es jetzt nochmals zum 3. und hoffentlich letzten Akt vor dem Berufungsgericht.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile jeder Vermieter. Sicher ist auch, dass Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung nicht so herzlos sind, wie das häufig in den Medien dargestellt wird und ältere Mieter einfach vor die Tür setzen, weil sie selbst oder ihre Angehörigen in die gekündigte Wohnung einziehen wollen.   Welche Interessen bei einer Eigenbedarfskündigung überwiegen, müssen am Ende oft die Gerichte beurteilen. Dabei ist der Mieter nicht schutzlos: Er kann der Kündigung widersprechen und Härtegründe ins Feld führen und so eine eigentlich gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung doch noch zum Kippen bringen. Wie intensiv die Gerichte die Härtegründe prüfen müssen, hat der BGH in seiner heutigen Entscheidung nochmals deutlich gemacht. 
Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Spaziergang ist, weiß mittlerweile wohl jeder Vermieter. Das beginnt schon beim Schreiben der Kündigung: Hier ist Sorgfalt und Fingerspitzengefühl gefragt, denn am Ende wägt das Gericht nur anhand Ihres Kündigungsschreibens ab, ob Ihr Interesse überwiegt.   Dass dies nicht immer ganz so einfach ist, weil jeder Fall und jeder Lebenssachverhalt anders ist, zeigen die regelmäßigen BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung. Dabei scheint es, dass der Bundesgerichtshof immer mehr vermieterfreundlich entscheidet.  
Hand aufs Herz: Eigentlich wären Sie Ihren Wohnungsmieter lieber heute als morgen los. Die Sache hat nur einen Haken: Sie brauchen dafür einen handfesten Kündigungsgrund. Dafür reicht es nicht, wenn Ihr Mieter den Müll falsch sortiert, das Treppenhaus nicht regelmäßig putzt oder das Unkraut vor der Garage nicht entfernt. Deswegen kommt manch ein Vermieter auf die Idee, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, obwohl streng genommen gar kein Eigenbedarf vorliegt. Dass dies keine gute Idee ist und noch dazu teuer enden kann, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.      
Ihr Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los - weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen.   Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht.
Den Ausspruch: „Das ist ja die Härte!“, kennen Sie sicherlich auch oder haben ihn sogar schon einmal benutzt. Was als „Härte“ bei einer Kündigung gilt, steht sogar im Gesetz: In § 574 BGB. Jedenfalls so ungefähr.   Welche weiteren Härtegründe dem Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung zur Seite stehen, um das Ende seines Mietvertrags noch etwas bzw. auf unbestimmte Zeit hinauszuzögern, bestimmen am Ende oft die Gerichte.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie darüber nachdenken, einem unliebsamen Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, obwohl Sie in Wahrheit gar keine Eigennutzungsabsichten haben, sollten Sie sich das gut überlegen - denn so ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann richtig teuer für Sie enden. Deswegen besser Finger weg von solchen waghalsigen und noch dazu kostenträchtigen "Kündigungsspielchen".