Mittwoch, 23.09.2009 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Kadmy - Fotolia.com

BGH sagt: "Decke weißen" in Renovierungsklausel ist unwirksam!

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Worum geht´s

Weiß-Streich-Wünsche: Worauf Sie beim Mietvertragsabschluss achten müssen.

Was ist gemeint, wenn Sie in Ihren Mietvertrag schreiben, dass der Mieter die Decken und Wände "weißen" muss? Genau diese Frage stellte sich der BGH. Dabei kam wieder einmal heraus: Bei der Renovierungsklausel kommt es auf jedes Detail an. Wie exakt Sie sein müssen, lesen Sie hier.

Wieder ein neues BGH-Urteil zur Renovierungsklausel und wieder eine kleine juristische Spitzfindigkeit über die auch Sie stolpern könnten! Jedenfalls, wenn Sie diese Klausel in Ihrem Wohnungsmietvertrag stehen haben:

"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Dem Vermieter wurden gleich 2 Dinge zum Verhängnis: Zum einen die Zweideutigkeit des Wörtchens "Weißen", zum anderen der Zeitpunkt, wann der Mieter den Anstrich schuldet.

Vorsicht: Was doppeldeutig ist, ist meist unwirksam!

Was verstehen Sie unter "Weißen"? Das - so das Gericht - könnte einerseits lediglich das Synonym für streichen sein. Es könnte damit aber auch gemeint sein, dass weiß gestrichen werden muss. Ist jedoch eine Klausel mehrdeutig, wird sie gemäß § 305 c Abs. 2 BGB so ausgelegt, wie es für den Mieter am günstigsten ist.

Am günstigsten ist es natürlich immer für den Mieter, wenn sich eine Klausel am Ende als unwirksam entpuppt.

Bei "Weiß-Streich-Klauseln" kommt es aufs Detail an

Deswegen legte das Gericht die Formulierung so aus, dass mit "Weißen" weiß streichen gemeint ist. Solche "Weiß-Streich-Klauseln" hat der BGH aber schon einmal für unwirksam erklärt. Jedenfalls, wenn aus ihr nicht klar hervorgeht, dass der Mieter erst beim Auszug alles wieder in hellen Farben streichen muss.

Genau so endete auch der Streit um die Renovierungskosten für den Schöneberger Vermieter: Der Bundesgerichtshof entschied, dass seine "Weißen-Klausel" unwirksam ist (BGH, Urteil v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08).

Damit hat das Gericht seine bisherige Rechtsprechung nur konsequent fortgeführt. Denn erst vor Kurzem hatte es entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in

"neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen"

wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam ist (BGH, Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07). Das gilt jedenfalls, sofern sich die Weiß-Streich-Pflicht nicht nur auf das Mietvertragsende beschränkt.

Sonst müsste der Mieter ja auch während des laufenden Mietverhältnisses seine ganze Wohnung weiß bzw. in hellen Farben streichen. Damit würden Sie ihn aber zu stark in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken und dafür - so der BGH - sieht er für Sie kein anerkennenswertes Interesse.

Kommentare (1)

30.9.2009, 18:10 Uhr von Matulla Profil ansehen
Der BGH hat wieder ein Vermieter feindliches Urteil gesprochen. Im Grunde kann der Mieter in der gemieteten Wohnung schalten und walten wie er will. Die Verpflichtung beim Auszug die Wände wieder mit einem farblich neutralen Anstrich zu versehen, damit die Wohnung wieder vermietbar ist, ist nur Augenwischerei. Zieht der Mieter aus und ist finanziell nichts bei ihm zu holen, muß der Vermieter die farblich verschandelte Wohnung wieder auf eigene Kosten in den ursprünglich farblichen Zustand zurückführen, um dann diese wieder vermieten zu können. Der neue Mieter streicht die Wände wieder mit Papageifarben, und das Spiel beginnt von neuem. Da fragt man sich doch? Wo leben wir eigentlich? In einer Bananenrepublik? Zu hoffen ist nur, daß die neue Regierung mit neuen gerechten Gesetzen die einseitige Benachteiligung der Vermieter beseitigt.
Foto: Michaela Harderer
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Über Geschmack lässt sich bekanntlich streiten. Das gilt auch für die Farben in der Wohnung. Wer alles in Weiß streicht, macht schon mal nichts falsch. So jedenfalls lässt sich eine Wohnung leichter vermieten als in einem schreienden Gelb oder düsterem Schwarz.  Allerdings: Wer jetzt glaubt, er könne seinen Farbwunsch „Bitte alles in Weiß streichen“ so einfach in den Mietvertrag hineinschreiben, gefährdet damit seine gesamte Renovierungsklausel. Sprich: Der Mieter muss dann gar nicht renovieren!  
Natürlich wollen Sie Ihre Wohnung am Ende der Mietzeit wieder in einer neutralen Farbe zurückhaben. So, dass Sie diese gleich weitervermieten können. Am liebsten wäre Ihnen alles in weiß gestrichen zurückzubekommen. Das ist beliebter als ein kräftiges Rot, ein schillerndes Grün oder ein dezentes Blau.
Rot, grün, blau, gestreift, gekalkt, geweißt: Das sind nicht die neuen modischen Winterfarben, sondern "Farbüberraschungen", auf die manche Vermieter bei der Wohnungsrückgabe stoßen. Dabei hatten Sie dem Mieter eine schön weiß gestrichene Wohnung überlassen.    Und jetzt? Der BGH sagt: "So nicht lieber Mieter!" Und gesteht Ihnen Schadensersatz zu, selbst wenn Ihre Renovierungsklausel unwirksam ist.
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Eine wirksame Renovierungsklausel und ein Mieter, der freiwillig zu Farbe und Pinsel greift, ist heute fast schon wie ein Sechser mit Zusatzzahl im Lotto. Zugegeben: Die Gerichte, insbesondere der BGH, machen es da einem Vermieter nicht einfach. Während der Gesetzgeber sich in Schweigen hüllt: Außer, dass der Vermieter eigentlich instandhaltungspflichtig ist, werden Sie im BGB kein Wort zu den Schönheitsreparaturen finden!
News: Wenn im Mietvertrag vorgeschrieben wird, in welcher Farbe der Mieter die Türen und Fenster zu streichen hat, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil entschieden.

 meineimmobilie.de-Tipp

Geht aus Ihrer Renovierungsklausel nicht eindeutig hervor, ob der Mieter die Decken und Oberwände auch während der Mietzeit weiß streichen muss, macht das Gericht kurzen Prozess: Dann erklärt es kurzerhand Ihre gesamte Renovierungsklausel für unwirksam.